В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

В какую недвижимость выгодно инвестировать?

Преимущества и риски

Всевозможные исследования и соцопросы из года в год подтверждают: примерно половина населения нашей необъятной Родины верит не в депозиты или ценные бумаги, а в квадратные метры.

Неудивительно, ведь у недвижимости немало преимуществ перед другими активами.

Вначале поговорим о жилой недвижимости. Сегодня купить такой объект стало легче с появлением кредитных программ от банков, рассрочек от застройщиков и субсидий от государства (в частности, материнского капитала).

Квартиру можно перепродать и на этом заработать (в этом случае, как правило, речь идет о новостройках) или сдавать в аренду, получая пассивный доход. Однако сразу хотим предостеречь: покупка инвестиционного жилья в ипотеку – затея крайне сомнительная.

Плюсом вложения в недвижимость будет то, что она всегда (ну или почти всегда) ликвидна. Есть, конечно, в этом деле и риски. Например, с изменением экономической ситуации спрос может упасть.

Читать еще: Как вложить в недвижимость небольшую сумму?

Немало хлопот доставляет и обслуживание объекта, в случае если он сдается в аренду: нужно следить за своевременностью оплаты коммунальных услуг, контролировать состояние квартиры, периодически делать ремонт и т. д. Никто не отменял и форс-мажорные обстоятельства типа затоплений соседями, краж или, упаси господи, пожаров.

Но статистику не обманешь: по мнению большинства частных инвесторов, чаша весов все-таки перевешивает в сторону плюсов.

Что касается вечного вопроса «Сдать или перепродать?», то так называемый инвестиционный сценарий для каждого сегмента свой. Принято считать, что жилье масс-маркета больше подходит для сдачи в аренду, а объекты комфорт-класса и выше – для перепродажи.

Перспективные локации

В рассуждениях о том, как грамотно выбрать объект для инвестиций, редкий эксперт не упомянет правило «трех Л»: локация, локация и еще раз локация.

«Первостепенную роль для инвестора играет сама локация и то, насколько она обеспечена дорожно-транспортной, социальной, торговой инфраструктурой. Надежнее всего инвестировать в недвижимость в развитых районах города, где проблемы, как правило, уже в той или иной степени решены или есть осязаемые планы по развитию территории», – отмечает заместитель руководителя отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров.

Квартиры в обжитых районах априори обладают неплохой ликвидностью, особенно если они расположены поблизости от станций метро. Последний фактор, по словам руководителя проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Дениса Казберова, может добавить до 20% к стоимости жилья по сравнению с аналогами в отдаленных от транспортных узлов локациях.

В последнее время привлекательность набирают территории редевелопмента. Например, бывшие промышленные земли на Октябрьской набережной. Интерес к этой локации обусловливают близость к центру города, интересные панорамы (в частности вид на Неву) и адекватные цены.

Застройщики, которые здесь работают, включают в свои проекты объекты социальной инфраструктуры для детей и взрослых, паркинги, общественные пространства, коммерческие площади. То есть у инвестора есть гарантия, что этот, по сути новый, микрорайон будет обеспечен самым необходимым. А значит, купленная здесь квартира окажется рентабельной.

Еще одна зона редевелопмента, которая имеет бонус в виде готовой инфраструктуры Московского района и станции метро в пешей доступности, – Средняя Рогатка. При этом здесь можно найти нетривиальные в части архитектуры и благоустройства решения.

Потенциал роста есть и у пригородных территорий: в отличие от уплотняющихся питерских спальников новые объекты в ближайшей Ленобласти дорожают по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры.

«Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, так и для тех, кто хочет развивать арендный бизнес, – заверяет директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“ Ян Фельдман. – В жилье комфорт-класса можно привлечь семейных арендаторов: они реже сменяются, а значит, квартира не будет простаивать».

Рентабельность квартиры, само собой, зависит не только от локации. При выборе объекта нужно оценивать целую совокупность факторов. Один из важнейших – степень развития инфраструктуры самого жилого комплекса: наличие торговых и социальных объектов, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом.

Чтобы вложения окупились, важно также обращать внимание на такие факторы, как качество строительства и отделки МОП, планировка квартиры, видовые характеристики, применение энергосберегающих технологий и «умных» систем управления домом. Всё это слагаемые комфорта жилой среды, от которых зависит, будет ли квартира расти в цене.

Критерии доходности

Традиционно самые востребованные объекты для инвестиций на рынке недвижимости – это малогабаритные квартиры. По предварительным оценкам риэлторов, в 2019 году больше 70% покупок в новостройках Северной столицы и пригородов пришлось на студии и однушки.

У арендаторов такое жилье тоже пользуется наибольшим спросом. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru на конец 2019 года, в структуре предложения на рынке жилищной аренды студии и однокомнатные квартиры занимают долю в 66%.

Хочешь стать рантье? Узнай, какие квартиры любят арендаторы

8 способов вложить деньги в недвижимость. Какой самый выгодный?

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.

Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.

Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».

ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.

Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.

Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.

ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.

Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.

Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

Читать еще: Публичные сведения об объектах недвижимости

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

– низкий порог входа;

– защита от обесценения рубля;

– хороший долгосрочный рост;

– возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Правильные инвестиции в недвижимость в 2020 году

Инвестиции в недвижимость в 2020 году по-прежнему в тренде. В этой статье я расскажу, на каких объектах в перспективе реально делать большие деньги.

Содержание:

Вложения в недвижимость привлекательны своей надежностью, особенно в период затяжного кризиса, когда доверия к банкам нет, а вкладываться в бизнес слишком рискованно. Попробуем разобраться в том, куда можно инвестировать и на какую доходность рассчитывать.

В какую недвижимость инвестировать?

Не можете определиться с тем, стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020 году? Начнем с того, что объектами для инвестирования могут быть:

земельные участки;
жилые здания и помещения;
коммерческая недвижимость;
недвижимость за рубежом.

В этом видео я подробно рассказываю о видах недвижимости и даю советы, как грамотно распоряжаться купленным объектом.

Чаще всего инвестируют в коммерческую и в жилую недвижимость, поэтому я остановлюсь на этих вариантах.

Жилая недвижимость: способы инвестирования

К этой категории недвижимости относятся дома, комнаты и квартиры. Инвестирование в жилье процветает во всех регионах страны, потому что везде представлен большой выбор объектов, к которым можно применить много вариантов получения прибыли.

Зачем покупают жилую недвижимость?

Для проживания и сохранения сбережений.
Для сдачи в посуточную или в долгосрочную аренду.
Для потребностей бизнеса (в том числе, с последующим переводом в нежилой фонд).
Для перепродажи.

Выбранные цель и стратегия определяют, какие характеристики объекта критически важны при его выборе: состояние помещение, его размеры, наличие коммуникаций, окружающая инфраструктура.

Рассмотрим пример с арендой, рассчитаем примерную доходность и прикинем, рискованно ли вкладывать деньги в недвижимость.

Для заработка на аренде лучше подходят небольшие помещения: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Они стабильно пользуются спросом у студентов, молодых семей и тех, кто приезжают на заработки или в длительные или частые командировки, поэтому проблем с поиском арендаторов не будет.

Чтобы сдавать комнату и квартиру по хорошей цене, предварительно стоит сделать хотя бы косметический ремонт.

Из примера видно, что приобретение недвижимости в 2020 году — выгодное предприятие, особенно когда удается найти привлекательный объект с хорошей скидкой. В одной из своих статей я рассказываю о том, как это сделать.

Для приобретения недвижимости в 2020 году целесообразно объединиться с другими инвесторами, как это сделали мы в одной из наших недавних совместных сделок по покупке недвижимости на торгах по банкротству.

Я и еще 20 инвесторов купили на этапе публичного предложения лот стоимостью 15,5 миллионов рублей, включающий 9 квартир и комнат в городе Уфа. Совокупная рыночная цена этой недвижимости — 23 миллиона рублей, то есть, наша выгода при покупке составила около 33%. Начальная стоимость лота на торгах составляла 20 430 702₽.

Сообщение о заключении договора по итогам торгов

Согласно условиям инвестиционной сделки все соинвесторы получат доходность в размере 63% от прибыли после перепродажи этих квартир. Сейчас наша команда уже продала 7 из 9 объектов, в остальных идет предпродажный ремонт, который мы делаем для увеличения стоимости объектов.

Конечно, перед покупкой мы внимательно проанализировали объекты и ситуацию на рынке недвижимости в Уфе и получили подтверждение тому, что в городе-миллионнике есть стабильный спрос на недвижимость, и вложенные деньги вернутся назад с большими процентами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать

Сейчас очень выгодно вкладываться в коммерческую недвижимость в связи с повышенным спросом на такие объекты. К этой категории можно отнести:

площадки для торговли: торговые комплексы, павильоны, магазины;
объекты для туристов: гостиницы, отели, санатории, базы отдыха, общежития;
офисные здания, бизнес-центры;
производственные объекты: здания фабрик, заводов, склады.
универсальные сооружения: объекты, которые можно использовать под различные виды бизнеса.

Как правило, недвижимость для сдачи в аренду нужно подготовить — привести в соответствие с потребностями бизнеса. Самые выгодные в этом плане — промышленные объекты. Покупатели или арендаторы сами оборудуют помещение всем необходимым.

На коммерческих объектах можно зарабатывать так же, как и на жилье, перепродавая или сдавая в аренду. Или найти объект для ведения собственного бизнеса — организовать салон красоты, детскую студию или медицинский кабинет.

Кстати, всегда просчитывайте альтернативные варианты. Бывает выгодно приобрести жилое помещение и перевести его в статус нежилого или наоборот.

В нашей практике был случай, когда человек выиграл на торгах по банкротству здание аптеки в небольшом поселке по очень выгодной цене, но никак не мог его продать просто потому, что в этом поселке почти не было предпринимателей, и коммерческая недвижимость не пользовалась спросом.

Собственник переоборудовал здание под таунхаус, сделал в нём несколько жилых квартир и продал в 2 раза дороже.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Как и любые инвестиции, вложения в недвижимость сопряжены с риском, однако по сравнению с другими финансовыми инструментами он минимальный.

Следует принять во внимание:

дополнительные расходы на переоформление объектов, уплату налогов, вложения в ремонт;
довольно высокую стоимость недвижимости;
длительный срок окупаемости.

Однако расходы на оформление сделки есть при любых серьезных покупках, просто в случае с недвижимостью придется потратить чуть больше времени. Насчет высокой стоимости тоже можно поспорить.

Хотите покупать объекты недвижимости в разных регионах России, не выходя из дома? На нашей бесплатной онлайн-встрече вы узнаете, как находить объекты недвижимости и проверять их перед покупкой, чтобы убедиться в их доходности.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Что касается срока окупаемости, то он зависит от стоимости аренды или цены объекта при его продаже. А цена, в свою очередь, напрямую зависит от уровня спроса на подобные активы в регионе.

Если говорить о доходе с коммерческой недвижимости, то срок окупаемости вложений сокращается при условии, что выбрано прибыльное направление бизнеса. Например, в вашем городе мало хороших гостиниц и много туристов. Можно приобрести здание, подготовить его к заселению гостей и получать доход.

В статье я рассказываю о том, что и как делать, чтобы недвижимость быстрее начала приносить доход.

А сейчас перейдем к несомненным преимуществам инвестирования в недвижимость.

Минимальные колебания цен и стабильная ликвидность.
Большой выбор объектов.
Различные стратегии получения дохода с активов.
Стоимость недвижимости растет быстрее уровня инфляции.

Судя по личному опыту, я могу сказать, что путь инвестирования в объекты недвижимости — беспроигрышный. Просто нужно знать, что и где покупать.

Выгодный способ инвестирования

Оптимальный вариант — покупать недвижимость на торгах по банкротству.

Прежде всего потому, что в связи со спецификой проведения торгов на последнем этапе аукционов цены на имущество банкротов очень сильно падают. Недвижимость может стоить в 2-3 раза дешевле рынка, а после проведения минимальной подготовки перепродавать объекты можно еще дороже.

На торгах вы найдете жилые и коммерческие сооружения в обустроенных районах города, где просто так ничего не продается.

Прежде, чем вложить деньги в недвижимость, нужно заранее просчитать прибыльность сделки.

В нашей практике был случай, когда мы купили объект без проведения подробного анализа и сильно об этом пожалели…

В 2015 году мы купили участок площадью 35 соток в Тверской области за 157 000₽. Эта земля предназначена для подсобного хозяйства, поэтому существует много ограничений, связанных с возведением там сооружений, вдобавок рядом проходит железная дорога.

Из-за всех этих факторов участок не получается продать в течение 4 лет, и мы используем его в качестве залога при оформлении кредита. Это яркое подтверждение того, что нужно всегда проверять возможность монетизации любых объектов, вне зависимости от того, где вы их покупаете.

В моей статье собраны проверенные способы анализа и покупки объектов недвижимости и реальные примеры успешных сделок моих учеников.

Многие задают вопрос: как покупать недвижимость, если нет денег?

Подскажу три способа.

Можно привлечь заемные или кредитные средства для покупки объекта, выгодно его перепродать и вернуть долг с прибылью для себя.

Можно работать как агент на торгах по банкротству и заработать свой первый капитал на оказании услуг по поиску и покупке объектов для инвесторов.

Это новая профессия, которая приносит стабильную прибыль, и при этом вы не вкладываете свои деньги в покупку объектов.

Конкуренция невелика, ведь далеко не все знают о торгах. А некоторые знают, однако боятся пробовать свои силы и покупать объекты. Совершенно напрасно! Мой опыт и результаты учеников заставляют убедиться в том, что на торгах можно и нужно зарабатывать.

У лучших студентов нашей Академии торгов по банкротству, которые закончили продвинутую программу обучения с красным дипломом, есть и третий вариант — отправить презентацию своего объекта по базе наших инвесторов и получить деньги на покупку из инвестфонда.

Еще одна причина начать зарабатывать на торгах связана со стабильной ситуацией с банкротством физических лиц и компаний. Для примера приведу график, отражающий количество предприятий-банкротов в разные периоды времени, начиная с 2017 года.

Согласно данным биржевого портала take-profit.org

Активы всех этих обанкротившихся предприятий оказываются на торгах, в том числе и объекты недвижимости. Чтобы начать покупать их и зарабатывать, достаточно совсем немного знаний и мотивации. Всё это вы получите, если решите обучаться профессии в Академии торгов по банкротству.

Чужие инвестиции — ваша прибыль: обучение проверенной стратегии

В Академии торгов по банкротству вы получите выгодную профессию «Агент торгов по банкротству» и сможете выйти на новый уровень доходов, пройдя путь от специалиста до самостоятельного инвестора, если это вам больше по душе.

Читать еще: Как агентства недвижимости обманывают клиентов?

После обучения вы будете:

легко находить объекты на торгах с большой скидкой;
мыслить как инвестор;
уметь анализировать лоты на ликвидность;
применять проверенные стратегии и побеждать на торгах.

Наш бесплатный мастер-класс — концентрат полезной информации и выжимка из практического опыта целой команды.

Через нашу Академию прошло более 12 000 учеников: кто-то стал агентом по торгам, кто-то построил новый бизнес. Мы поделимся с вами их впечатляющими историями и докажем, что хорошо зарабатывать без вложений может каждый.

Вы научитесь находить инвесторов, покупать лоты с максимальной скидкой и зарабатывать от 100 000 рублей в месяц в свободном графике. Зарегистрируйтесь на онлайн-встречу, чтобы сделать первый шаг уже сейчас.

Инвестирование в недвижимость. Что советуют профессионалы? на сайте Недвио

Наш рынок недвижимости в последние годы сильно изменился. И это факт. Начиная с 2014 года, с момента обвала курса рубля, многое поменялось и в поведении покупателей, в первую очередь на рынке дорогого и инвестиционного жилья. Сегодня уже не модно строить торговые и офисные центры, вкладывать деньги в элитные дома и квартиры, да и обычные инвестиции в новостройки уже не так привлекательны как раньше…

Куда же податься инвестору? Остались ли в 2020 году еще «островки стабильности» в недвижимости, с целью сохранения и преумножения денежных средств? Мы опросили профессионалов рынка: агентства, частных риэлторов, и этой статьей делимся ответами с читателями нашего портала.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2020 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис.

Причем объекты для инвестирования выбираются самые разные: от квартиры на побережье Коста Верде или Черногории до покупки АЗС в Германии. Другие инвесторы, кто подумывал купить дом в Италии и любоваться великолепным климатом и красотами озера Комо и Альп, решили, что сейчас самое время воплотить в жизнь свою мечту.

Происходящее лишний раз подтверждает, что основное правило российских частных инвесторов «В сложные времена вкладывайте средства в недвижимость» по-прежнему работает.

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

1. Лучше покупать недвижимость небольшой площади

Современный частный российский инвестор, в среднем, инвестирует в квадратные метры от 2 до 50 млн рублей, в итоге зарабатывая на перепродаже купленной недвижимости или стабильном рентном доходе. В большинстве случаев такие инвесторы оплачивают покупку целиком или недостающую сумму берут в ипотеку, что случается реже. Таких инвесторов в сфере недвижимости около 80%.

Сегодня самый популярный рынок среди инвесторов – это массовое жилье, так как спрос на эти объекты есть всегда, независимо от экономического положения в стране.

Хотя в коммерческой недвижимости площади выбор помещений существенно больше. Несмотря на сложности с парковкой по-прежнему высок спрос на сегмент стрит-ретейла. Также многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в офисы небольшой площади, которые в кризис пользуются большим спросом среди арендаторов.

По данным агентств и аналитиков, большинство сделок среди профессиональных инвесторов в 2019 году пришлось на покупку офисов небольшого размера или площадей в бизнес-центрах столицы, остальные деньги направлялись на приобретение новостроек и стрит-ретейла.

2. Инвестиции в новостройки стали более рискованными

Несмотря на рост цен за метр, изменение законодательства, а также большое количество замороженных проектов, рынок новостроек по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Оно и понятно, в отличие от той же коммерческой недвижимости, это практически пассивный доход — купил дешево, продал через 3-5 лет дорого.

Однако эта схема уже не так привлекательна как раньше. И вот почему:

Во-первых: налоги. Теперь, чтобы «не попасть» на НДФЛ нужно владеть недвижимостью не менее 5 лет. Плюс выросла и сама налоговая база, из-за пересмотра кадастровой стоимости;
Во-вторых: спрос. Спрогнозировать его на падающей экономике в перспективе 5 лет очень трудно. Конечно, если это однушка рядом с метро ее по-любому купят, только вот за сколько?
В третьих — перспективы района. Мы уже не раз наблюдали, как многие перспективные районы рядом с Москвой за несколько лет превращались в «гетто» из бетонных коробок, без инфраструктуры, дорог, парковок, школ, поликлиник и прочего. Поэтому самый безрисковый вариант — покупка новостройки в старых границах столицы, однако стоимость метра в таких предложениях весьма высока еще не этапе котлована, и есть риск вообще ничего не заработать.

Если раньше покупка новостройки практически гарантировала прибыль 20-30% на вложенный капитал (а иногда еще больше, вплоть до 50%), то сегодня таких историй становится все меньше.

Чтобы получить максимальную прибыль, лучше всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. При этом, правда, возникают наибольшие риски, поскольку некоторые застройщики часто вообще начинают стройку без всех разрешений. Известны случаи, даже в границах Москвы, когда целые элитные ЖК определяли под снос из-за нарушений или неподходящей категории земли.

Ситуация с апартаментами тоже неоднозначна. С одной стороны они стоят на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны нет никаких гарантий в инфраструктуре и, что хуже того, что дом вообще признают законно построенным. Взять к примеру ситуацию с определением под снос целого ЖК с апартаментами «Лофт Ривер».

Покупать новостройку для сдачи в аренду сегодня стало невыгодно. Слишком долгая окупаемость.

Специалисты по недвижимости приводят конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня сегодня составляет всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет.

В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Хотя здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

3. Хорошие коммерческие объекты стоят очень дорого

Профессионалы рынка единогласны во мнении: «заходить» в коммерческую недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных российских городов с капиталом не менее 750-800 тыс. долларов бесперспективно. Но реалии таковы, что большинство инвесторов не готовы вкладывать больше 250-350 тыс. долларов на первом этапе.

Имея небольшой капитал, конечно, можно купить офисное помещение небольшой площади в бизнес-центре В-класса или торговую недвижимость. Однако ликвидность такого объекта и спрос со стороны арендаторов будет низкими.

Как показывает практика, торговое помещение на первом этаже позволяет получать постоянный доход от 11 до 12% в год, но так происходит только с ликвидными объектами, чаще всего находящимися на популярных улицах. Доход от помещения в бизнес-центре ниже – от 8 до 9% годовых, что немногим выше банковского депозита, а с учетом налогов и расходов на эксплуатацию и ремонт уже выглядит не так привлекательно.

Хотя, в то же время, ассортимент объектов на продажу в хороших бизнес-центрах теперь шире, чем 3-5 лет назад. Помещение среднего размера до 100 кв. метров можно купить в границах 380 тыс. долларов, причем расположение за такую цену должно быть удачным. В торговом секторе площадь объекта за такую цену будет только 50 кв. метров. Думайте сами, решайте сами.

Знать бы прикуп

Основным риском при покупке первичной недвижимости остается, как показывает исследование специалистов «РБК-Недвижимость», время, затраченное на строительство объекта, которое может продлиться бесконечно, так и не привести к конечному результату. К тому же существует риск остаться без прибыли из-за снижения стоимости на жилье или трудностей по поиску покупателей, что так же будет требовать снижения стоимости жилья.

Хотя, с другой стороны, можно минимизировать данные риски или полностью избежать их. Для начала необходимо внимательно проверять все правоустанавливающие документы по объекту, прежде чем вкладывать в него деньги. Нужно обратить внимание на финансовое положение организации-застройщика, а также количество реализованных им проектов.

Имеет смысл заострить внимание на поведении застройщика. К примеру, готовность застройщика устраивать распродажи, если наблюдается понижение интереса к объекту среди покупателей, вероятно, означает, что компания не имеет собственных средств или серьезных финансовых партнеров. Для продолжения строительства ситуация требует быстрого привлечения денежных средств. Если вы заметили за девелопером что-то подобное, то вполне вероятно инвестиции в такой объект будут слишком рискованны.

Далее, при выборе объекта для инвестирования, стоит обращать внимание не только на стоимость жилья, но и качество постройки, его конкурентное окружение, обеспечивающее ликвидность и возможность следующей продажи. Лучше, если подходящая новостройка будет располагаться в популярных для покупателей районах столицы или районах рядом с Москвой, важна еще и удобная транспортная развязка рядом с жильем.

Если объект соответствует вышеперечисленным характеристикам, стоит определиться с форматом квартиры. Выгоднее покупать однокомнатные и студийные квартиры – они всегда пользуются спросом.

Заключение

В последние годы очевидно стало меньше инвестиционных сделок с недвижимостью. Причин на то много: кризис, сокращения зарплат, падение прибыли в бизнесах. Хотя бизнесмены, получающие доход на росте цен за кв. метр не ушли с рынка. Они продолжают активно инвестировать в объекты недвижимости, принимая во внимание кризисное состояние в стране.

Большинство экспертов считают, что инвестиционные сделки в кризис стоит делать ради сбережения средств. А вот насчет прибыльности все не так однозначно. Хотя, разумеется, всегда есть вероятность удачно вложить средства, когда частным инвестором будет приобретен «правильный объект», то есть с последующим заметным увеличением его стоимости за определенный срок и перепродажей.

На данный момент никто из аналитиков не торопится давать точный прогноз на будущее – ситуация на рынке слишком неопределенная. Хотя «в кулуарах» перспективы российского рынка обсуждают в достаточно мрачных тонах, что спрос на недвижимость и ее стоимость будут падать и дальше. Поэтому лучше диверсифицировать инвестиции и вкладывать их не только в российскую, но и зарубежную недвижимость.

В заключение отметим, что тоже самое было и в кризис 2008-09 года. Большинство экспертов тогда тоже так считали, а рынок, напротив, «отскочил», и многие инвесторы «поднялись», купив недвижимость и другие активы за «копейки». Поэтому основная задача инвестора в данный момент – выяснить, где же находится дно текущего кризиса, чтобы вовремя сделать грамотный ход.