Виды арендных ставок для объекта недвижимости

Арендная плата за недвижимое имущество

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

вид (форму) арендной платы;
размер арендной платы или способ его определения;
условие об изменении арендной платы;
порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

твердая сумма платежей;
встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
встречная передача арендатором имущества в аренду;
возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше, размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

единицы измерения арендной платы;
твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

основания изменения;
порядок изменения;
условия изменения;
сроки (периодичность) изменения;
величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

порядок ее внесения;
периодичность;
срок;
возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

восстановительную стоимость зданий (помещений);
потребительские качества;
арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
амортизационные платежи;
предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Аренда коммерческой недвижимости. Исследование арендных ставок

Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора. Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах. Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.

Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры.

Подробности в видео на нашем канале:

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

бесплатный ремонт;
оплата ремонта, заказанного арендатором;
уменьшение арендной платы;
замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Сдача имущества в аренду: как налоговики контролируют цены

Что может быть хуже, когда налоговики оспаривают применяемые вами цены и выносят решение о доначислении НДС и налога на прибыль. Мы поможем разобраться, какие ошибки могут допустить при этом контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Прежде всего, необходимо четко уяснить, в каких случаях налоговые органы имеют право проверять правильность применяемых налогоплательщиком цен.

Перечень таких случаев установлен п. 2 ст. 40 НК РФ. Это:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Приведенный перечень является исчерпывающим, а это означает, что его расширительное толкование налоговыми органами неправомерно. На это указывают и арбитры (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2002 № А56-857/02 и от 13.05.2002 № А56-859/02).

Делаем вывод: если налоговые органы проверили цену сделки по основанию, не предусмотренному п. 2 ст. 40 НК РФ, то решение о доначислении налогов и пени, исходящее из корректировки цен, может быть признано неправомерным.

Еще один важный момент.

Налоговый орган, произведя корректировку цен, может доначислить только налог и пени, но никак не штраф. Применение налоговым органом штрафных санкций, исходя из отклонения цены более чем на 20 процентов, основано на расширительном толковании п. 3 ст. 40 НК РФ, и поэтому неправомерно. Как подчеркивают судьи, основания для начисления штрафов в ст. 40 НК РФ не приведены, отсылки к другим нормам Налогового кодекса РФ в части привлечения налогоплательщика к ответственности в данной статье не содержатся (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2002 № А42-3803/01-26-57/02).

Далее. Важно помнить, что ст. 40 НК РФ устанавливает только три метода определения рыночной цены:

1) метод определения рыночной цены с использованием информации о сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами;

2) метод цены последующей реализации;

3) затратный метод.

Обратите внимание: методы определения рыночной цены, предусмотренные ст. 40 НК РФ, последовательно исключают друг друга. Поэтому использовать последующий метод можно только при невозможности определения рыночной цены с помощью метода предыдущего (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2004 № А79-4023/2003-СК1-4066; ФАС Уральского округа от 12.07.2001 № Ф09-1501/01АК).

А теперь, когда мы уяснили некоторые общие правила, перейдем к конкретной ситуации, а именно к контролю налоговыми органами цен, применяемых налогоплательщиком при сдаче имущества в аренду.

Итак, налоговики, как правило, пытаются доказать, что фирма при сдаче в аренду имущества, занизила соответствующие цены. Следователь, она не доплатила НДС и налог на прибыль.

Посмотрим, какие ошибки при этом допускают контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Ошибка 1. Определяют рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

К примеру, согласно материалам дела постановления ФАС Центрального округа от 15.09.2005 № А-62-3245/2004 налоговые инспекторы определили размер арендной платы для целей применения ст. 40 НК РФ между взаимозависимыми лицами, взяв показатели размера арендной платы у 4-х независимых организаций. То есть определили так называемую рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

Поскольку цена аренды 1 кв. м проверяемого налогоплательщика была ниже средневзвешенной, ИФНС, применяя ст. 40 НК РФ, доначислила на полученную разницу соответствующие налоги.

Однако арбитры признали такие действия инспекции необоснованными, поскольку полученный ею средневзвешенный показатель не может рассматриваться в качестве официального.

Напомним, что еще Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 18.01.2005 № 11583/04 признал неправомерным использование налоговым органом при определении рыночной цены товаров (работ, услуг) метода «средней цены», поскольку он не предусмотрен в ст. 40 НК РФ.

Ошибка 2. Не исследуют условия сопоставимости и идентичности услуг по сдаче в аренду.

Рассмотрим такую специфическую ситуацию как сдачу в аренду имущества нефтебаз.

По мнению инспекции, организация занизила доходы для целей налогообложения в результате отклонения цен, применяемых по оказанию однородных услуг (по предоставлению имущества в аренду) в пределах непродолжительного периода.

В обоснование своего решения инспекция сослалась на то, что цена на услугу по сдаче имущества нефтебаз в аренду отклонялась в сторону повышения более чем на 20 процентов от рыночной цены.

Однако, определяя рыночную цену, налоговики не учли условия сопоставимости на рынке услуг по сдаче в аренду имущества нефтебаз, а именно: общая вместимость данных нефтебаз, коэффициент оборачиваемости резервуаров, коэффициент использования и заполнения резервуаров налоговым органом не исследовались.

Между тем сдаваемые налогоплательщиком в аренду нефтебазы находились в различных районах, имели различный объем продаж нефтепродуктов. Согласно данным о технико-экономических характеристиках нефтебаз, сдаваемые в аренду нефтебазы имели различные года постройки, различный фактический грузооборот за год, различный коэффициент оборачиваемости резервуаров, на некоторых сдаваемых нефтебазах часть резервуарного парка и оборудования была законсервирована.

Все это, естественно, было учтено арбитрами, которые признали решение ИФНС о доначислении налогов недействительным (постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2005 № А64-174/05-19).

Аналогичный подход судей приведен в постановлении ФАС Московского округа от 04.07.2003 № КА-А40/4145-03.

Так, служители Фемиды пояснили, что инспекция приводит стоимостное сравнение арендных платежей за 1 кв. м без учета экономических условий и специфических черт сдаваемых в аренду площадей, колебаний потребительского спроса на них, иных существенных обстоятельств и условий договоров аренды, влияющих на размер арендной ставки, в том числе, срок сдачи в аренду помещений, размер площадей, назначение помещений, место их расположения и др.

Ошибка 3. Используют метод цены последующей сдачи помещений в аренду, ссылаясь на письмо Биржи, в котором сказано об отсутствии рыночных цен на услуги по сдаче в аренду.

Так, организация сдавала в субаренду производственные площади своим дочерним обществам.

Налоговая инспекция пришла к выводу о занижении организацией НДС по суммам арендной платы, полученной от своих дочерних обществ при передаче в субаренду производственных площадей по цене ниже рыночной более чем на 20 %.

При этом ИФНС исходила из цены последующей сдачи помещений в субаренду из-за отсутствия соответствующих рыночных цен, как указано в письме ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург».

Однако арбитры не согласились с такой позицией контролеров.

Судьи указали следующее:

— ИФНС не доказала невозможности определения рыночных цен арендной платы по сдаче в субаренду производственных и складских площадей, а также отсутствие или недоступность информационных источников для определения рыночной цены;

— письмо ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» не может быть признано достаточным доказательством отсутствия или недоступности иных источников информации о рыночных ценах арендной платы в г. Тихвине;

— ИФНС не представила суду доказательства того, что стоимость услуг по сдаче организацией нежилых помещений в субаренду в период действия договоров отклонялась в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночных цен идентичных услуг.

В итоге арбитры пришли к выводу, что налоговым органом вынесено немотивированное решение о доначислении НДС, поскольку отсутствуют данные официального источника информации о рыночных ценах на услуги по сдаче недвижимого имущества в аренду, а возможность использования метода последующей реализации не доказана (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2004 №А56-5208/04).

Ошибка 4. Берут за основу ставки арендной платы, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования.

К примеру, завод сдавал в аренду помещения столовых.

ИФНС в качестве рыночной цены приняла ставки арендной платы без НДС, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования «Сланцевский район» — «Об утверждении расчета годовой арендной платы за нежилые помещения», с учетом коэффициента для кафе. Отметим, что названными постановлениями установлены ставки для расчета арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда в г. Сланцы и в Сланцевском районе.

Судьи в данном случае пришли к выводу, что цены, рассчитанные налоговым органом, нельзя признать рыночными ценами работ, услуг, сложившимися при взаимодействии спроса и предложения на рынке работ, услуг в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2005 № А56-23227/04).

Ошибка 5. Производят сравнение с ценами, представленными сторонней организацией.

Организация получала доход от сдачи помещения в аренду.

Налоговые органы направили запрос сторонней организации об уровне рыночных цен по аренде помещений. Согласно ответу сторонней организации рыночные цены по аренде помещений в районе, где находится организация-налогоплательщик, выше примененных организацией. С учетом рыночных цен сумма арендной платы, полученная организацией в проверяемый период, отличается от расчетной на 46,6%, то есть более чем на 20%.

В таком случае, по мнению налоговой инспекции, организация занизила выручку от сдачи помещений в аренду.

Суд признал решение инспекции неправомерным и указал на то, что из пп. 4 п.2 ст.40 НК РФ следует, что отклонение от уровня цен определяется относительно цен, примененных конкретным налогоплательщиком по иным аналогичным сделкам по однородным (идентичным) товарам (работам, услугам). У налогового органа отсутствовали основания для применения в качестве сравниваемого уровня цен цены, указанные в справке сторонней организации, поскольку они не относятся к деятельности проверяемого налогоплательщика.

Арбитры приняли во внимание, что инспекция не доказала, что организацией были заключены иные договоры аренды помещений и в них были применены цены с отклонением в сторону понижения или повышения по сравнению с ценой, указанной в рассматриваемом договоре аренды.

И еще, подчеркнули судьи, налоговый орган ни в акте проверки, ни в решении не указал, каким из показателей (однородность или идентичность) он пользовался при определении рыночной цены аренды помещений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2002 №А56-25720/01).

Ошибка 6. Проводят сравнение с ценами, представленными другими налоговыми инспекциями.

В таком случае достаточно отметить, что уровень рыночной цены по сделкам аренды, установленный на основании данных, представленными налоговыми инспекциями, определен налоговым органом по методу, не предусмотренному ст. 40 НК РФ.

И арбитры обязательно примут это во внимание (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2004 № А82-124/2003-А/6).

В ИАС «Консалтинг. Стандарт» подробная информация, связанная с проверкой обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам, приведена в справке «Проверка обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам» раздела «Порядок исчисления налога».

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

Способы указания арендной платы:

Фиксированная стоимость.
Цена за квадратный метр.
Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

Размещение нежилого помещения.
Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
Назначение объекта.
Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Минимальная и максимальная стоимости

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

Аим – плата за имущество.
Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
j инф – индекс инфляции.
Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
Кт – тип нежилого помещения.
Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
Кк2 – коэффициент размещения объекта.
Кк3 – коэффициент удобства пользования.
Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Пример

Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.

Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.

Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.

Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.

Км – стены сделаны из железобетона (0,8).

Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).

Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).

Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).

Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).

Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).

Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9.
Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).

По принятой формуле получаем размер арендной платы:

4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Аренда

Аренда – такое соглашение сторон, при котором собственник передает за деньги право пользования недвижимостью (имуществом) на определенный срок. При этом право собственности сохраняется за арендодателем.

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

— краткосрочный: срок до 1 года,

— среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

— долгосрочный: срок от 5 и более лет,

— бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг – это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.