Как продать долевое участие в строительстве?
Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски
Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.
Особенности продажи
Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:
- При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
- Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.
По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.
Как продать недвижимость по ДДУ
Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:
- Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
- Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.
В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.
Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.
Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.
Оформление договора
Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.
Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:
- Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
- Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
- При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.
К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:
- Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
- Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
- Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
- Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.
Особенности продажи после сдачи дома
Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.
Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.
Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.
Особенности
Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.
Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:
- Гражданам РФ – 13%.
- Не резидентам – 30%.
Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.
Практические советы
Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:
- Определится со стоимостью квартиры.
- Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
- Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
- Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
- Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
- Отдать договор на регистрацию в Росреестр.
Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.
Приобретение долгостроя
Достройкой компании занимаются, как правило, неохотно, ведь восстановление обходится дороже нового строительства. Но если объект находится в сохранности, его достройка – это выполнение обычных строительных работ. Новому застройщику нужно учесть изменения в законодательстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (бывших), которые привлекали средства дольщиков.
Смена застройщика
Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.
По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.
Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?
Отражение операций в учете
Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.
Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).
Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).
Расчеты с дольщиками
В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.
>|Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.| – отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.
Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).
В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражен убыток от сделки
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 91 «Прочие доходы»
– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).
Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.
При этом в учете делаются следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;
ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– получена плата по договору достройки от дольщика.
При расторжении договоров с дольщиками в учете компании делают следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– отражена стоимость расторгнутого договора;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– возвращены средства выбывшему участнику долевого строительства.
При переуступке (договор заключается между третьими лицами – физическими или юридическими) организация – новый застройщик делает записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик»)
– отражена замена участника в договоре (Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица).
В итоге, когда строительство дома будет закончено и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, в момент определения финансового результата передача помещений должна быть отражена следующими записями (в разрезе аналитики):
ДЕБЕТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
– передано помещение дольщику.
У нового застройщика суммы расчетов между участниками не отражаются, фиксируется только смена дольщика. Так как старый дольщик оплатил застройщику-банкроту договорную цену – 6 000 000 руб., что должно быть указано в реестре, то и организация – новый застройщик – должна по этому объекту долевого строительства (по конкретной квартире) дольщику (новому или старому – не важно) 6 000 000 руб. То есть обязана передать помещение такой стоимостью. А при расторжении договора обязана эту сумму вернуть:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– 6 000 000 руб. – возвращены средства по расторгнутому договору.
Участие в долевом строительстве: советы гражданам
site-descr1
ВНИМАНИЕ: Позвоните по телефону 8-929-847-97-48 . Мы проконсультируем Вас бесплатно!
Само согласие на участие в долевом строительстве уже подразумевает определенную степень риска. Однако перспектива покупки собственной квартиры на 25-30% ниже ее рыночной стоимости заставляет потенциальных вкладчиков забыть об осторожности. Они слепо доверяют обещаниям, данным представителями строительной компании.
В 2005 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Государство решило усилить юридическую защиту дольщиков от компаний-мошенников и их представителей. Граждане, принимающие участие в долевом строительстве, были наделены дополнительными возможностями для защиты своих законных интересов и прав. Стоит отметить, что действие этого закона распространяется далеко не на все строительные объекты. К тому же, сам закон учитывает не все случаи, которые могут возникнуть при заключении договора между сторонами, а также во время строительства жилого объекта.
Отличительные положения ФЗ №214
Согласно ФЗ №214 «Об участии граждан в долевом строительстве», строительная компания (застройщик), а также юридическое или физическое лицо (в дальнейшем – дольщик) заключает договор долевого участия в строительстве объекта. Ранее в подобных случаях подписывался инвестиционный договор.
Застройщик сможет заключить первые договоры долевого участия в строительстве лишь после того, как выполнит следующие действия:
- Примет участие в открытом аукционе, где приобретет в собственность или возьмет в аренду земучасток для дальнейшего строительства объекта;
- Обратиться в соответствующую инстанцию для получения разрешения на строительство;
- Разместит на своем сайте или в СМИ проектную декларацию о предстоящей строительной компании;
- С момента публикации описанных выше сведений должно пройти не менее 2 недель.
Во избежание ситуаций, связанных с двойными продажами, все договоры долевого участия должны пройти процедуру госрегистрации. Для этого им необходимо обратиться в регистрационную палату (Росреестр).
Земучасток и строящийся на нем дом находятся у дольщиков в качестве залога. Если у компании-застройщика возникнут финансовые трудности, и продолжать возведение объекта она не может, то в этом случае проводятся публичные торги, а вырученные за продажу деньги распределяются между дольщиками.
При грубом нарушении сроков ввода объекта в эксплуатацию дольщики вправе требовать выплаты неустойки за каждый день просрочки. Отметим, что никакие штрафы для дольщиков, пропускающих очередной платеж, законом не предусмотрены. Существует целый ряд случаев, когда дольщик имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. В то время как строительной компании для этого нужно обратиться в суд.
Обращаем внимание читателей «ЮристН» на то, что в течение пяти лет со дня окончания строительства объекта дольщики могут предъявить свои претензии к компании-застройщику. В чем же заключаются эти претензии? В невыполнении застройщиком взятых на себя обязательств.
Любые пункты договора, которые освобождают застройщика от ответственности за ошибки, допущенные при возведении объекта, считаются не значительными. Они не имеют никакой юридической силы.
В договоре об участии в долевом строительстве должен быть проставлен срок окончания работ, а также точная дата сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. В нем также должно быть сказано о штрафных санкциях, которые ждут застройщика за невыполнение условий и нарушение сроков сдачи. Действующий закон четко разграничивает права и обязанности обеих сторон. Схема такова: подрядчик строит жилье и сдает его в эксплуатацию, а заказчик оплачивает проведение строительных работ.
Что может указывать на недобросовестность компании?
Ни для кого не секрет, что даже самое совершенное законодательство не сможет обеспечить дольщикам 100%-ную гарантию от мошеннических действий компаний-застройщиков. В большинстве случаев к составленным договорам невозможно предъявить никаких претензий. С юридической точки зрения они выполнены безукоризненно. Какие же моменты, присутствующие в договоре, могут указывать на недобросовестность компании-застройщика? О них и пойдет речь ниже.
Для начала обратите внимание на дату получения компанией разрешения на строительство. Положения, описанные в ФЗ №214, не распространяются на объекты недвижимости, разрешение на возведение которых было получено застройщиками до 1 апреля 2005 года. Это значит, что в подобном случае строительная компания может привлекать денежные средства граждан, используя странные схемы. Чаще всего это инвестиционные договора. Именно по этой схеме проводилось возведение объектов жилой недвижимости до принятия данного закона. Поэтому причислять ее к мошеннической не стоит. Однако вы должны понимать, что такие договора составлялись при отсутствии законодательного регулирования. К тому же, они полностью защищают интересы компаний-застройщиков. В тексте подобного договора должны присутствовать пункты и оговорки, позволяющие гражданам потребовать от застройщика выполнения своих обязательств при возникновении споров.
Ваша задача – установить, действительно ли компания-застройщик имеет все права на возводимый объект жилой недвижимости. На ваше требование сотрудники строительной компании должны представить следующие документы:
- Оригинал договор на аренду земельного участка или свидетельство о праве собственности на него:
- Оригинал разрешения на возведение объекта;
- Оригинал проектной документации на строящийся объект недвижимости.
Ксерокопии указанных выше документов нельзя считать подтверждением достоверности информации, проступившей от сотрудников компании-застройщика. То же самое касается и переписки застройщика с соответствующими инстанциями. Даже если на ней присутствует большое количество печатей.
Некоторые застройщики, пытаясь обойти положения ФЗ №214, предлагают подписать вовсе не договор долевого участия в строительстве жилого объекта, а договор по купле-продаже недвижимости. После того, как физлицо внесет денежные средства, с ним будет заключен предварительный договор. Строительная компания обязуется заключить основной договор, когда пройдет 3 месяца со дня регистрации права собственности на указанный объект. Читатели «ЮристН» должны знать о том, что подобная схема противоречит положениям ГК РФ.
В практике зафиксировано немало случаев, когда дольщику, помимо предварительного договора, предлагается подписать договор займа. По его условиям полученные от дольщика денежные средства могут быть в дальнейшем возвращены ему в виде не только наличных, но и векселями. Надо сказать, что нет никакой привязки векселей к конкретным квартирам. Это значит, что вы можете обменять их на жилье или рассчитывать на получение своих денег обратно. Однако существует риск остаться с векселями на руках.
Чтобы минимализировать свои издержки, многие строительные компании ставят в договоре не полную стоимость квартиры, а только определенную ее часть (обычно 60-70%). Оставшаяся сумма денег оформляется в качестве взноса по страховке. Если по тем или иным причинам договор будет расторгнут, то вы можете рассчитывать на возвращении суммы, указанной в договоре, а это всего лишь 60-70%. Оставшуюся сумму вы сможете получить только в том случае, если основание расторжения договора входит в перечень оснований для выплаты по страховке.
Описание вашего будущего жилья должно быть полностью отражено в подписанном договоре. В обязательном порядке указываются такие параметры, как номер подъезда и этажа, количество комнат в квартире, общая и жилая площадь. Это позволит в дальнейшем избежать недоразумений и разногласий с компанией-застройщиком. Согласно ГК РФ, предъявить свои исковые требования дольщик может только в отношении индивидуально-определенной вещи. Именно такой вашу квартиру делают указанные выше параметры.
В ФЗ №214 говорится о том, что договора об участии в долевом строительстве могут заключаться лишь между дольщиками и компанией-застройщиком. До недавнего времени на рынке недвижимости активно практиковалась переуступка прав на возводимый объект. К примеру, инвестор переуступал свои права на одну или несколько квартир подрядчику, который занимался их реализацией самостоятельно или с помощью риэлторов. Именно такие схемы применяются при двойных продажах.
Нередко участников долевого строительства просят внести денежные средства в кассу компании-застройщика. В таких случаях представители компании ссылаются на то, что таким образом они освобождаются от уплаты комиссии за осуществление банковского перевода. Законодательно это не запрещено. Однако ничего, кроме приходного кассового ордера, на руки вам выдано не будет. Граждане, вложившие свои деньги в строительство жилья, имеют право на определенные льготы при уплате подоходного налога. Чтобы воспользоваться своим правом, вы должны принести в налоговую инспекцию документы, подтверждающие проведение банковских операций, но у вас их попусту нет. Во избежание неприятных ситуаций «ЮристН» рекомендует совершать все операции через банк.
Обязательно поинтересуйтесь у представителей компании-застройщика о наличии инвестиционного договора с городскими властями. Присутствие подобного договора можно назвать хорошим знаком, ведь именно мэр города и его подчиненные занимаются решением вопросов, связанных с выделением земельных участков под строительство.
Конечно же, возведение объекта жилой недвижимости может длиться очень долго. Строительная компания может изменить условия, оговоренные изначально, а также цены на квартиры. Это значит, конечный итог может сильно отличаться от стартового предложения. Нам остается надеяться, что описанные выше рекомендации помогут вам сделать правильный выбор и минимизировать риски.
Приобретение долгостроя
Достройкой компании занимаются, как правило, неохотно, ведь восстановление обходится дороже нового строительства. Но если объект находится в сохранности, его достройка – это выполнение обычных строительных работ. Новому застройщику нужно учесть изменения в законодательстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (бывших), которые привлекали средства дольщиков.
Смена застройщика
Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.
По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.
Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?
Отражение операций в учете
Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.
Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).
Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).
Расчеты с дольщиками
В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.
>|Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.| – отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.
Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).
В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражен убыток от сделки
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 91 «Прочие доходы»
– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).
Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.
При этом в учете делаются следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;
ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– получена плата по договору достройки от дольщика.
При расторжении договоров с дольщиками в учете компании делают следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– отражена стоимость расторгнутого договора;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– возвращены средства выбывшему участнику долевого строительства.
При переуступке (договор заключается между третьими лицами – физическими или юридическими) организация – новый застройщик делает записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик»)
– отражена замена участника в договоре (Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица).
В итоге, когда строительство дома будет закончено и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, в момент определения финансового результата передача помещений должна быть отражена следующими записями (в разрезе аналитики):
ДЕБЕТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
– передано помещение дольщику.
У нового застройщика суммы расчетов между участниками не отражаются, фиксируется только смена дольщика. Так как старый дольщик оплатил застройщику-банкроту договорную цену – 6 000 000 руб., что должно быть указано в реестре, то и организация – новый застройщик – должна по этому объекту долевого строительства (по конкретной квартире) дольщику (новому или старому – не важно) 6 000 000 руб. То есть обязана передать помещение такой стоимостью. А при расторжении договора обязана эту сумму вернуть:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– 6 000 000 руб. – возвращены средства по расторгнутому договору.
Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве
Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.
Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.
Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков. Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы. Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.
Долевое строительство регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.
Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.
Другими словами, дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.
Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:
- Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
- Объект строительства;
- Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.
Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.
На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:
- Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
- Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
- Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
- После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.
Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.
Преимущества долевого строительства
В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.
При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.
Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.
Какие есть риски при участии в долевом строительстве
До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.
Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон. К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве. Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).
Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.
Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:
- Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;
Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.
Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.
Как выбрать добросовестного застройщика
Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика. Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста. Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.
Какие документы должны быть у застройщика
Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:
- Свидетельство о постановке на учет;
- Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
- Протокол, в котором назначен руководитель компании;
- Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
- Устав компании.
Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.
Далее внимание уделяем и изучаем документы на право строительства объекта:
- Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
- Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
- Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
- Заключения гос. экспертизы.
Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.
Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.
В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.
Информация о застройщике
Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.
Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.
Чему надо уделить внимание:
- Наличие официального сайта застройщика;
- Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
- Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
- Сколько лет существует компания;
- Сколько проектов реализовано;
- Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
- Есть ли отзывы о компании на форумах.
Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.
Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик. Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует. Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.
Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.
Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.
На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.
Стоимость квадратных метров
Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.
Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.
Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.
Партнеры с которыми работает застройщик
По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны
К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.
Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве
Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:
- Цена объекта;
- Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
- Срок передачи квартиры;
- Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
- Гарантийные сроки на исполнение объекта.
Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.
Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.
Долевое строительство как форма инвестирования
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.
Загрузка...
