Как продать дом если он в ипотеке?

Как продать дом если он в ипотеке?

Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду? на сайте Недвио

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться. При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Решение 3: Попытаться найти деньги, не посвящая о своих проблемах банк

Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя. Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам. У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют. В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Заключение

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка. Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора. В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.
Читать еще:  Подлежат ли обои обмену или возврату по закону

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

Итоги

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

Продажа дома под ипотеку

1. Продажа дома под ипотеку если земля в бессрочном пользовании?

1.1. Согласно 218 фз о регистрации, судьба земли и здания не разлучны, а значит планируя переход права, надо регистрировать право собственности на землю, иначе в банке не одобрят такую сделку.

2.1. Да нет здесь рисков для продавца.

3.1. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство объекта индивидуального строительства.

Многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.”

4.1. если. Дело в том, что порядок возврата мат. капитала не регламентирован законом. При расторжении договора в судебном порядке стороны, если суд расторгнет договор купли-продажи, возвращаются в первоначальное положение, а это значит мат. капитал должен быть возвращен обратно продавцом либо вам, либо в ПФР, и право им воспользоваться вы не потеряете. Хотя в судебной практике был прецедент, сделка была расторгнута и мат. капитал был возвращен на счет ПФР и мамочке в дальнейшем пришлось уже в судебном порядке признавать свое право на использование мат. капитала, поскольку фактически она его не реализовала. Я бы вам рекомендовала сходить в ПФР и уточнить этот вопрос, я думаю, что у них уже была такая практика.

5.1. Договор этот очень специфичный, готова оказать помощь в его грамотном составлении. Дело в том, что нотариус в данном случае ничего проверять не будет, а удостоверит так как есть. Но росреестр если договор неправильный, откажет в регистрации.

6.1. Вы передали свои полномочия собственника доверенному лицу, которое от Вашего имени заключило договор купли продажи, законных оснований расторгать этот договор нет. Если Вы доверили ему и право получить деньги, но деньги Вам не передали, то надо требовать эти деньги в судебном порядке с доверенного лица.

6.2. Возможно, но только в судебном порядке.
Поскольку Вами была выдана нотариальная доверенность на человека с правом распоряжаться документами и правом продажи, то важны и др.обстоятельства отношений с доверенным лицом и результатами сделки.

6.3. Можно ли вернуть дом, если договор купли-продажи составлен не был.
Если была генеральная доверенность на право распоряжаться документами, то по этой доверенности и был оформлен договор купли-продажи.. Что-либо вернуть в этой ситуации не представляется возможным без знания нюансов этой истории.

7.1. Если дом не в Вашей собственности Вы его продать не сможете, необходимо вступить в права наследования, после чего продавать дом.

7.2. Все правильно, вам в начале нужно регистрировать право собственности на данный дом. Если вы в течении 6 месяцев после смерти мужа не вступили в наследство, то можете сейчас вступить в судебном порядке. Вам еще нужно восстановить пропущенный срок в судебном порядке. Удачи Вам!

8.1. Если вы оформили данный дом в свою собственность, то конечно можете его продать в силу ст.209 ГК РФ, поскольку вы являетесь собственником. Вам нужно на основании свидетельства о праве на наследство зарегистрировать ваше право собственности в Росреестре, а после этого уже можете и продавать.

9.1. Если в наследство никто е вступил, можете продать, если дом в вашей собственности.
А почему вы сами не вступили в наследство мужа?
Желаю Вам удачи и всех благ!

9.2. Но если дом оформлен на Вас и по сути никто в наследство не вступал, то да, можете его продать в таком случае, ограничений нет.

10.1. Риэлтор в ваших отношениях должен занимать роль посредника а не продавца поэтому продавайте за ту цену которую установлена в договоре. А риэлтору Нужно напомнить о его роли.

10.2. Продавайте за ту цену, которую обговорили с покупателем. Если возникнут проблемы, суд будет смотреть договор и документы об оплате.

11.1. Для этого вам нужно в сам сбербанк обратиться и узнать. Никто креме конкретно сотрудников данной организации не сможет Вам ответить.

11.2. Если Ваш дом в залоге у банка, тогда требуется разрешение банка для продажи, соответственно, может быть и отказ. Если же дом не в залоге – не вижу проблемы, никакого согласия банков не требуется для продажи Вашего имущества
Благодарим за обращение, желаем удачи!

11.3. Так кредит получают покупатели в Сбербанке, а не Вы. Так, что если покупателям одобрят ипотеку, то Вы получите от покупателей средства по договору купли-продажи.

11.4. Вопрос риторический. Как Вам может кто – то отказать продать то, что Вам принадлежит на праве собственности? Никак.

12.1. Для начала получите разрешение органов опеки на продажу квартиры. Если разрешат, то вы обязаны будете выделить доли детям в новом доме.

13.1. Если сделка по купле-продаже была признана недействительной, то ранее выданные свидетельства также являются недействительными.

14.1. Они заключают кредитный договор. В обеспечения возврата долга, Вы заключаете договор залога недвижимости. Юридически они Вам средства не обязаны отдавать. Если они кредит не оплачивают, то дом идет с публичных торгов.

15.1. Светлана
Нанимайте юриста – Вам составят договор, если сами этого не умеете делать.

Желаю Вам удачи и всех благ!

15.2. Это договор о намерениях. То есть предметом договора являются обязательства сторон заключить основной договор. Обратитесь к нотариусу: он все грамотно сделает.

15.3. “договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Вот хотела узнать как его делать?” -во-первых подготовка договора – это платная услуга, во-вторых – написание договора невозможно провести дистанционно, тем более вас этому научить. обратитесь к местному адвокату.

16.1. [quote][/quote]приобрёл дом по военной ипотеке, переехав в него и прожив несколько месяцев я обнаружил, что под обоями по всем стенам идут трещины, дом продолжает трескаться, щели увеличиваются. Могу ли я подать иск на возмещение ущерба на продавца или риэлтора за продажу дома ненадлежащего состояния?

Добрый день да вы можете составить до судебную претензию, выдвинуть требования и сроки их выполнения. Если же ничего не происходит в вашу пользу смело с ней можете обращаться в суд.

16.2. можете требовать уменьшения стоимости дома с продавца, либо требовать возмещение суммы, необходимой для устранения этих трещин. В любом случае это возможно только после проведения экспертизы.
Удачи вам и всего наилучшего.

16.3. Можете вообще подать иск о расторжении договора купли-продажи с продавцом, трещины – дело серьезное, нужна будет и строительная экспертиза.

17.1. Гражданский кодекс содержит ряд оснований отказа от договора или его расторжения. Вместе с тем, в вашей ситуации существенное значение имеют положения договора купли-продажи. Как правило расторгнуть исполненный договор можно при условии наличия нарушений.
С уважением!

18.1. Нет, повторно не можете получить имущественный вычет, так как свое право на вычет уже использовали. Также и по процентам не можете получить вычет.

19. При продаже дома под ипотеку, нужна ли справка из БТИ о проценте его износа?

19.1. Уточните в банке, который выдает ипотеку.. банк вправе запросить такую справку.

20.1. Надо просить компенсацию от строителей или местной администрации.

21.1. И для расторжения и для признания сделки недействительной, необходимо доказать наличие целого ряда обстоятельств. Судя по всему другого варианта нет, пытайтесь добиться результата. Представьте все имеющиеся доказательства и договоритесь со свидетелями если они имеются.

22.1. Да, могут и скорее всего так и сделают. Обратитесь к юристу на личную консультацию с решением суда, может стоит подавать апелляцию.

23.1. Если это жилой дом, Вы имеете право на бесплатную приватизацию земельного участка (это касается Воронежской области).
Условие для приватизации – однократность, т.е. если Вы еще ни разу в жизни не получали государственный земельный участок в собственность бесплатно.
На деле это может занять больше времени, чем оформление в аренду, возможно несколько месяцев.
Нужно еще понимать, земля муниципальная или государственная, от этого зависит, куда обращаться.

23.2. Обратится в администрацию о заключении договора аренду участка предоставленного для обслуживания дома.

25.1. Если дом в ипотеке, то никак. А статус – жилой под ипотеку – такого не существует.

26.1. Также через суд и отменить можно.

27.1. Да, возможно, Жаркова.
Удачи Вам! И хорошего дня.

28.1. Составление договора купли-продажи, документы на дом и землю, кадастровые паспорта.

29.1. Возможно договор составили неверно. Берите отказ, обжалуйте в суде, если уверены в верности договора.

30.1. Елена Борисовна, при продаже дома ипотеку должен погасить продавец за счет полученных от Вас денег.

Как продать дом в ипотеке

Уровень доходов большинства наших сограждан не позволяет купить сразу понравившееся жилье, обычно для этого приходится брать ипотечный кредит. Но жизнь не всегда предсказуема и иногда по каким-то причинам приходится задумываться над тем, как продать дом в ипотеке, например, в связи с переездом на новое место жительства. И хотя при поиске выхода из такой ситуации приходится преодолевать множество трудностей, сделать это все же возможно.

Можно ли продать дом в ипотеке

То, каким будет конечный результат ваших усилий, во многом зависит, в первую очередь, от банка, в котором вы брали ипотечный кредит на покупку дома. А, кроме того, вам, по чти наверняка понадобится помощь опытно специалиста-риэлтора, которые, впрочем, нужно сказать, берутся за подобные сделки не слишком охотно. Для банка же переоформление ипотеки тоже связано со множеством хлопот, которые, к тому же, не приносят ему никакой финансовой выгоды. Поэтому, чтобы получить согласие банка на продажу дома в ипотеке, вам понадобится привести действительно железобетонные аргументы, тогда, возможно, банк пойдет вам навстречу.

Лучше всего было бы предусмотреть подобную возможность заранее и поинтересоваться у банка, можно ли будет продать дом в ипотеке в случае необходимости и каким образом это сделать, еще перед тем, как вы подписываете ипотечный кредит. Но если этот момент уже упущен, то первое, что вам нужно сделать, это не искать покупателя на дом, а известить банк о своем намерении. Не исключено, что банк предложит вам поискать средства для того чтобы полностью погасить ипотечный кредит, а уж только потом продавать свою недвижимость. И с точки зрения законодательства он будет абсолютно прав – ведь дом, в данном случае, является заложенным имуществом, а проводить любые сделки с имуществом, являющимся залогом, обеспечивающим возврат кредита, по закону запрещено.

Читать еще:  Сокращение беременной женщины при реорганизации

Как найти покупателя на дом в ипотеке и выплатить кредит

Еще одна сложность, которую вам придется преодолеть, это, собственно, поиск покупателя на дом в ипотеке. И это действительно сложно, потому что мало кому из потенциальных покупателей хочется связываться со всеми проблемами, которые сулит подобная сделка. Именно поэтому нужно быть готовым к тому, что дом в ипотеке придется продавать по цене, гораздо ниже рыночной.

Но если и эта проблема решена, следующий шаг – это опять визит в банк для предоставления его сотрудникам полной информации о том, как будет проходить сделка, у какого нотариуса, когда и под руководством какого агентства. Довольно часто банк не соглашается с предложенными условиями и предлагает собственную схему для дополнительных гарантий. Вообще, нужно понимать, что если вы хотите продать дом в ипотеке, именно банк, выдавший вам кредит, оказывается той стороной, которая будет диктовать условия. Казалось бы наиболее выгодным для банка является вариант, когда покупатель сразу соглашается выплатить всю сумму оставшегося кредита. Однако в действительности такой вариант выгоден для банка только в случае дифференцированных выплат. А вот если у вас аннуитетная система, иными словами, вы выплачиваете тело кредита и проценты по нему ежемесячными равными платежами, досрочное погашение долга банку определенно невыгодно – ведь он получит гораздо меньший доход, чем это предполагалось. Поэтому банк, скорее всего, предложит вам не гасить кредит полностью, а переоформить кредитный договор на нового собственника.

Как продать дом в ипотеке – пошаговый алгоритм

Итак, резюмируя все вышесказанное, становится понятным, что нужно сделать, если у вас возникла настоятельная необходимость продать дом в ипотеке.

Прежде всего, следует обратиться в банк и получить его предварительное согласие на продажу такого дома.

Затем вы нанимаетесь поисками покупателя. Как только покупатель будет найден, вы снова обращаетесь в банк, сообщаете, что есть человек, готовый принять на себя ваши обязательства по ипотечному кредиту или выкупить дом. Также понадобится представить в банк проект договора купли-продажи подписанный обеими сторонами и заверенный у нотариуса, документы, подтверждающие платежеспособность предполагаемого покупателя и иные документы по требованию банка. В частности, почти наверняка потребуются справки о составе семьи покупателя и об ее совокупном доходе.

Далее банк должен принять решение, устраивает ли его предложенный вариант сделки и вынести положительное решение или же предложить вам иные варианты.

В случае положительного решения, заключается договор купли-продажи дома, права собственности переводятся на нового владельца, затем составляется новый кредитный договор.

Большинство банков взимает определенную комиссию за перевод долга на покупателя. Как правило, она составляет около 0.5% от той суммы, которую еще необходимо выплатить банку по ипотечному кредиту. Переоформление кредитного договора не влечет за собой никаких штрафных санкций.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ “О защите прав потребителей”
Закон РФ “Об авторском праве и смежных правах”
Закон РФ “Об образовании”
Закон РФ “Об обжаловании в суд”
Закон РФ “О вывозе и ввозе культурных ценностей”
Закон РФ “О медицинском страховании граждан”
Закон РФ “О милиции”
Закон РФ “О потребительской кооперации”
Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”
Закон РФ “О налогах на имущество физических лиц”
Закон РФ “О плате за землю”
ФЗ “О банках и банковской деятельности”
ФЗ “О бухгалтерском учете”
ФЗ “О валютном регулировании и валютном контроле”
ФЗ “О ветеранах”
ФЗ “О гражданстве Российской Федерации”
ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
ФЗ “О землеустройстве”
ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности”
ФЗ “О некоммерческих организациях”
ФЗ “Об акционерных обществах” (АО)
Закон РФ “О беженцах”
Закон РФ “О безопасном обращении с пестицидами”
Закон РФ “О безопасности дорожного движения”
Закон РФ “О бюджете фонда социального страхования”
Закон РФ “О ведомственной охране”
Закон РФ “О ветеринарии”
Все законы РФ

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Земельный участок в ипотеку

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности. При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина. Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Обременение на земельный участок

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра. В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ. Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Снимаем обременение с земельного участка

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Купля продажа участка с обременением

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка. Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму. Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Читать еще:  Как узнать о начисленных налогах через интернет

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты. Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке. Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector