Типы сделок с коммерческой недвижимостью

Типы сделок с коммерческой недвижимостью

Сделки с коммерческой недвижимостью

Для осуществления практически любой коммерческой деятельности необходимо наличие недвижимости – офисной, складской или производственной, и предпринимателю ее надо иметь либо приобрести на определенных условиях. Это ведет к множеству сделок, плюсы и минусы которых надо рассмотреть подробнее.

Виды сделок с коммерческой недвижимостью:

Рассмотрим плюсы и минусы всех вариантов сделок.

Покупка коммерческой недвижимости

Плюсом такая ситуация может быть для предприятия, которое ориентировано на долгосрочную деятельность – таким образом оно избегает ненужных затрат на оплату аренды, то есть денежные средства не уходят на сторону, а идут целенаправленно на предмет приобретения в собственность.

Плюсом также является тот факт, что предприниматель может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: делать ремонт, менять мебель, окна и т.д., то есть подстраивать помещение под свои нужды и запросы, в соответствии с видами своей деятельности.

Если у бизнесмена, покупающего коммерческую недвижимость, есть возможность ее полностью или частично сдавать в аренду – в таком случае приобретенная собственность довольно быстро окупается, и это является еще одни плюсом данного вида сделки.

Минусом в этой ситуации является тот факт, что цены на коммерческую недвижимость довольно интенсивно растут и зачастую предпринимателю необходимо будет много денежных средств снять с оборота для приобретения недвижимости в собственность. Это может негативным образом сказаться на его коммерческой деятельности и привести к печальным результатам.

Аренда недвижимости

Плюсом аренда коммерческой недвижимости является тогда, когда предприниматель мелкий, денежных средств у него на покупку нет или он не рассчитывает на долгую продолжительность своей деятельности. В таком случае аренда может оказаться лучшим выходом из ситуации. Классическим примером служит аренда офиса.

Плюсом в аренде является еще и тот показатель, что арендатору не надо заботиться об объекте недвижимости, он только несет ответственность за часть арендуемого помещения по договору аренды

Минусом в этой ситуации является то, что арендатор зависит от своего арендодателя: тот может захотеть продать свою недвижимость или передать ее в аренду другому лицу, или повысить плату и многое другое. А также то, что в этом случае арендатор не может сделать ремонт по своему усмотрению в арендуемом помещении и вынужден приспосабливаться к существующим условиям.

Ипотека коммерческой недвижимости

Если предприниматель все-таки заинтересован в приобретения в собственность объекта коммерческой недвижимости, он может приобрести ее в ипотеку.

Плюсом по сравнению с арендой является тот факт, что предприниматель не будет отдавать деньги арендодателю, вместо этого он этими средствами будет оплачивать свою недвижимость.
А минусами коммерческой ипотеки здесь выступают высокие процентные ставки, а также короткие сроки для погашения кредита. Немаловажным фактом является и то, что заемщику также необходимо будет внести первый взнос, который может составлять от 25% до 40% от стоимости имущества, при этом не каждый сможет взять недвижимость в ипотеку – клиент должен иметь прибыльный баланс и определенный минимальный срок работы на рынке.

Если все-таки предприниматель, не смотря ни на что, желает приобрести коммерческую недвижимость в собственность, а кредиты ему не доступны, денежных средств на покупку недвижимого имущества не имеет, то есть еще такой вариант, как лизинг. Для представителей малого бизнеса это очень удобная и экономичная, по сравнению с вышеперечисленными вариантами, форма приобретения объектов недвижимости в собственность.

Лизинг недвижимости

Лизинг – это собственно, финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает у покупателя объект, ставит себе на баланс и сдает этот объект в аренду лизингополучателю, оформив при этом договор финансовой аренды.

Плюсы этой сделки таковы: клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность предмет лизинга, то есть в нашем случае – объект недвижимости. Притом, либо амортизированный, либо по уже минимальной остаточной стоимости.

Вторым плюсом является то, что клиент в результате экономит на налоге на прибыль, так как платит налог непосредственно в лизинговых платежах. http://www.realty-ekb.ru/ Притом эти платежи он относит на себестоимость продукции, за счет чего достигает экономии.

Таким образом, рассмотрев все варианты сделок с коммерческой недвижимостью, каждый предприниматель, исходя из собственных нужд, и возможностей способен выбрать именно такой вариант, который в результате принесет успех его коммерческой деятельности.

Типы сделок с коммерческой недвижимостью

1. Проверка недвижимости.

Когда потенциальный покупатель тем или иным образом находит интересующий его объект коммерческой недвижимости обычно начинается процесс достаточно длительных переговоров с продавцом недвижимости, суть которых сводиться, в первую очередь, к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т.д.). На практике такие переговоры могут носить длительный характер и часто в них принимают участие не только представители продавца и покупателя, но и риэлторских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).

Безусловно, очень важным в переговорах между контрагентами является участие в них юристов, которые обладают большим опытом работы и необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. Обычно в переговорах участвуют юристы, являющиеся сотрудниками сторон планируемой сделки, но часто, особенно при крупных сделках, контрагенты привлекают к сопровождению сделки юристов сторонних юридических компаний, участие которых в подобных процессах является очень полезным. Преимущества участия таких юристов в сделке заключаются в их независимости (т.е., например, в отсутствии заинтересованности «любой ценой» провести сделку, в отличие от многих риэлторов) и часто узкой специализации этих юристов, работающих только с недвижимостью и знающих тонкости этой сферы деятельности (в отличие от многих корпоративных юристов организаций, для которых недвижимость в большинстве случаев не является основной сферой деятельности).

В большинстве случаев в процессе таких переговоров или до их начала покупатель проводит юридическую проверку интересующего его объекта недвижимости. Цель проверки – определение «юридической чистоты» недвижимости, то есть самой возможности заключения сделки, а также же выявление проблем, которые имеются в выставленной на продажу недвижимости и возникающих в связи с этим рисков.

Иногда в процессе такой проверки выясняется большое число «неожиданностей», которые, если и не приводят к срыву намечающейся сделки, то, по крайней мере, часто являются основанием для значительного занижения стоимости продаваемой недвижимости.

В процессе юридической проверки недвижимости часто обнаруживаются, например, не согласованные в установленном порядке перепланировки (переоборудования) в зданиях или помещениях. В большинстве случаев такие перепланировки не препятствуют совершению планируемой сделки, но перекладывают на покупателя проблемы, связанные с узакониванием этих перепланировок.

В случае, если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит целый комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т.д.) часто возникает ситуация, когда на часть расположенных на земельном участке строений нет необходимых документов, т.е. права на эти здания не зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть либо строения, на которые есть правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо самовольные постройки. И в первом, и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на строения стребует значительного времени, а иногда и вообще является невозможным. В последнем случае под угрозу может быть поставлено само заключение сделки по покупке предприятия.

В отношении земельных участков могут также отсутствовать все необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, что также является достаточно сложной процедурой, требующей существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, требуется не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и сначала проводить необходимые мероприятия по их межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в здании являются обремененными арендой, в том числе, и долгосрочной. Это создает для приобретателя имущества массу проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов, если это не сделано до продажи здания. Также, при проверке недвижимости может обнаружиться наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или в отношении земли, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что на практике бывают ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но в реестр прав не внесены об этом соответствующие записи, что также требует определенных временных затрат.

Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения и сделки и, по-возможности, добиться от продавца устранения проблем, либо – уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив соответствующую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией когда в течение очень длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением этих проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства.

Для продавца недвижимости во многом гораздо более выгодно именно перед выставлением недвижимости на продажу добиться устранения всех проблем, иначе сделка может не состояться, или покупатель будет требовать существенного уменьшения цены сделки.

Более того, многие из вышеуказанных проблем, могут привести к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление о приостановлении или отказе в регистрации. Последнее является весьма болезненным сторон сделки, которые потеряют драгоценное время и понесут убытки.

2. Проверка сторон сделки.

Юридическая экспертиза должна включать в себя не только проверку самого недвижимого имущества, но проверку сторон планируемой сделки. Юристам, осуществляющим такую проверку, известно, что в современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Задача юристов при оформлении сделки – избежать в будущем таких негативных последствий.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. При заключении сделки с недвижимостью все соответствующие решения о продаже и о покупке недвижимости должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства.

