Судебная практика об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Судебная практика об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости

25 Октября 2016

Прихожан Михаил, юрист направления «Юридическая практика», Группа компаний SRG

Постановление Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и вступивший в силу Кодекс административного судопроизводства во многом определили существующую судебную практику по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости. Указанные документы регламентировали как порядок подачи документов суд, так и порядок рассмотрения указанной категории споров. При том, что многие возникшие вопросы были урегулированы в рамках принятия Кодекса и Постановления, имеются особенности в практике рассмотрении судами данной категории дел.

Прежде всего следует отметить, что при приеме к производству дел по оспариванию кадастровой стоимости в части перечня необходимых документов суды руководствуются Кодексом административного судопроизводства, принятым 8 марта 2015 г. Исходя из чего при подаче заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости необходимо предоставление в электронном виде данного отчета и экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков о соответствии этого отчета требованиям законодательства. Однако требования о предоставлении указанных документов не содержится в Постановлении Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28. Данное Постановление установило возможность определения кадастровой стоимости как на основании представленного отчета об оценке рыночной стоимости, так и на основании проведения судебной экспертизы.

На практике суды, при незначительном отклонении кадастровой стоимости от рыночной в отчете об оценке, принимают решение о пересмотре кадастровой стоимости без назначения судебной оценочной экспертизы.

При рассмотрении споров, в которых административными истцами являются юридические лица, для которых установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров в специализированных комиссиях, при их отрицательном решении возможно обращение в суд. Как правило, при рассмотрении таких споров в Московской области замечания комиссии более конкретны, чем созданной в городе Москве. В данном случае суд на рассмотрение получает отчет об оценке рыночной стоимости объекта, отклоненный комиссией по причинам несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суду для принятия решения по данному спору требуется получить мнение оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости или эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Для этого данные лица вызываются в суд в качестве свидетелей, и на основании их опроса суд принимает решение об установлении рыночной стоимости объекта.

Конечно, шансов на получение положительного решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости на основании отчета об оценке, больше у производственных компаний, которые используют объекты недвижимости по целевому назначению, а не в целях передачи в аренду под офис объекты общественного питания.

В случае если отклонение кадастровой стоимости от рыночной значительны, суду для принятия решения требуется проведение судебной оценочной экспертизы. В рамках экспертизы обычно ставится вопрос о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и, в случае, если указанный отчет не соответствует данным требованиям, об определении реальной рыночной стоимости объекта. Как правило, суд назначает экспертизу по ходатайству административного истца. При этом кандидатуры экспертов выбираются судом по своему усмотрению, а предложенные административным истцом и ответчиком кандидатуры не принимаются, за исключением случаев назначения эксперта, по которому нет возражений у административного истца и ответчика.

Исходя из практики, по итогам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта увеличивается на 20-50%. В судебной практике также имеются случаи, в которых по итогам экспертизы устанавливалась рыночная стоимость объекта ниже, чем была указана в отчете об оценке, с которым производилось обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

Встречаются также случаи, когда эксперты рассчитывают рыночную стоимость практически равную кадастровой. Это возможно в тех случаях, когда отчет об оценке рыночной стоимости был составлен за минимальную плату оценщиком, не имеющим авторитета в оценочном сообществе. Исходя из этого, не следует доверять оценщикам, не имеющим деловой репутации на рынке, и предлагающим возможность снижения кадастровой стоимости на значительные величины за минимальную плату.

После проведения судебной экспертизы, суды устанавливают кадастровую стоимость объекта исходя из рыночной стоимости, полученной по итогам судебной оценочной экспертизы. Даже при наличии существенных противоречий в экспертных заключениях суды почти никогда не идут на проведение дополнительной или повторной экспертизы. Таким образом оспорить результаты судебной экспертизы становиться практически невозможно.

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 5-АПГ15-96

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Меркулова В.П.

при секретаре Барулевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Дельта-Рессурс” об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью “Дельта-Рессурс” на решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г., которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью “Дельта-Рессурс” Каневой Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы Ермишина А.С., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

общество с ограниченной ответственностью “Дельта-Рессурс” (далее – ООО “Дельта-Рессурс”, общество) обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленных требований ООО “Дельта-Рессурс” указало, что является собственником названного земельного участка, его кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика земельного налога.

Решением Московского городского суда от 25 мая 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе ООО “Дельта-Рессурс” просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и принять по делу новое решение. По мнению общества, судом сделан ошибочный вывод о том, что представленный заявителем отчет об оценке земельного участка является ненадлежащим доказательством и не подтверждает итоговую величину его рыночной стоимости. Кроме того, в апелляционной жалобе указывается на то, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости названного земельного участка.

Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы поданы возражения на апелляционную жалобу.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО “Дельта-Рессурс” заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного выше земельного участка.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2015 г. назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 2 января 2013 г., производство по делу приостановлено.

После получения результатов экспертизы определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2016 г. производство по делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации проверила законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

ООО “Дельта-Рессурс” является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196, общей площадью 17 870 кв. м, местоположение объекта недвижимости установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Москва, поселение Сосенское, район д. Мамыри, уч. N 77/1).

Читать еще:  ТСН товарищество собственников недвижимости плюсы и минусы

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы”, действовавшего на момент обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании Приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481 в городе Москве (далее – Комиссия).

Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее 20 ноября 2014 г. в Комиссию, решением от 9 декабря 2014 г. отклонено.

При обращении в суд в обосновании заявленных требований обществом представлен отчет от 11 сентября 2014 г. N 37-14-ОЗ, подготовленный оценщиком ООО “Бизнес оценка”, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 196 106 000 руб., положительное экспертное заключение от 15 сентября 2014 г. N 3334/2014 на указанный отчет, составленное Общероссийской общественной организацией “Российское общество оценщиков”.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, сделал вывод о том, что представленный ООО “Дельта-Рессурс” отчет и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не подтверждают заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд отказал в удовлетворении ходатайства общества о проведении судебной экспертизы.

Вместе с тем в случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки суд, в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (подлежащей применению судом на момент принятия решения), выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе в отношении установления рыночной стоимости.

В данном случае, суд первой инстанции, сделав вывод о наличии сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы.

Указанное обстоятельство послужило основанием для проведения по настоящему делу на основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2015 г. судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 23 марта 2016 г., выполненное экспертом Корниловым Е.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 по состоянию на 1 января 2013 г. составила 98 840 000 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что согласен с выводами судебной экспертизы. Представитель Департамента городского имущества г. Москвы не согласился с результатами экспертизы, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установила, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 20 ноября 2014 г.

При этом Судебная коллегия принимает во внимание, что Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 752-ПП “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве” утратило силу с 1 января 2015 года в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве”.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об установлении рыночной стоимости названного земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г. отменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196 общей площадью 17 870 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Москва, поселение Сосенское, район д. Мамыри, уч. N 77/1) по состоянию на 1 января 2013 г., в равном его рыночной стоимости размере – 98 840 000 руб., на период с 1 января 2014 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120316:1196, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 20 ноября 2014 г.

Дело № (10.04.2018)

обратились в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 586,50 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 года в размере 13 485 000 рублей.

Читать еще:  Продать дом через агентство недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 27.08.2013 года составила 25 081 127,06 руб.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административными истцами в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 26.12.2017 г., подготовленный .

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 13 485 000 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 27.08.2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административными истцами Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

Суд пришел к выводу, что требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27.08.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с иском является 28.12.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Административный иск удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 586,50 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 года в размере 13 485 000 рублей.

Датой подачи административного иска в суд считать 28.12.2017 года.

Шансы оспорить кадастровую стоимость

Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.

Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.

Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.

Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.

Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки. Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века. Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной. В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов. Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности. Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Читать еще:  Дарственная на недвижимость плюсы и минусы

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

  • обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
  • кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:

  • месторасположение;
  • цель эксплуатации;
  • аварийное состояние жилого имущества;
  • разрешение на использование определенного участка земли;
  • расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

  • не приложены указанные ранее документы;
  • выявлено нарушение срока подачи заявления;
  • оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи. Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание. В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.

1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.

В качестве оснований для подачи иска могут выступать:

  • оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
  • оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.

Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.

2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.

Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.

Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.

Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.

3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.

Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.

Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.

Сведения об обновленной кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде. Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector