Судебная практика по доначислению налогов на недвижимость

Перспективы оспаривания налога на доход от продажи недвижимости

В моей собственности сроком более 10 лет был земельный участок сложной формы. В этом году мне удалось его продать, но только разделив на два участка, двум разным покупателям. Т.о., реальный раздел участков и продажа совершены в 2016 году. Была уверена, что от уплаты налога на доход при данной сделке буду освобождена, т.к. продаю имущество, которым владела много лет.

Однако, выяснилось, что по новому закону 382-ФЗ, разделенные участки являются новыми, срок владения ими мной- минимальный и значит, я обязана заплатить налог с полученного дохода 13%. Данная информация подтверждена ответом на официальный запрос в Налоговую службу.

На мой взгляд, здесь какой-то юридический казус, ведь, продав участок целиком, я освобождалась бы от налогов, а продав, скажем, половину (что невозможно без раздела участка) – я обязана налоги заплатить. По сути, в момент раздела, объект (земля) остался тем же, перехода собственности от новому владельцу не было, а право освобождения от налогов я потеряла. Как вообще тогда возможно продать часть своей недвижимости без уплаты налогов?

Мой вопрос такой:

– Каковы, на ваш взгляд, перспективы оспаривания данной ситуации в суде?

И если перспектив нет – налоговый вычет в размере 1 млн. я имею право получить только единожды (т.е. за продажу одной половины участка) или дважды, т.к продала, получается два разных объекта двум разным людям?

Ответы юристов ( 3 )

Здравствуйте, Елена!
Перспектива есть!

Вопрос: Физическое лицо в феврале 2009 г. приобрело земельный участок площадью 1600 кв. м. В 2011 г. после межевания указанный участок был разделен на два площадью 800 кв. м каждый. Право собственности на образованные в результате раздела земельные участки зарегистрировано в мае 2011 г. В 2012 г. эти участки были проданы, первый — в июле, второй — в августе. Может ли физическое лицо воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков?
Ответ: По мнению Минфина России, срок нахождения в собственности земельных участков необходимо исчислять с момента регистрации права на разделенные участки. Таким образом, физическое лицо не может воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, если вновь образованные земельные участки при их продаже будут находится в собственности физического лица менее трех лет. При этом некоторые суды приходят к иному выводу при рассмотрении аналогичных вопросов.
Обоснование: Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Право собственности на приобретенный земельный участок возникло у покупателя с момента регистрации этого права (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
С этого момента он был наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть правом совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что у собственника разделяемого земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Статья 235 ГК РФ предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В ст. 44 ЗК РФ перечислены следующие основания прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Данный перечень является закрытым.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, с принятием в 2011 г. решения о разделе первоначального земельного участка на два обособленных земельных участка с внесением соответствующих записей в ЕГРП право собственности, возникшее в 2009 г., не прекратилось, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый учет. Данное право лишь преобразовалось в право собственности на две части ранее единого объекта недвижимости.
Таким образом, фактически земельные участки, проданные летом 2012 г., находились в собственности продавца этих участков более трех лет.
Данное мнение нашло свое отражение в судебной практике (Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 по делу N 33-24614).
Необходимо отметить, что Минфин России придерживается противоположной позиции: период нахождения в собственности вновь образованных в результате раздела земельных участков следует исчислять с даты получения свидетельств о праве собственности на разделенные земельные участки. Со ссылкой на положения ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ, абз. 1 п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ Минфин России делает вывод о том, что в данном случае земельный участок, из которого образовалось несколько участков — новых объектов права собственности, прекращает свое существование (Письма от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-153, от 27.02.2012 N 03-04-05/7-228, от 24.01.2012 N 03-04-05/9-61 (п. 2), от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577).
Аналогичная позиция отражена в Определении Московского городского суда от 14.12.2010 N 33-36065.
Учитывая изложенное, отстаивать правомерность освобождения доходов от продажи данных участков от обложения НДФЛ налогоплательщику придется в суде.
А.Г.Шорина
ЗАО «ТЛС-ГРУП»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
27.05.2013

Как суды определяют недвижимость для целей уплаты налога на имущество организаций

Что говорит закон

Налоговый кодекс РФ не содержит определения понятий «движимое» и «недвижимое имущество». Поэтому с учетом ст. 11 Кодекса используют определения их иных отраслей законодательства.

Согласно п. 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ, недвижимые вещи это:

• земельные участки;
• всё, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам также относят помещения и машино-места.

Федеральным законом к недвижимости может быть отнесено иное имущество.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания ФЗ, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимость. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определения Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638, Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520).

Таким образом, предусмотренные ГК РФ основания для определения вида объектов имущества устанавливают в каждом случае в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами об условиях (критериях) признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Для выявления оснований отнесения объекта к недвижимости целесообразно исследовать:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• при отсутствии сведений в ЕГРН – наличие документов, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (например, для объектов капстроительства – наличие документов тех. учета или тех. инвентаризации, разрешений на строительство и/или на ввод в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых есть сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т. п.).

В итоге, при отсутствии записей об объекте в ЕГРН основания для применения норм ГК РФ, зависящих от вида объекта имущества (движимое или недвижимое), определяют исходя из:

1. Вышеперечисленных нормативных правовых актов.
2. Сложившейся судебной практики.

В письме от 20.04.2020 № БС-4-21/6581 ФНС России привела 13 таких судебных решений.

Что говорят суды

Сам по себе факт монтажа оборудования (линия по производству древесных гранул, поперечный транспортер подачи щепы, поперечный транспортер подачи щепы и опилок, поперечный транспортер подачи коры, автоматическую систему защиты от пожаров и пылевых взрывов) в специально возведенном для его эксплуатации здании (цех по производству древесных гранул), в том числе, если последующий демонтаж и перемещение оборудования потребуют несения дополнительных затрат и частичной ликвидации здания, не означает, что назначением оборудования становится обслуживание здания. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 по делу № А36-12764/17 Выпарные аппараты, кристаллизаторы, элеватор, аппарат диффузионный сахарного завода – это движимое имущество.

Сахарный завод не может выполнять функции по переработке сахарной свеклы без соответствующего оборудования, обеспечивающего возможность производства работ по добыче сахара из свеклы и его кристаллизации. Это подтверждает вхождение оборудования в общее функциональное назначение сахарного завода. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 по делу № А05-5074/2019 Рыбная фабрика, холодильное оборудование, вертикальные плиточные морозильные аппараты, упаковочный комплекс, гидролокатор – это движимое имущество.

Спорные объекты, не изменяющие класс, тип и назначение судна, улучшили производственную мощность вылова и переработки рыбной продукции. Переоборудованные объекты улучшили производительную мощность вылова, переработки, хранения рыбопродукции.

Спорные объекты – не сооружения, а оборудование, используемое на судне.

У судна и оборудования разное функциональное назначение, разные сроки полезного использования, относятся к разным группам основных фондов. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 № А29-14394/2018 Капитальный ремонт и перепланировка здания школы, арендованного у комитета по управлению муниципальным имуществом, как неотделимые улучшения признаны недвижимостью.

В результате улучшений изменилось служебное/функциональное назначение имущества, увеличилась его площадь.

Свободное перемещение неотделимых улучшений (кап. вложений в арендованное имущество), их демонтаж без причинения несоразмерного ущерба арендованному зданию невозможен. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241 по делу № А05-879/2018 Необоснованные претензии к налогоплательщику заключались в выводе об отнесении имущества к недвижимому в силу закрепления оборудования на фундаменте, а также в его технологической связи с иным оборудованием, при том что отсутствовала непосредственная связь оборудования с обслуживанием здания цеха, в котором оно установлено.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.