При проверке отчуждающих и приобретающих недвижимость юридических лиц необходимо также в обязательном порядке изучать их уставы, учредительные договоры (при наличии), проверять соблюдение порядка назначения их генеральных директоров и т.д.

В случае, если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать, в первую очередь, что в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При этом супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Заключение сделки и расчеты.

После того, как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, подготовке и сбору необходимых для совершения сделки документов.

Часто на этапе заключения сделки стороны сразу подписывают не основной договор купли-продажи недвижимости, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Обычно предварительный договор заключается как раз в том случае, если, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы и их устранение занимает существенный промежуток времени. В этом случае стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала заключают между собой предварительный договор, продавец единолично или совместно с покупателем, устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого заключается основной договор купли-продажи. Суть предварительного договора состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

Читать еще:  Согласие супруга на сдачу в аренду недвижимости

На рассматриваемом этапе юристы составляют договора отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки. На этом этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказываются документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков – документы кадастрового учета (кадастровые планы). На этом же этапе стороны также обсуждают и согласуют порядок расчетов.

В настоящее время, особенно в Москве, сложилась ситуация, при которой спрос на коммерческую недвижимость значительно превосходит предложение. Поэтому продавцы недвижимости вольны диктовать зачастую крайне жесткие условия заключения сделки. Речь здесь идет, в первую очередь, о порядке расчетов по договору. Так, в Москве, в подавляющем большинстве случаев, с целью уклонения от уплаты налогов, стороны не указывают в договоре реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто указывается либо минимальная цена, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и «неофициальных» платежей (например, 50% на 50% или 40% на 60%).

«Неофициальные» платежи обычно передаются продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек. В соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.

После согласования и подписания всех необходимых документов они подаются в соответствующий регистрирующий орган, в Москве – это Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, проводят оставшиеся расчеты.

Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе, в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной (подробнее про титульное страхование а также про другие вопросы относительно сделок с коммерческой недвижимостью можно узнать на сайте www . riskam . net ).

Все о сделках с коммерческой недвижимостью: аренде, продаже и других операциях

Все объекты недвижимого имущества, в зависимости от целей их назначения и использования, можно разделить на несколько видов.

Одним из таких будет коммерческая недвижимость. Что это такое? Как и какие сделки осуществляются с ней?

В статье рассмотрим, виды сделок, с какими объектами можно совершать сделки, а также узнаем нужно ли проводить оценку и как правильно оформить сделку.

Что это такое?

Ответить на данный вопрос можно легко и просто: очевидно, что это объекты недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. К такой недвижимости можно отнести:

  • нежилые здания;
  • помещения;
  • сооружения и строения;
  • имущественные комплексы;
  • земельные участки.

Но ничто не мешает физ. лицу иметь в собственности нежилое здание, не используя его, в принципе.

Виды сделок

Можно назвать следующие:

  1. Купля-продажа. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, ДКП недвижимости – это сделка, по которой собственник обязуется передать все свои права на объект иному лицу за плату.
  2. Аренда.Ст. 606 ГК РФ определяет, что при аренде собственник передает недвижимость иному лицу во временное пользование (и владение – в некоторых случаях) за плату.
  3. Не распространены, но могут иметь место договоры мены, когда два собственника передают друг другу коммерческие объекты с доплатой или без таковой.
  4. Ипотека. При ней, недвижимость тоже покупается, но с использованием кредитных средств. При этом коммерческий объект находится в залоге у банка до тех момента исполнения долгового обязательства.

В принципе, не исключено оформление и иных сделок с коммерческой недвижимостью, предусмотренных ГК РФ. Например, дарение – безвозмездная передача в собственность. Впрочем, если квартиры люди дарят друг другу, например, своим родственникам, часто, то с нежилыми помещениями или зданиями это происходит довольно редко.

Подробнее о способах приобретения коммерческой недвижимости и особенностях ее регистрации читайте здесь.

Субъекты

Как правило, ими выступают лица, занимающиеся коммерческой деятельностью:

  • индивидуальные предприниматели;
  • ООО;
  • АО и ПАО и так далее.

Ответ на вопрос зависит от того, что именно подразумевать под коммерческой недвижимостью. Если только объекты, которые задействованы в процессах получения прибыли, то рассматривать иных субъектов не стоит. Если же ориентироваться только на назначение здания или, скажем, земельного участка, то Физическое лицо, государство или муниципальное образование вполне может быть стороной по договору отчуждения недвижимости, которую можно использовать в сфере предпринимательства.

Как получить в собственность?

Для этого, в любом случае, нужно стать стороной по определенной сделке. Причем, из всех перечисленных, только по договору аренды нельзя стать полноправным владельцем коммерческой недвижимости. Как указывалось, по договору аренды может быть передано право владения и пользования, но не распоряжения.

Впрочем, есть такой вид договора, как аренда с последующей продажей. Если заключался именно он, то арендатор, рано или поздно, становится собственником имущества.

С какими объектами можно совершать сделки?

С момента взятия курса на «рыночную экономику» в РФ можно продавать, менять и сдавать (брать) в аренду любую недвижимость за исключением той, которая, в соответствии с различными правовыми актами, изъята из оборота. Если прямого запрета на осуществление сделки нет, то её можно совершить.

Еще раз отметим, какая коммерческая недвижимость может выступить в качестве предмета договора:

  • здание;
  • нежилое помещение;
  • земельный участок;
  • сооружение.

Оставим список открытым и добавим, что объектами сделок может выступать и другая коммерческая недвижимость, фигурирующая в ГК или в иных законодательных актах.

Нужно ли проводить оценку?

Во-первых, это зависит от того, какая именно сделка должна быть заключена. Перед подписанием договора ипотеки, например, стоимость объекта устанавливают. Если же речь идет об обычной купле-продаже, то вопрос решается по усмотрению сторон.

Продавец при установлении продажной стоимости, может ориентироваться:

  • на данные, имеющиеся в органах кадастра, то есть, собственно, на кадастровую стоимость объекта;
  • на цену аналогичных объектов;
  • на собственные убеждения, касающиеся ценности коммерческой недвижимости.

Впрочем, представляется, что только профессиональный оценщик может учесть все особенности объекта и максимально точно и справедливо определить стоимость недвижимости.

Заключение договора

Договор может быть заключен:

  • в простой письменной форме;
  • в нотариальной форме.

Все зависит от особенностей конкретной ситуации и желания сторон. Одно можно сказать точно: устные договоренности по сделке с коммерческой недвижимостью не имеют силы. Все детали нужно отражать в тексте договора.

Алгоритм заключения сделки таков:

  1. Стороны изучают представленные друг другом документы.
  2. Обсуждают условия сделки.
  3. Подготавливают проект договора лично, привлекая к этому делу юриста, пользуясь услугами нотариуса.
  4. Подписывают документы: договор и, в случае необходимости, передаточный акт.
  5. Осуществляют расчеты друг с другом.

Как правило, требуется следующий перечень бумаг:

    Учредительные документы организации или ИП. Юр. лицам следует представить:

  • устав и (или) учредительный договор;
  • выписку из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН – в разное время выдавались разные документы;
  • приказ или решение о назначении директора;
  • документ, свидетельствующий о том, что учредителями (акционерами) или другими уполномоченными лицами принято решение об участии в сделке;
  • паспорт представителя компании; документ, свидетельствующий об его полномочиях.

ИП нужен будет паспорт, документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов (ИНН) и собственно, предпринимателя (ГРН).

  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. К их числу можно отнести: договор, соглашение, свидетельство и т. п. – одним словом, это может быть любая бумага, на основании которой право собственности перешло к действующему владельцу.
  • Выписка ЕГРН. Именно в Едином гос. реестре содержатся свежие сведения об объекте недвижимости и правах на него. В том числе, можно узнать есть ли какие-то обременения. Например: залог или долгосрочная аренда.
  • В зависимости от ситуации, могут понадобиться и другие бумаги. Например, доверенность на имя представителя продавца, если, скажем ИП, имеющий в собственности имущество, не желает участвовать в сделке лично.

    Регистрация

    Да, такая обязанность установлена в ГК РФ. Для этого сторонам придется обратиться в органы Росреестра с имеющимися бумагами. Сроки регистрации:

    1. Дарения, мены, купли-продажи и тому подобного – 7 рабочих дней.
    2. Ипотека и залог – от 1 до 5 рабочих дней, в зависимости от того в какой форме заключена сделка и каким образом в компетентные органы подавались документы. Быстрее всего процедура регистрации пройдет, если бумаги направить по электронным каналам.

    Госпошлина для юридических лиц, в большинстве случаев, будет составлять 22000 рублей (регистрация ипотеки – 4000 рублей), для физических лиц – 2000 рублей (ипотека – 1000 рублей).

    Таким образом, сделок с коммерческой недвижимостью существует множество. Каждая из них имеет свои нюансы, поэтому и детально рассматривать их следует отдельно.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Сделки с коммерческой недвижимостью

    Особенности сделок с коммерческой недвижимостью.

    Оборот сделок с коммерческой недвижимостью регулируется многочисленными нормативными актами, Гражданским Кодексом РФ, специальными Федеральными законами, но, тем не менее, на практике встречается достаточное количество противоречий, затрудняющих процесс правового регулирования отношений покупателя и продавца. Также необходимо учитывать то, что в российском законодательстве существует много оснований для признания заключенных сделок недействительными. Поэтому именно в сделках с коммерческой недвижимостью прослеживается наивысшая сложность юридического сопровождения и рисков.

    В большинстве случаев продавцами коммерческой недвижимости выступают юридические лица, которые имеют сложную внутреннюю организационную структуру, многолетний опыт ведения бизнеса и производственной деятельности. Сделка с коммерческой недвижимостью может осуществляться по различным схемам с учетом правовых особенностей, налоговых последствий и организационной структуры продавца. Например, если продавцом выступает производственное предприятие в состав которого входит имущественный комплекс (земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости), то перед покупкой недвижимости часто проводится реструктуризация предприятия с целью разделения бизнеса и предмета продажи. Реструктуризация предприятия и активов предприятия предполагает большую концентрацию внимания, опыта, знаний законодательства РФ и судебной практики. Как правило такая процедура занимает от 3-х до 6-ти месяцев.

    Иногда объект недвижимости является частью готового бизнеса, в этом случае необходим legal due diligence – аудит бухгалтерской отчетности и налоговый аудит, который позволит выявить и оценить риски, которые могут существенно отразиться на стоимости сделки, либо полностью исключить ее.

    При сделках с коммерческой недвижимостью необходимо также обращать внимание на все тонкости внутренних отношений юридического лица продавца, такие как: корпоративные конфликты учредителей, риски по захвату ценных активов бизнеса и т.д.

    В обязательном порядке перед сделкой купли-продажи осуществляется проверка юридической истории недвижимости, выявление нарушений в оформлении прав на недвижимость, возможность устранения выявленных рисков, а также проверка надлежащего создания юридического лица, проверка на наличие судебных претензий, проверка нахождения юридического лица в стадии изменений, ликвидации, реорганизации.

    Вот несколько примеров того, как наша компания, учитывая все вышеперечисленное, добилась результатов, доведя сделки с коммерческой недвижимостью до логического завершения – получения Свидетельства о собственности новыми собственниками – клиентами нашей компании:

    З авершена сделка по купле-продаже помещения street retail 50 кв.м. на Покровке, м.Чистые пруды, Тургеневская. Помещение на 1-ом этаже здания – объекта культурного наследия.


    Исполнитель по сделке:
    Тронева Елена, эксперт по коммерческой недвижимости “Акрус-недвижимость”.

    З авершена сделка по коммерческой недвижимости – купля-продажа земельного участка промышленного назначения площадью около 8 га, расположенного на Новорижском шоссе в районе д.Покровское. Данный объект приобретен в собственность с целью строительства административно-складского комплекса, включающего в себя размещение предприятия по оказанию услуг населению.

    Читать еще:  Как агентства недвижимости находят собственников?
    Исполнитель по сделке:
    Красильникова Ульяна Ивановна – директор департамента коммерческой недвижимости.

    З авершена сделка с коммерческой недвижимостью по купле-продаже административного здания площадью 1100кв.м. с земельным участком 0,45 га в Западном административном округе г.Москвы, ул. Мосфильмовская, дом 25А. Данный объект недвижимости приобретен в собственность с целью вложения инвестиций и реализации девелоперского проекта.

    Исполнитель по сделке: Красильникова Ульяна – директор департамента коммерческой недвижимости ООО “Акрус-недвижимость”

    З авершен совместный проект компании «АКРУС-Недвижимость» с одной из крупнейших государственных
    Корпораций Китайской Народной Республики. Проект касался приобретения в собственность в Москве административного здания 1500кв.м с земельным участком 0,6 га в ЮАО для научно-производственной деятельности сотрудников Корпорации.

    Исполнители по сделке:
    Зудилина Светлана – эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

    Красильникова Ульяна – директор коммерческого департамента «АКРУС-Недвижимость»

    З авершена сделка по купле-продаже земельного участка площадью 6 га, производственно-складского назначения, расположенного на Каширском шоссе, в 30 км от МКАД. Участок приобретен в собственность крупнейшим производителем цемента в России для осуществления торгово-складской деятельности.

    Исполнитель по сделке:
    Тимошенко Елена – эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

    З арегистрирована сделка по купле-продаже производственно-складского здания площадью 1000квм с земельным участком, расположенного в г.Реутов Московской области.
    Планируемый вид деятельности на приобретенном в собственность объекте – обслуживание и ремонт автомашин.

    Исполнитель по сделке: Зудилина Светлана – эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

    О формлена и зарегистрирована сделка по купле-продаже складского помещения площадью 350кв.м, расположенного в крупном складском комплексе 14000кв.м на земельном участке 4 га в ЮВАО, Москва.

    Исполнитель по сделке:
    Думбадзе Тамара
    эксперт по коммерческой недвижимости
    «АКРУС-Недвижимость»

    З авершена сделка купли-продажи недвижимости, площадью 205 кв.м. Москва, ЦАО, ул.Петровка. Помещение приобретено под офис-представительство компании.

    Исполнитель по сделке:
    Тронева Елена
    эксперт по коммерческой недвижимости
    «АКРУС-Недвижимость»

    З авершена сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости, расположенной по адресу: г.Москва, Б.Черкизовская улица, м. Преображенская пл. Помещение с готовым арендным бизнесом.

    Исполнитель по сделке:
    Думбадзе Тамара
    эксперт по коммерческой недвижимости
    «АКРУС-Недвижимость»

    —————————————————————————–

    Апрель 2016 года

    З авершена сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости, по переуступке прав аренды на земли промышленности площадью 1 га. Земельный участок расположен на Новорижском шоссе, 5 км от МКАД, недалеко от поселка Новый. Земельный участок планируется использовать под строительство торгового центра, а также сервисного автоцентра.

    Исполнитель по сделке:
    Красильникова Ульяна Ивановна
    директор Департамента коммерческой недвижимости
    «АКРУС-Недвижимость»

    Прогноз по сделкам с коммерческой недвижимостью.

    Всегда самым популярным вопросом наших заказчиков, был и остается вопрос об изменении или перспективах изменения цен на рынке коммерческой недвижимости и динамике сделок с коммерческой недвижимостью. Причем потенциальные покупатели хотят слышать о снижении цен либо о перспективе снижения, а владельцы уверены, что цены на коммерческую недвижимость должны меняться только в большую сторону.

    В крупнейшем мегаполисе России, в Москве и ближайшем Подмосковье ежегодно заключается огромное количество сделок с коммерческой недвижимостью. Это покупка или аренда зданий, особняков, офисных помещений, торговых площадей, помещений для ресторанного бизнеса, а также приобретение земельных участков под застройку коммерческих объектов различного назначения. Безусловно, начиная с начала 90-ых годов, наблюдались более активные и менее активные периоды по сделкам с коммерческой недвижимостью. Так, например с 2005г. по 2007г., наблюдалось резкое увеличение количества сделок именно по купле-продаже коммерческой недвижимости в Москве и Московской области, а во второй половине 2008 г. количество совершаемых сделок резко сократилась в виду начала первого этапа кризиса.

    В настоящее время, несмотря на период кризиса и нестабильность на валютном рынке, коммерческая недвижимость остается по-прежнему интересной и востребованной для инвесторов и предпринимателей, тем более, что цена на многие объекты коммерческой недвижимости с осени 2014 г. не повысилась. Именно сейчас можно осуществить очень выгодную сделку с коммерческой недвижимостью, особенно, если это касается срочных продаж, например, продаж залоговых объектов, которые выставляются на реализацию банками. Банки заинтересованы в скорейшей продаже и не завышают цену в отличие от частного собственника, который в зависимости от своего личного понимания или не понимания ситуации в России может необоснованно завышать стоимость объекта в аренду или на продажу.

    Сложнейшие экономические условия в нашей стране вынуждают арендаторов и других участников рынка рассматривать новые предложения и совершать новые сделки с коммерческой недвижимостью с целью адаптации своей деятельности и бизнеса к кризису. Поэтому рынок коммерческой недвижимости, как и прежде, находится в движении, коммерческая недвижимость в Москве и Московской области по- прежнему является стабильно востребованной, хотя приоритет интереса потенциальные приобретатели отдают объектам, относящимся к эконом классу.

    Данная статья сайта освещает конкретные результаты деятельности специалистов Департамента коммерческой недвижимости ООО “АКРУС-недвижимость” и представляет наиболее интересные и значимые, совершенные сделки с коммерческой недвижимостью. В связи с тем, что сделки с коммерческой недвижимостью носят конфиденциальный характер, информация, представленная в этом разделе, имеет достаточно ограниченный характер.

    Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

    В момент кризисов, когда рубль падает и перспективы остаться со стремительно дешевеющей национальной валютой на руках пугают, многие стараются как можно быстрее вложить деньги в нечто надежное. Например, в недвижимость. Желающих много, и хорошие объекты быстро распродаются. Стремясь успеть купить «тот самый объект недвижимости», можно в спешке упустить нечто важное, что сделает вложение в недвижимость не столь выгодным и фундаментальным.

    Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости в сравнительно спокойные времена и с чем можно столкнуться сейчас. Есть на чем поучиться.

    1. Проверять недвижимость поверхностно

    Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

    На самом деле это иллюзия защищенности.

    В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

    Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

    Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть, может случиться так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

    Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

    2. Покупать по заниженной цене

    Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

    Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

    Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2020 год).

    Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

    Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

    Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

    Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

    3. Недооценивать риски от третьих лиц

    Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

    эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,

    в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

    Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

    По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

    Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

    4. Не проверять характеристики объекта

    Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

    Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

    Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

    Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

    5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

    В условиях кризиса – это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

    Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет как сделать правильный прогноз.

    И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

    Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость. А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.
    В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет и более. В этой ситуации покупатель недополучал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

    Сейчас стало еще все сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

    Как избежать: В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата. Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

    Сейчас же стоит смотреть скорее на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

    Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

    Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все Ваши вопросы. Мы также ждем Вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

    Что такое коммерческая недвижимость?

    Что такое коммерческая недвижимость?

    Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

    Коммерческая недвижимость — что это значит

    Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

    Главные особенности коммерческих объектов

    Прибыльность Окупаемость
    Недвижимость приносит прямой доход в виде платы за аренду или косвенный — используется для обустройства предприятия. При правильном инвестировании, вложения окупаются в среднем за 7-10 лет. После этого периода коммерческая недвижимость начинает приносить чистую прибыль.

    Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

    Что относится к коммерческой недвижимости

    Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

    Виды коммерческой недвижимости

    Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

    🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

    🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

    🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

    🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

    Что такое помещение свободного назначения

    «Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

    Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

    По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

    Как можно использовать коммерческую недвижимость

    Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

    🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

    🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

    🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

    Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

    Интересные факты о коммерческих объектах в России

    🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

    🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

    🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

    🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

    Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

    Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

    🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

    🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

    🔹 района и окружающей инфраструктуры;

    🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

    Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

    Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

    📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

    📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

    📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

    Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

    Особенности налогообложения

    Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

    Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

    Кого затрагивают изменения в налогообложении

    Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

    Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

    Особенности

    📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

    📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

    Можно ли получить льготы

    Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

    Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

    ✔ при оформлении сделки купли-продажи;

    ✔ для решения споров;

    ✔ при оптимизации налогообложения;

    ✔ для перераспределения долей между собственниками;

    ✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

    Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

    📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

    📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

    Порядок проведения экспертизы:

    1. Обращение заказчика и постановка задач.
    2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
    3. Подготовка и оформление отчета.
    4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

    Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

    Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

    Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

    Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector