Залоговая недвижимость что это? ""

Залоговая недвижимость что это?

Условия и процесс продажи залогового имущества

Довольно много интереса в сфере недвижимости покупатели проявляют к таким квартирам, которые находятся у банка — к условиям продажи залогового имущества. Считается, что продажа залоговой недвижимости банками осуществляется с дисконтом. В следствие чего, можно приобрести дешевле рынка, т.е. «с молотка» сэкономив при этом примерно до 40% от стоимости квартиры.

В кризисные времена довольно большое количество объектов оседает на аукционах банков

Показателен пример США, где в 2010 году более 1 млн квартир (домов) перешло в собственность банков и оказалось выставленным ими на торги.

Причина банальна — люди не смогли платить по ипотеке. В России такого поворота событий не было, да и, надеюсь не предвидится. Центробанк периодически публикует информацию в цифрах о просрочках по ипотечным кредитам и они, обычно не превышают 10% по всей стране.

За что пора бы ставить клиентам российских банков памятники при жизни, если сравнивать условия кредитования в России и США:)

Сегодня в статье вы узнаете, что такое продажа залогового имущества банков, где найти списки продажи залоговой недвижимости банков в Хабаровске, а также процесс и условия продажи залоговых квартир от банка. Если вы всерьез заинтересованы в инвестициях в недвижимость, то прочтите статью «Инвестиции и заработок — два в одном«.

Что такое залоговая недвижимость

Говоря по-простому, залоговая недвижимость, это квартира, которую ипотечник передает в залог банку, до полной выплаты взятого у этого банка кредита (ипотеки).

Помимо квартиры в перечень залогового имущества может входить всё что угодно: машины, акции, драгметаллы и прочее, но мы рассмотрим только недвижимость, которая так же выставляется на витрину залогового имущества.

Причина продажи залоговой недвижимости банком

Как только заемщик банка, по какой-то причине перестает выплачивать ипотеку, квартира, которая находится под обременением банка, становится единственным средством возврата долга. Банк получает право выставить квартиру на аукцион (витрину залогового имущества) и реализовать ее там, чтобы покрыть убытки, связанные с невыплатой ипотеки.

О вариантах продажи залоговых квартир от банка напишу ниже. В связи с данными обстоятельствами получается, что залоговая квартира продается по цене ниже рынка недвижимости Хабаровска. Покупателями залоговой недвижимости могут быть как физические лица (совершеннолетние), так и юридические.

Как работает банки при просрочке по ипотеке

Первые 3 месяца выясняются причины просрочки по выплате ипотеки. Т.к. жизненные обстоятельства могут быть разными и порою непредсказуемыми, а банк заинтересован в положительном исходе дела — чтобы ипотеку платили. Один из предлагаемых вариантов, обычно, это реструктуризация кредита.

Если этот вариант не проходит, тогда, согласно законодательству, у банка появляется три пути решения проблемы с невыплатой ипотеки.

Покупка залоговой квартиры у банка сможет сэкономить деньги, но как купить квартиру не имея собственных средств? Узнайте в статье «Как начать инвестировать в недвижимость без денег«.

Помимо жилой недвижимости, есть еще и коммерческая, она самая выгодная для инвестиций, но основа инвестиций — это правильный выбор объекта. Узнайте, как правильно это сделать из статьи «Как выбрать объект коммерческой недвижимости«.

Варинты продажи залогового имущества

Аукцион по реализации залогового имущества банков. Этот аукцион проводится в досудебном порядке. Правда, подобные аукционы еще не вошли в практику, поскольку законодательная база по их проведению либо отсутствует, либо противоречива. В связи с этим, данный вариант пока в перспективе.

Ипотечник, согласовав условия с банком, сам выставляет квартиру на продажу, чтобы по результатам расплатиться по ипотеке. Этот вариант продажи залоговой квартиры выгоден для ипотечника, т.к цену на квартиру он устанавливает самостоятельно, согласно своим предпочтениям или рынку недвижимости и ждет своего покупателя.

Банк тоже часто придерживается этой схемы, т.к. нет необходимости проводить дело через суд, еще и поэтому он всеми силами помогает ипотечнику в продаже залогового имущества банка.

Проведение публичных торгов банком. Залоговая квартира выставляется на витрину залогового имущества. Для того чтобы осуществить эту процедуру, банк подает в суд на ипотечника. Затем по судебному решению залоговую квартиру оценивает независимая оценочная компания, для установления первоначальной стоимости.

Заниматься непосредственно продажей залоговой недвижимости банка в этом случае будет не ипотечник, а судебные приставы.

Кстати, после продажи квартиры, ипотечник должен будет заплатить судебным приставам за работу. Размер этой оплаты составит 7% от цены проданной квартиры, при том, что можно было не доводить до суда, либо воспользоваться услугами по реализации залогового имущества банка риэлторской компанией.

Как принять участие в публичных торгах

Данные о проведении публичных торгов публикуются в СМИ. Для того, чтобы стать их участником, надо подать заявку и после внесения аванса — вы уже полноправный их участник. Первоначальная цена торгов на залоговое имущество та, которую установила оценочная компания, но эта цена приближена к рыночной.

Если торги не состоялись, то второй раз залоговая квартира выставляется ниже первоначальной цены на 15%. В случае, если залоговая квартира не была реализована — банк берет ее в свои активы со скидкой 25%.

Чаще всего продажа залоговой недвижимости банком происходит по решению суда. ипотечники с неохотой продают квартиры в досудебном порядке, т.к. продав залоговое имущество, человек сразу лишается квартиры — ему элементарно становится негде жить.

Поэтому ипотечники предпочитают затягивать решение вопроса, надеясь, что залоговая недвижимость останется при них или они получат отсрочку в выплате по уважительным причинам. Тем более, что пока идет суд, а это занимает примерно год-полтора, люди могут спокойно проживать в этой квартире.

Где взять информацию о залоговом имуществе

Самыми популярными банками у ипотечников пока являются Сбербанк и банк ВТБ24, может быть в будущем к ним присоединятся и другие банки. Они регулярно публикуют списки залоговых квартир.

У Дальневосточного банка Сбербанка России в Хабаровске залоговую недвижимость можно посмотреть в разделе «Реестр залогов Сбербанка», а у ВТБ24, т.н. «Витрина залогового имущества».

Если вы еще сомневаетесь вкладывать деньги в недвижимость или нет, то развейте свои сомнения — посмотрите статью «Куда вложить деньги?!» и напоследок познавательная статья, которая пригодится начинающему и практикующему инвестору — «Мифы купли-продажи квартир в инвестировании«.

Сегодня я вкратце рассказал вам о продаже залогового имущества банков, а точнее процессе продажи залоговой недвижимости банками и где их можно найти. В следующей статье поговорим о рисках приобретения залогового имущества.

Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Читать еще:  Рыночный подход к оценке недвижимости

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Залоговая недвижимость банков — что это такое и где ее можно приобрести

Нередко стремление человека иметь свои собственные квадратные метры направляет его в банк за получением ипотечного кредита. К сожалению, жизненные обстоятельства не всегда позволяют заемщику
справиться с долговыми обязательствами. И даже, несмотря на то, что банки сегодня стараются идти навстречу клиенту, предлагая различные способы отсрочки платежа, все же многие из них не справляются,
и жилье вновь возвращается в собственность кредитной организации. В этом случае ему присваивается название — залоговая недвижимость банка.

Иметь в собственности такое жилье банкам невыгодно. Его стараются вновь реализовать, причем сделать это нужно быстро, и нередко такая недвижимость выставляется на продажу по заниженной цене.

Достоинства покупки залоговой недвижимости в России

  • Самое главное достоинство покупки залогового жилья — это ее цена. Чтобы реализовать такую недвижимость, банки нередко предлагают очень выгодные льготные условия по ипотечному кредитованию в 8-10%
    годовых. Кроме того, в рамках льготного кредитования реализуются различные бонусные программы и акции. Найти подобные предложения можно на сайтах банков, или непосредственно в банковских
    отделениях.
  • Залоговая недвижимость банка () помимо очень привлекательной стоимости имеет такое важное преимущество, как
    юридическая чистота. Ведь при оформлении сделки специалистами банка в обязательном порядке выполняется тщательная юридическая проверка, а также оценка объекта с точки зрения инвестиционной
    привлекательности. Поэтому, приобретая залоговую недвижимость, можно быть уверенным, что никаких разногласий и споров в отношении прав собственности в будущем вас не коснуться.

Недостатки приобретения залоговой недвижимости

  • К недостаткам покупки недвижимого имущества по льготному кредитованию относят весьма скромный выбор подобных предложений. Если вы ищете жил. площадь, опираясь на определенные показатели, факторы
    и собственные предпочтения, то найти среди залоговой недвижимости подходящий вариант получится далеко не сразу.
  • Кроме того, желая оформить сделку купли-продажи с банком на условиях льготного кредитования, будьте готовы к долгому подготовительному процессу – снятие обременений, выписка хозяев и прочее.

Так вкратце происходит покупка залоговой недвижимости банков в России. А насколько выгодней будет купить подобный объект за границей, к примеру, в Германии? Ведь покупка недвижимости за пределами
нашего государства — очень неплохая инвестиция, которая может приносить постоянный высокий доход.

Достоинства покупки недвижимости в Германии, обремененной долговыми обязательствами

  1. Финансовая составляющая, так же как и в случае с российской недвижимостью, играет здесь основную роль. Аналогичные предложения на рынке будут стоить в несколько раз дороже. А учитывая желание
    банков быстрее избавиться от такого «груза», оформляться процедура купли-продажи будет быстрее.
  2. Обретение недвижимости за границей позволит рассчитывать на получение кредитов для ведения бизнеса и прочее. Процентные ставки здесь гораздо привлекательней, нежели у отечественных
    банков.
  3. Покупка такой недвижимости для последующей сдачи в аренду гарантирует получение стабильной прибыли без дополнительных финансовых вложений.

Немецкие банки также имеют возможность реализовывать залоговую недвижимость по решению суда, в том числе иностранным гражданам, если заемщик не в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

Как выглядит процесс покупки залоговой недвижимости в Германии?

Процедура проводится через судебных приставов. В средствах массовой информации появляются сведения о проведении аукциона, на котором присутствовать сможет любой, кто изъявил желание купить данный
объект, а главное, доказал банку, что у него есть необходимые средства для такой покупки, и внес 10% на счет районного суда от суммы возможной сделки. К слову сказать, эти деньги, в случае отказа от
сделки, или по каким-либо обстоятельствам невозможности выплатить оставшуюся сумму, покупателю не возвращаются.

Существенное отличие покупки залоговой недвижимости в Германии заключается в том, что здесь банк не курирует сделку, и не берет ответственность за финансовую чистоту операции, как делается это у
нас. В результате покупатель рискует купить объект, к примеру, с непогашенными долгами по коммунальным услугам.

Залоговое имущество: преимущества и риски

Мнения

Адвокаты и арбитражные управляющие получат государственную поддержку

Российская трехсторонняя комиссия по регулированию социально-трудовых отношений приняла решение о расширении перечня отраслей видов деятельности, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В этот расширенный перечень была включена и отрасль права.

В чем особенности продажи залогового имущества?

Главная особенность – наличие двух категорий сделок (условных, конечно).

Первая категория – это совершение сделки по реализации залогового имущества с согласия должника. В этом случае добросовестный кредитор, понимает, что он не может своевременно рассчитаться по долгам, и желает сохранить остаток денежных средств в случае, если стоимость имущества выше остатка невыплаченного кредита. Сделка по реализации заложенного имущества в данном конкретном случае может осуществляться на внеконкурсной основе. С точки зрения последующих рисков данный вид сделки намного безопаснее по причине наличия документов, подтверждающих надлежащее уведомление и согласие всех лиц, включая собственника – должника.

Вторая категория сделок – сделки, совершенные без согласия собственника – кредитора. Как правило, распоряжение имуществом должника в этом случае осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу, об изъятии данного имущества или обращении на него взыскания. В большинстве случаев последующая реализация залогового имущества будет производиться на конкурсной основе приставами либо на специальных электронных площадках. При этом существуют риски оспаривания со стороны собственника–кредитора как самих судебных актов об обращении взыскания на имущество, так и последующей процедуры торгов.

Какие обязательства возникают у покупателя залогового имущества?

Основное обязательство – оплатить приобретенное залоговое имущество в сроки и в порядке, предусмотренном договором. В случае неисполнения этого обязательства сделка может быть признана недействительной/незаключенной.

В чем преимущество покупки залогового имущества в сравнении с обычным имуществом?

Низкая стоимость. Дисконт по данным сделкам может достигать 40 и более процентов от рыночной стоимости актива.

Относительным преимуществом также является надлежащим образом проверенный банком пакет документов при совершении первичной сделки – договора залога. Однако последующее распоряжение имуществом будет в значительной мере защищено, если прежний собственник–должник даст письменное согласие на совершение сделки.

Адвокаты и арбитражные управляющие получат государственную поддержку

Российская трехсторонняя комиссия по регулированию социально-трудовых отношений приняла решение о расширении перечня отраслей видов деятельности, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В этот расширенный перечень была включена и отрасль права.

На какие юридические тонкости нужно обратить внимание при покупке залогового имущества?
Первое и самое важное: имеется ли согласие прежнего собственника–кредитора на совершение данной сделки. Если да, то при надлежащем соблюдении процедуры торгов и оформления с последующей регистрацией Вашего права собственности на недвижимое имущество – данную категорию сделок можно считать практически безрисковой для Вас как для покупателя.

Если же согласие от прежнего собственника на изъятие данного имущества отсутствует, то первое, что Вам надлежит проверить: свободно ли передаваемое Вам имущество физически. Если да – то Вам следует перейти к изучению документов. Если же нет, то следует поинтересоваться у проживающих прежних собственников о том, известно ли им о факте отчуждения данного имущества банком и каково их отношение. Подобный подход поможет Вам оценить риски последующего оспаривания Вашего права.
Вторым шагом является проверка документов. Особое внимание следует уделить наличию уведомления прежнего собственника о факте обращения взыскания на его имущество, о принятых судебных актах, о дате предстоящих торгов и прочее. Также следует уделить внимание документам–основаниям, т.е. как возникла собственность у первоначального собственника–должника, наличию согласия супруги как на приобретение, так и на передачу данного имущества в залог. Для проведения такой работы рекомендуется привлечь компетентного юриста, поскольку проверка истории недвижимости требует определенных юридических навыков.

Как максимально обезопасить сделку купли-продажи залогового имущества?

В первую очередь получить согласие прежнего собственника–залогодателя на совершение данной сделки в письменной форме. Это может быть согласие в простой письменной или нотариальной форме либо договор купли-продажи имущества, заключаемый напрямую между прежним собственником и новым, содержащий пункт о первоочередном погашении банку его требований.

Если такого согласия нет – привлеките специалиста для юридической оценки документов, поскольку при признании данной сделки недействительной, Вы можете лишиться не только приобретенного Вами имущества, но и денежных средств.

Беседовал Дмитрий Нечетов

Мнение эксперта может не совпадать с позицией редакции

Читайте также

КОММЕНТАРИИ

Гость 17 мая 2019 19:57

Если вы понимаете, что вашей потребностью является благотворительная помощь, то обратите внимание на эту статью. К вам обратились за помощью те, кто без вашего участия может лишиться увлекательного дела. Многие дети, мальчишки и девчонки, мечтают стать пилотами на трассе. Они ходят на занятия, где под руководством опытного тренера изучают приемы скоростного вождения. Только постоянные упражнения позволяют правильно обгонять, выстраивать траекторию и выбирать скорость. В основе победы на трассе лежит хорошая квалификация. И, конечно, профессиональный карт. Дети, которые занимаются в кружках, полностью зависят от взрослых, потому что отсутствие денег и сломанные запчасти не позволяют участвовать в соревнованиях. Сколько удовольствия и новых ощущений испытывают ребята, когда они попадают за руль и начинают управлять машиной. Может быть, именно в таком кружке растут не только чемпионы России, но даже будущие чемпионы мира в этом виде спорта?! Вы можете помочь детской секции картинга, которая находится в городе Сызрань. У них в настоящее время просто бедственное положение. Все держится на энтузиазме руководителя: Краснова Сергея. Прочитайте моё письмо и посмотрите фотографии. Обратите внимание на то, с каким увлечением работают мои воспитанники. Они любят этот развивающий вид спорта и очень хотят продолжать обучение. Обращаюсь к вам с просьбой помочь выжить секции картинга в городе Сызрани. Раньше в городе было ДВЕ станции юных техников, и в каждой была секция картинга. Картинг был ещё и во Дворце пионеров. Сейчас в городе нет ни одной стации, и кружок во Дворце пионеров тоже уничтожили. Закрыли – не поворачивается сказать, просто уничтожили! Мы боролись, писали письма, везде ответ у них один. Лет пять тому назад я ездил к губернатору Самарской области на прием. Он не принял, а приняла меня заместитель. Вот после этого нам дали помещение, где мы и базировались. У нас очень много детей хотят заниматься картингом, но очень плохая материальная часть не позволяет набирать детей. Да и большая часть картингов требует ремонта. Вот в таком положении находится наш кружок. Мы обращались и к мэру города Сызрань за помощью. Второй год ждем помощи. Решили обратиться через интернет к вам за помощью. Связаться со мной,АДРЕС ДЛЯ ПОСЫЛОК ,446012 Самарская обл.г.Сызрань,ул.Новосибирская 47,ПОСЫЛКУ МОЖНО ОТПРАВИТЬ ДЕЛОВЫМИ ЛИНИЯМИ,данные мои там забиты,связаться можно через соцсети СЕРГЕЙ ИВАНОВИЧ КРАСНОВ.или пишите на почту xxUbahbi4xx@yandex.ru Всегда, находясь на волне успеха, надо творить дела милосердия, подавать милостыню. А если Господь помогает в тяжелых обстоятельствах, то не забывать после о благодарности. Тогда и Он не забудет о ваших нуждах.

Добавить комментарий

Использование материалов, опубликованных на сайте www.dolgi.ru допускается только с письменного разрешения правообладателя и с обязательной прямой гиперссылкой на страницу, с которой материал заимствован. Гиперссылка должна размещаться непосредственно в тексте, воспроизводящим оригинальный материал dolgi.ru до или после цитируемого блока.

Подписаться на рассылку новостей:

На ваш Email выслано письмо

Свидетельство о регистрации СМИ
ЭЛ № ФС 77 — 62633 от 10.08.2015
ИНН: 7716796611
КПП: 771601001

Редакция ООО «НОВОЕ ВРЕМЯ»
Москва, Раушская набережная, 4/5 стр 1
телефон: +7 (499) 372-80-08
отдел по работе с клиентами:
+7 (499) 372-81-00
Бесплатный звонок по России:
8 800 775-45-45
info@dolgi.ru
Обратная связь
© 2015 “Долги.ру”

Dolgi.ru в соцсетях:

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Кредит под залог — что может быть залогом (авто, квартира), ограничения и схема получения кредита

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Кредит под залог – это основное направление работы кредитного отдела любого банка.

Даже классическую ипотеку можно рассматривать как кредит под залог недвижимости, так как купленная в ипотеку квартира автоматически становится залоговой.

Правила оформления кредитов под залог имеют свои особенности. Что может рассматриваться как залог, определяет сам банк. Но, в любом случае, это крупное движимое и недвижимое имущество, например, квартира или автомобиль под залог.

К движимому имуществу относятся автомобили, антикварные вещи, драгоценности. Объектом залога могут быть также ценные бумаги и вклады.

Что может быть залогом такого рода кредитов

Ликвидность (что это такое?) залога — это его ценность на сегодняшнем рынке и наличие спроса на него.

Если заёмщик не выплачивает кредит вовремя, банк взыскивает у него залог (для этого необходимо заседание суда), и далее реализует его. Для реализации обычно организуются торги.

Прибыль, которую он на этом выручает, является компенсацией убытков банка от невозвращённых заёмщиком денег.

Более чем в 80% случаев залогом становится недвижимость в любой форме — квартира, дом, дача, хозяйственные постройки.

От остальных видов имущества в залог банки постепенно отказываются, чтобы найти такую кредитную программу, придётся потрудиться.

Кредитами под залог автомобиля теперь чаще занимаются специализированные ломбарды.

Алгоритм оформления залогового кредита

Заёмщик подаёт заявку на кредит в выбранный банк, предварительно изучив и сравнив залоговые программы.

Банк выносит решение не сразу: ждать приходится дольше, так как суммы кредита, как правило, более крупные. На рассмотрение заявки может уйти до недели.

Если банк принял положительное решение, заёмщик приглашается в офис. При себе он должен иметь документы на залоговое имущество, и личные, затребованные банком.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

Основное отличие залоговых кредитов от «простых» в том, что банк более внимательно изучает документы на залоговое имущество.

КИ (кредитная история) заёмщика, наличие у него постоянной работы, размер зарплаты – все эти факты рассматриваются только во вторую очередь.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов часто оказывается единственным способом получить заем на крупную сумму при отсутствии официального трудоустройства.

Объект залога и требования к нему

Основное требование – безусловные права заёмщика, подтвержденные документально.

  1. объект должен представлять определённую ценность на рынке;
  2. если речь идёт о недвижимости (квартире), её оценочная стоимость должна примерно соответствовать сумме, которую заёмщик хочет получить;
  3. кредит под ПТС или автомобиль выдаётся только после оценки объекта;
  4. залоговое имущество должно находиться в зоне действия банка;
  5. должны отсутствовать обременения, то есть какие-то ограничения, например, арест, или уже действующий залог;
  6. не должно быть и притязаний любых третьих лиц, например, других кредиторов, гос.органов, лиц, претендующих на наследство;
  7. если речь идёт о жилой недвижимости, она не должна предназначаться под снос, или находиться в таком состоянии, что невозможно провести её оценку;
  8. в жилой недвижимости на момент оформления не могут быть прописаны несовершеннолетние.

Если рассматриваемый залог – это доля собственности в квартире или доме, необходимо согласие собственников, владеющих другими долями. С долями объекта недвижимости работают не все банки.

Кредиты под залог бывают:

  1. целевыми. Они выдаются на определённые цели, например, покупку квартиры или авто;
  2. нецелевыми. Такой кредит заёмщик тратит на то, что сочтёт нужным, банк не ставит ограничений.

Ограничения на залоговое имущество, накладываемые банком

Залог оценивается, и в зависимости от полученной суммы определяется возможная сумма кредита.

Для недвижимости она составляет до 80% от оценочной стоимости, а для движимого имущества — 40 – 70%.

Залоговое имущество остаётся у заемщика, но банк (что это?) накладывает на него так называемое обременение. Но, так как у банка снижаются собственные риски (что это такое?), он предлагает более низкую ставку по таким кредитам.

Заемщики часто действуют неверно, самостоятельно оценивая имущество. Нужно учитывать, что банк такие данные не признает, даже если они будут полностью официальными.

Банки всегда оценивают имущество сами, пользуясь услугами партнёров — аккредитованных организаций.

Ограничения, или обременение в случае с недвижимостью (квартирой, домом), разделяется на категории по правам:

  1. распоряжения. Продать, обменять, подарить такой объект нельзя.
  2. пользования. Пользоваться объектом залога необходимо аккуратно, чтобы его стоимость на рынке не снижалась;
  3. владения. Регистрация граждан, не являющихся членами семьи заёмщика, не допускается.

Некоторые банки не разрешают также и сдавать недвижимость в аренду.

Если заёмщик решает продать недвижимость, и с полученной суммы закрыть полностью кредит, осуществить это он может только имея разрешение банка. Все ограничения на права снимаются через две недели после того, как банк и заёмщик закрыли кредитный договор.

Заёмщики обязаны ежегодно оформлять договор страхования, а так как залоговый кредит оформляется обычно на достаточно долгий срок, сумма, затрачиваемая заёмщиком, оказывается весьма внушительной.

Кредит под залог автомобиля

Срок, на который оформляется кредит, обычно выбирает сам заёмщик, это значительное преимущество, так как чем короче срок, тем меньше общая сумма переплаты.

До того как выдать разрешение на кредит, специалисты банка осматривают и оценивают автомобиль.

Читать еще:  Методы оценки аренды недвижимости

Максимальная сумма, выданная в кредит, не будет превышать 70% от стоимости транспортного средства.

У кредита под залог авто есть несколько преимуществ, часто они оказываются определяющими при выборе вида договора:

  1. Наличные можно получить быстро, либо в день обращения, либо на следующий день. Современные скоринговые системы позволяют произвести проверку в кратчайший срок.
  2. Процентная ставка — низкая, как в сравнении с банковскими беззалоговыми кредитами, так и в сравнении с кредитами, предоставляемыми автоломбардом.
  3. Заёмщик продолжает пользоваться автомобилем, причём ездить на нём он может не только по своему региону, но и в любом нужном направлении.
  4. Поручителей не потребуется.

К самому автомобилю предъявляется ряд требований: срок эксплуатации не более 10 лет, в некоторых случаях — до 5 лет, исправность, небольшое число собственников до момента оформления в залог.

Заключение

У кредита под залог есть положительные и отрицательные особенности, но основной признак остаётся постоянным: при наличии у заёмщика ликвидного имущества, недвижимости или автомобиля, его шансы получить в кредит крупную сумму повышаются в несколько раз.

Как купить квартиру у банка за долги

Как купить квартиру у банка за долги

Говорят, что залоговую квартиру можно купить у банка буквально за копейки. Причем в виде бонуса к отличному жилью получить бесплатную проверку документов. Разбирались, настолько ли выгодны такие покупки, как рисует их народная молва, и как выкупить квартиру у банка.

Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

  • банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
  • затем выставляет квартиру на продажу;
  • после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
  • оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

Где покупать

Квартиры, продаваемые банками за долги , можно приобретать на разных площадках.

На публичных торгах

Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.

Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах. Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%. И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.

Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.

Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

На аукционе банка

Если должник согласен продать квартиру с торгов, чтобы рассчитаться с банком, залоговую недвижимость продают на аукционах. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или на сторонних площадках — например, можно посмотреть на Залог24 .

Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.

По такой схеме вряд ли удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенной скидкой. Такие объекты банки стараются реализовать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет в рынке. А после, в процессе торгов и повышения стоимости участниками аукциона и вовсе может запросто превысить среднерыночные показатели.

На онлайн-витрине банка

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле. При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги. Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.

Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.

Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения. Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.

Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.

Как проходят торги

Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.

Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.

Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.

Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.

Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector