Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц

Снижение кадастровой стоимости

В настоящее время имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной стоимости. Однако, в некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается выше рыночной цены. Такое случается из-за падения рыночной стоимости, из-за ошибок в расчете или неучтенных индивидуальных особенностей объекта недвижимости. В связи с этими нововведениями для некоторых налогоплательщиков размер кадастровой стоимости стал спорным вопросом.

Имущественный налог, в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ, взимается со стоимости следующих объектов недвижимости, которыми владеют физические и юридические лица:

объектов незавершенного строительства;
жилых помещений (комнат, апартаментов);
жилых домов (включая строения, возведенные на участках земли категорий ИЖС, садоводства/огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ);
гаражей, машино-мест;
единых недвижимых комплексов;
прочих помещений, сооружений, строений и зданий (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Согласно ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) «Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка».

Где узнать кадастровую стоимость объекта?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии https://rosreestr.ru/. Для этого необходимо ввести кадастровый номер объекта недвижимости, после чего появится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате определения данной причины, служащие поводом для переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Для того, чтобы инициировать процесс пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо иметь на это основания. Таковыми являются:

наличие ложных данных об объекте недвижимости, которые были использованы для расчета его кадастровой стоимости (ошибки, возникшие в ходе проведения оценки);
утверждение рыночной стоимости объекта на день, по состоянию на который была определена его кадастровая стоимость.

Способы внесения правок в ЕГРН

В связи с изменениями в процедуре оспаривания размера кадастровой стоимости имущества, граждане получают право обращаться за ее пересмотром в:

комиссию по рассмотрению споров об итогов установления кадастровой стоимости;
суд, где процедура будет проведена в соответствии с указаниями главы 25 КАС РФ.

Если владелец имущества решит обращаться в комиссию, ему следует помнить о следующих моментах:

заявление собственника имущества будет рассмотрено комиссией в течение 30 дней;
о том, что заявление было принято комиссией, обратившийся узнает в течение 7 дней; владелец имущества получит уведомление в течение 5 дней;
решение комиссии можно будет оспорить в судебном порядке.

Если же налогоплательщик сразу подает исковое заявление в суд, он должен помнить о том, что:

оспорить кадастровую стоимость разрешается в течение 5 лет с даты внесения оспариваемых результатов оценки в кадастр;
время рассмотрения дела — 2 месяца (если случай сложный, может быть добавлен еще 1 месяц);
решение суда может быть оспорено в течение 1 месяца.

Какие документы необходимы для переоценки кадастровой стоимости

В соответствии со ст. 246 Кодекса административного судопроизводства в Российиской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ (с изменениями и дополнениями) и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) для переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо предоставить следующие документы: заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании недостоверности указанных сведений;
отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

заявление (заполняется во время личного визита);
выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

исковое заявление ;
выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

площадь;
год строительства;
имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
подав запрос в МФЦ (Мои документы);
выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
свидетельство о праве владения на недвижимость;
отчёт о результатах проверки оценщика;
паспорт заявителя;
предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
квитанцию об уплате госпошлины;
свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Оспаривание кадастровой стоимости участка

со 100% гарантией экономии с начала текущего года

Мы снижаем кадастровую стоимость за счет проведения рыночной оценки и последующего установления посредством обращения в суд. Это единственный гарантированный и без дальнейших последствий способ оптимизации налогообложения.

Сэкономили Клиентам 678 820 283 руб

Завершили 146 успешных проектов по всей России

Оценили более 2 700 земельных участков

Провели работу в 15 регионах страны

Консалтинговая группа «Дивиус» на протяжении нескольких лет выполняет оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Обращаясь в нашу организацию, клиент получает возможность сэкономить на налогах, арендной плате, выкупной стоимости и штрафах.

Почему именно оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание кадастровой стоимости — это предусмотренная законом и полностью легальная мера, направленная на минимизацию налоговой нагрузки на бизнес в условиях усиленного давления конкуренции, которая позволяет в десятки раз уменьшить размер уплачиваемого земельного налога или налога на недвижимость.

Кроме того, оспаривание кадастровой стоимости уменьшает размер арендной платы за муниципальную землю, а также снижает выкупную стоимость арендованного земельного участка.

Какие задачи решает услуга?

Услугой воспользовались:

Чтобы обеспечить сохранение денежных средств заказчика, специалист нашей компании действует в следующей последовательности:

Анализирует целесообразность оспаривания кадастровой стоимости. На этом этапе определяется цена недвижимости клиента, что дает возможность узнать ориентировочную стоимость объекта, возможный процент снижения её стоимости и экономии на налоговых выплатах, а также арендной плате.
Заключает с клиентом договор и подготавливает отчет об оценке. Если заказчика устраивают условия сотрудничества, то мы просим его предоставить необходимый пакет документов, после чего производим нужные действия самостоятельно.
Обращается в комиссию при Росреестре или производят оспаривание кадастровой стоимости в суде общей юрисдикции. Наши специалисты берут на себя подготовку искового заявления, а также сбор комплекта документов, их подачу в соответствующие органы.
Добивается положительного решения о снижении кадастровой стоимости, после чего уведомляет о достигнутом результате заказчика.

По желанию клиента может быть предоставлена бесплатная консультация, а для начала работы требуется в обязательном порядке предоставить кадастровый номер конкретного объекта недвижимости.

8 причин выбрать именно нас

Работаем под ключ

Работаем с минимальным вовлечением Вас в процесс и отнимаем минимум Вашего времени по всей России

Бесплатная предварительная оценка

Бесплатно проводим предварительную оценку Вашего объекта, рассчитываем предположительную выгоду и стоимость отчета

100% гарантия возмещения убытков

Если в результате наших действий Вы станете платить налог в большем объеме, мы будем платить весь налог за Вас и вернем полученные нами деньги.

Гарантия положительного результата

Мы гарантируем достижение положительного результата, а в случае непредвиденных ситуаций, сделаем все для их устранения

Наличие огромной мотивации

Основную сумму вознаграждения мы получаем только после внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, поэтому доведем дело до положительного результата.

Полностью законная процедура

Мы снижаем кадастровую стоимость проверенным и полностью законным способом, поэтому можете расслабиться и ждать положительного результата.

Снижаем земельный налог до 37 раз

Чем больше мы снизим кадастровую стоимость, тем большее вознаграждение мы сможем получить.

Работаем по всей России

Имеем опыт ведения судебных дел в различных регионах страны и работаем на территории всей Российской Федерации

Какие задачи можно решить, обращаясь к нам?

Обращаюсь за помощью в нашу организацию, клиент может рассчитывать:

На снижение выкупной стоимости участка.
На уменьшение арендной платы.
На увеличение прибыли.
На снижение налога.
На уменьшение штрафов.

Чтобы начать с нами сотрудничество, можно оставить заявку на сайте или позвонить нам по номеру телефона: 8 800 700-96-62!

Отзывы Клиентов

ОАО «ДСК» — домостроительный комбинат

МолВест — российский молочный производственный холдинг

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Процесс оспаривания кадастровой стоимости зданий для бизнеса состоит из нескольких больших этапов. Во всяком случае оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости поможет вам экономить деньги при уплате налога, арендных платежах, выкупе недвижимости. При этом прежде всего необходимо убедиться в возможности оспаривания кадастровой стоимости, поэтому наша компания предлагает вам провести анализ возможности проведения процесса изменения кадастровой стоимости. С нами вы узнаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Содержание

Досудебное снижение кадастровой стоимости

Оспаривание результатов кадастровой стоимости в комиссии по работе с подобной категорией дел это досудебный этап. Важно представить правильно сложившуюся ситуацию об объекте недвижимости, провести емкое и компетентное описание характеристик здания, строения, иной недвижимости; обосновать позицию, что уменьшение кадастровой стоимости необходимо; привести расчет.

Юридические услуги сопровождения в данном процессе позволяют положительно решить вопрос, снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости будет отражено в государственном кадастре недвижимости на основании заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Комиссия по кадастровой стоимости по итогам выносит решение, согласно статистики по оспариванию кадастровой стоимости в 70 % случаях удается добиться уменьшения кадастровой стоимости вне арбитражного суда.

Проведение комплексной оценки для арбитражных споров

Учитывая, что оценка недвижимости (оценка зданий, строений, иного имущества) является достаточно сложной, поскольку здесь нельзя полагаться на шаблоны, сравнительный подход при кадастровой оценке такого имущества не допустим в качестве основного. Это объясняется отсутствием одинаковых зданий, каждое по-своему уникально. Поэтому определение кадастровой стоимости недвижимости в действительности проводится по усредненным показателям, которые учитывают особенности кадастрового квартала, разрешенного использования земельного участка. В этом заключается специфика государственной кадастровой оценки. Необходимо при анализе кадастровой оценки выявить проблемы определения цены здания, которая была бы как рыночная оценка недвижимости.

Важно при оценке кадастровой стоимости недвижимости для арбитражного суда учитывались факторы, которые уменьшают цену недвижимости, например, это может быть большое количество пустых площадей, поскольку здание не выполняет свой функционал в полную силу, не приносит достаточную прибыль; большие операционные расходы; налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия; техническое состояние строения и другие факторы. Надлежащая оценка особенностям и факторам здания и (или) строения позволит нам эффективно оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

Оспаривание кадастровой оценки в арбитражном суде Воронежской области

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости также возможно в судебном порядке. Для собственников физических лиц обращение в комиссию является не обязательным, допустима подача искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде завершается в большинстве случаев положительным итогом, поскольку судебная практика по данному вопросу в целом сформировалась.

Для юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости состоит из двух этапов: административного – комиссии по рассмотрению споров оспаривания кадастровой цены, а также судебного этапа в арбитраже – в случае, если оспаривание результатов определения кадастровой стоимости на первом этапе не привел к положительному результату.

Итогом и положительным результатом оспаривания кадастровой стоимости является внесение сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании решения административной комиссии Росреестра или решения суда об оспаривании кадастровой стоимости.

Примеры способов снижения налоговой нагрузки

— оспаривание действий по включению объектов недвижимости в перечень облагаемых налогом
— оспаривание результатов обследования зданий
— установление соответствующего закону вида разрешенного использования земельного участка
— изменение разрешенного использования объекта недвижимости
— установление рыночной стоимости здания в качестве кадастровой
— раздел земельных участков, имеющих несколько видов разрешенного использования

Положительный эффект от оспаривания кадастровой стоимости

Некорректные результаты чаще всего являются следствием массового характера оценки, усредненного подхода к ее проведению и игнорирования индивидуальных особенностей объекта недвижимости. Законный способ снижения необоснованной налоговой нагрузки – это осуществление процесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Проведение нового и независимого анализа кадастровой оценки недвижимости.

Поскольку величина затрат напрямую связана с кадастровой стоимостью недвижимости, то в результате удачного оспаривания кадастровой стоимости здания экономия средств может составлять от 35 до 85%:

— существенное снижение налоговых расходов
— уменьшение арендных платежей
— справедливая выкупная стоимость объектов недвижимости

Основания для обращения по вопросам оспаривания кадастровой стоимости

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен в связи:

— с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости
— с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Стратегия оспаривания кадастровой стоимости в Воронеже и Воронежской области

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений и сооружений. Указанный порядок проводится в несколько последовательных этапов. Итогом досудебного порядка является обращение в территориальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Она выносит квалифицированное решение об изменении кадастровой стоимости.

1. Анализ кадастровой оценки, представленной документации по недвижимости
2. Определение целесообразности оспаривания кадастровой стоимости
3. Проведение независимой кадастровой оценки недвижимости
4. Получение экспертной оценки по отчету оценщика на объект недвижимости
5. Рассмотрение документов административной комиссией Росреестра

В том случае, если досудебный порядок не решил вопрос об уменьшении кадастровой стоимости, то мы можем предложить вам ведение дел в арбитражном суде полного цикла, начиная от подготовки всех необходимых документов, сбора доказательств, подготовки иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости до получения решения арбитражного суда по данному вопросу.

6. Судебное разбирательство по вопросам оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
7. Внесение сведений в государственный кадастр недвижимости

Документы для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра в Воронеже и Воронежской области

— кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости
— отчет, составленный на бумажном носителе, а также подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью в форме электронного документа
— иные документы

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Консультация юриста по недвижимости в Воронеже и Воронежской области

За консультацией по оспариванию кадастровой стоимости в г. Воронеже и Воронежской области вы можете обратиться к нам по адресу электронной почты info@lffp.ru с темой письма «оспаривание кадастровой стоимости», в тексте письма изложите суть вопроса, а при наличии документов по делу вы можете прикрепить их к письму. Юрист по недвижимости ответит вам в ближайшее время.

При отправлении документов и вопросов в письме юрист по недвижимости гарантирует конфиденциальность, а также дает обязательство в нераспространении документов и (или) сведений без согласия отправителя. Мы поможем вам оспорить кадастровую стоимость здания, строения, иного имущества.

Юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости в Воронеже и Воронежской области

— консультация юриста по вопросам изменения кадастровой стоимости недвижимости
— получение сведений о кадастровой стоимости недвижимости
— оценка недвижимости, получение экспертного заключения на отчет оценщика
— подготовка заявления об оспаривании кадастровой стоимости
— представительство в административной комиссии по рассмотрению споров по оценке
— подготовка иска, документов для судебного оспаривания стоимости земельного недвижимости
— ведение дел в суде (арбитражном суде) при оспаривании кадастровой стоимости
— внесение изменений о стоимости в государственный кадастр недвижимости
— иные услуги

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
гаражи, места для стоянки машин;
комплексы;
незавершенные объекты стройки;
другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
документ на право собственности, заверенный нотариально;
доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.