Как продать дом с детскими долями?

Как продать дом, если в доле ребенок?

Продать недвижимость с долей ребенка достаточно сложно, но реально. Вы сможете это сделать, только изучив все тонкости дела. Если в результате права несовершеннолетнего не будут ущемлены, тогда вы без проблем сможете получить разрешение на продажу дома.

Когда можно продавать долю ребенка?

В первую очередь нужно получить разрешение в органах опеки. Сделка, не признанная попечительными органами будет аннулирована. При этом важно учитывать: продавая дом с долей ребенка, вы должны предложить взамен часть не меньшую, а то и большую прежней.

Существует два способа:

Если при продаже дома, вы не собираетесь покупать взамен другую недвижимость, тогда обязательно следует предоставить равную долю ребенку в другом месте;
В другом случае можно одновременно оформить долю несовершеннолетнего на новой жилплощади.

Вывод: любую недвижимость с долей ребенка просто так продать невозможно. По закону нельзя оставить ребенка без жилья, не предложив другое взамен.

Оформление документов и получение разрешения

Перед тем как собирать бумаги, нужно учитывать, что для получения решения в органах опеки должны присутствовать оба родителя или опекуна.

Дело отправляется в суд, если родители в разводе и один из них не хочет давать согласие на продажу;
Ввиду отсутствия или отъезда второго представителя ребенка, достаточно разрешения заверенного у нотариуса;
В случае смерти одного их представителей, предоставляется свидетельство.

Мы приведем пример стандартного набора документов для реализации собственности. В зависимости от индивидуальных нюансов, бумаги могут меняться.

Паспорта родителей, свидетельство/паспорт ребенка;
Документ, подтверждающий наличие у ребенка альтернативной жилплощади;
Свидетельство о браке/разводе;
Заявление;
Документы на продаваемый дом и права собственности;
Нотариально заверенные лицензия и разрешение на продажу для доверенных лиц ребенка;
Выписки лицевого счета покупаемого и продаваемого дома;
Выписки о количестве прописанных человек в обоих помещениях;
Оплата пошлины, подтвержденная квитанцией;
Договор о покупке нового жилища.

Для того чтобы получить разрешение опекунского органа, вместе относите туда пакет документов. В течение 14 дней идет проверка. Если все прошло успешно, вы получаете документ о праве на отчуждение доли ребенка.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Давайте разберемся, в чем отличие несовершеннолетнего и недееспособного лица.

Дееспособным считается человек, достигший 18-летнего возврата. Он вправе заключать сделки, подписывать бумаги.

До вступления в совершеннолетие (18 лет), ребенок считается несовершеннолетним, до 14 малолетним. Вот именно последние (малолетние) и считаются недееспособными. Они не имеют права на проведение любых операций. Все дела совершают законные представители.

Разрешение у органов опеки нужно получать при участии недееспособных или не полностью дееспособных детей.

Однако если ребенок вступил в брак или официально начал работать с 16-ти лет, он признается полностью дееспособным. Следовательно, разрешение органов не требуется.

В каких случаях опекунский совет может отказать/согласиться на продажу доли ребенка?

Сделку могут запретить если:

Жилье покупается в рассрочку и одновременно продается остальная недвижимость;
Если заключается одновременно продажа и дарение;
Если вы покупаете недостроенный дом и не можете полностью владеть имуществом;
Если новая площадь меньше теперешней;
Если замечено отсутствие коммуникаций, удобств;

Опекунский совет одобрит продажу, если на лицо признаки улучшения условий ребенка:

Чистая экология, хорошее месторасположение;
Развитая инфраструктура;
Хороший климат для развития ребенка;
Более высокооплачиваемая работа родителей.

После согласия и сбора пакета документов остается отправиться к нотариусу и заключить сделку продажи дома.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

отсутствия второго родителя по причине развода;
его несогласия с продажей;
безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
Заявление;
Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
Техпаспорт старой квартиры;
Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
Нотариальная лицензия на продажу;
Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
Новое жилье меньше старого;
Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

Улучшение экологической обстановки;
Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
Улучшение климатических условий;
Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Как продать дом, если дети в долевой собственности?

Мы использовали материнский капитал на реконструкцию дома. У нас 3 детей, старшему ребенку 9 лет, они все в долевой собственности. Но у нас жуткая аллергия, не можем тут жить и хотим переехать. Можно ли продать дом, если дети состоят в долевой собственности?

(Елена, ст. Динская)

На вопрос отвечает адвокат адвокатской палаты Краснодарского края Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации Владимир Кравченко:

«Продажа недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственниками которого являются дети, имеет ряд особенностей и ограничений. Все они направлены главным образом на недопущение ухудшения имущественного положения детей. Осуществление такой сделки возможно только после одобрения ее Управлением по вопросам семьи и детства. Обращение в управление возможно через МФЦ. Для этих целей вам необходимо одновременно с документами на отчуждаемое имущество предоставить в органы опеки такой же список документов на приобретаемое взамен имущество, где на долю ребенка будет приходиться площадь в жилом помещении не менее той, которая приходилась в отчуждаемом имуществе. Итак, общий список документов выглядит следующим образом:

заявления законных представителей (обоих родителей, опекуна, попечителя) на имя начальника Управления;
паспорта законных представителей (обоих родителей, опекуна, попечителя);
заявление несовершеннолетнего старше 10 лет;
свидетельство о рождении ребенка;
паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет;
заявление несовершеннолетнего старше 14 лет;
правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:
свидетельство о государственной регистрации права (если собственниками недвижимости являются несколько человек – свидетельства о государственной регистрации права на каждого собственника). Если право собственности на объект недвижимости возникло до 13.01.1999, то предоставляется справка о собственности, выданная филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Краснодару;
документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт и др.);
технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость;
выписка из лицевого счета или домовой книги на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
предварительный договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости;
предварительный договор купли-продажи (договор дарения, договор мены) на приобретаемый объект недвижимости, подписанный сторонами, но не зарегистрированный в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;
акт оценки объекта недвижимости (продаваемого и (или) приобретаемого), расположенного за пределами города Краснодара;
кадастровый паспорт земельного участка (при продаже (покупке) частного домовладения (земельного участка);
выписка из лицевого счета квартиры или выписка из домовой книги, где зарегистрирован ребенок.

В случае если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетним по договору уступки права требования:

договор долевого участия в строительстве жилья;
предварительный договор уступки права требования;
договор инвестирования строительства;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
разрешение на строительство;
документы на земельный участок (с указанием, кто является собственником земельного участка, арендатором);
технический паспорт объекта недвижимости (если нет — план недвижимости);
акт приемки законченного строительства (если есть);учредительные документы застройщика;
распределительный акт (если есть).
Результатом административной процедуры является подписание и регистрация приказа начальника управления (письма об отказе в предоставлении государственной услуги).
Вышеуказанный приказ начальника Управления (письмо) не позднее следующего рабочего дня после дня регистрации передаётся в МФЦ для выдачи заявителю.

Приказ (письмо) подготавливается и передается в МФЦ для выдачи заявителю в сроки, не превышающие 15 календарных дней со дня представления заявления и необходимых документов».

Юные собственники: 6 вопросов о правах детей при сделках с недвижимостью

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям разрешили уменьшать НДФЛ при продаже жилья с детскими долями

Пока вся страна обсуждает запрет курения на балконе и урожай грибов в сибирской тайге, появились новости, которые действительно влияют на вашу жизнь и деньги: 29 сентября вступили в силу важные поправки в налоговый кодекс. Они коснутся семей с детьми и сотен тысяч рублей из их бюджета. Теперь при продаже квартиры с детскими долями и маткапиталом можно не платить НДФЛ или сильно его уменьшить. Это революционная поправка, которую давно пора было узаконить. Из-за пробела в налоговом кодексе семьи уже потеряли много денег. Но теперь многие смогут их вернуть или не будут платить. А кто-то наконец переедет в квартиру побольше и не будет ждать пять лет.

Вот как работают новые поправки по поводу продажи жилья, детских долей и НДФЛ. Если покупали или планируете покупать квартиру с маткапиталом, обязательно почитайте или хотя бы сохраните этот разбор. Он спасет ваши деньги.

Если продали квартиру с детскими долями

Семьи с детьми переплачивали десятки тысяч рублей НДФЛ при продаже квартир с детскими долями. Все из-за материнского капитала. По сделкам начиная с 2017 года налог при продаже такого жилья нужно считать по-новому. Вот главное:

Если для покупки жилья использован маткапитал, при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в квартире или доме можно уменьшать на расходы. Раньше по подаренным и переданным по соглашению долям так было нельзя.
Расходы должны оплатить родители или их супруги.
Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в квартире, доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку квартиры.
Это касается сделок по продаже жилья с 2017 года. Кто продал раньше, не сможет уменьшить или вернуть налог.
Если продали квартиру в 2017 или 2018 году и уже заплатили налог, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.

Расскажите другим семьям с детьми:

Поделиться способом экономии на НДФЛ

Кого касаются эти поправки

Изменения в налоговом кодексе касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Такие семьи теряли много денег из-за налогов с продажи детских долей. Теперь есть шанс сэкономить и вернуть уже уплаченное.

Мы ни на что не намекаем, но 17 апреля мы опубликовали разбор в ответ на справедливое возмущение читателей. 29 мая в Госдуму внесли законопроект с поправками в налоговый кодекс, но тогда еще там не было ничего про детские доли. А уже 10 июля комитет по бюджету и налогам предложил внести поправки на этот счет и освободить доходы детей от налогов.

Как семьи попадали на налоги при продаже детских долей

Семья покупала квартиру и оплачивала часть материнским капиталом. Господдержку могли использовать на любом этапе: как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже имеющегося долга. Еще можно было перевести маткапитал напрямую продавцу, без кредита.

После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.

А потом семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки оформлялся один договор купли-продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю. Каждый собственник как бы получал свою часть денег: родители — за свою часть квартиры, а дети — за свои части.

И тут начиналось самое интересное: в следующем году приходило время считать НДФЛ и подавать декларацию. Родители указывали свои доходы от продажи долей и уменьшали их на расходы. Но дети так делать не могли: доходы у них были, а расходов не было, доли ведь достались безвозмездно. И хотя платили за эти доли родители, а семья потратила деньги от продажи квартиры на покупку нового жилья и никакого дохода фактически не получила, но с детских долей приходилось отчислять по 13% НДФЛ. Можно было использовать минимальный вычет без подтверждения расходов, но от несправедливого налога это все равно не спасало.

Пример расчета НДФЛ при продаже детских долей. Семья с двумя детьми купила квартиру за 3 млн рублей. Часть оплатили материнским капиталом, а еще потратили 2,6 млн рублей из своих денег. Через три месяца детям выделили доли по договору дарения — по 25% каждому. А еще через год продали квартиру за те же 3 млн рублей. Все члены семьи подали декларации, где указали свои доходы от продажи — по 750 тысяч рублей у каждого, включая маленьких детей. Родители уменьшили свои доходы на вычет в размере подтвержденных расходов — им не пришлось платить НДФЛ. А у детей подтвержденных расходов на приобретение долей не было. Точнее, расходы были: родители же покупали эти доли за свои деньги. Но так как детям эти доли подарили, приложить документы к их декларации было нельзя.

Максимум, что могли сделать родители, — это применить вычет по умолчанию в размере 1 000 000 Р , причем пропорционально долям. То есть доход каждого ребенка уменьшали на сумму, которую считали по формуле: 1 000 000 Р × доля ребенка.

В этом примере налог для каждого ребенка нужно было считать так:

750 000 Р − (1 000 000 Р × 25%) = 500 000 Р

500 000 Р × 13% = 65 000 Р

Семья, которая купила квартиру за те же деньги, что и продала, оказывалась должна государству 130 000 Р . Для квартир подороже начисления порой составляли двести тысяч рублей и даже больше. Родители справедливо возмущались, но так работал налоговый кодекс и разъяснения Минфина.

Как теперь считать НДФЛ при продаже детских долей, чтобы законно сэкономить

При расчете НДФЛ от продажи детских долей, которые выделили из-за маткапитала, доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы. При условии, что за квартиру платили родители или супруги родителей. Общая сумма расходов распределяется пропорционально долям.

Вот основные условия:

Детям выделили доли из-за использования маткапитала. Если доли подарили или распределили по другой причине, поправки не сработают.
Документы об оплате оформлены на владельца сертификата или на его супруга. То есть за квартиру платил кто-то из родителей. Или, например, муж мамы, которой выдали сертификат.
Квартиру продали в 2017 году или позже.
Другие члены семьи раньше не учитывали эти расходы для уменьшения налога.

Пример расчета НДФЛ с учетом поправок. Если родители купили квартиру за 3 млн рублей, выделили детям по 25%, а потом продали все доли за ту же сумму, налоговую базу по НДФЛ для каждого члена семьи нужно считать так:

750 000 Р − (3 000 000 Р × 25%) = 0 Р

Налоговая база при таком раскладе равна нулю, поэтому налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Та же семья с той же сделкой сэкономит 130 тысяч рублей. Просто потому, что теперь в налоговом кодексе появились три новых абзаца.

Регионального маткапитала это тоже касается

В некоторых регионах есть свой материнский капитал. Например, в Оренбурге можно получить 116 тысяч рублей при рождении третьего ребенка. Если при этом семья выделит детям часть квартиры, а потом продаст ее, доходы детей от продажи безвозмездно полученных долей можно уменьшить на расходы родителей.

Условия такие же, как при использовании федерального маткапитала.

При продаже долей маткапитал включают в расходы

Когда родители покупают квартиру и заявляют имущественный вычет, чтобы вернуть налог, все виды господдержки надо вычесть из суммы расходов. С суммы маткапитала НДФЛ не вернут.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей, а 400 тысяч заплатили маткапиталом, родители вернут налог с 2,6 млн рублей на двоих. Так работает вычет при покупке квартиры: налог возвращают только с тех расходов, что оплачены деньгами семьи, а не из бюджета.

Но с продажей — другая история. В расходах на покупку той же квартиры можно учитывать маткапитал. То есть доходы от продажи уменьшаются на всю стоимость квартиры, а не только на ту часть, что оплачена своими деньгами.

Например, если за квартиру 2,6 млн рублей заплатили своими деньгами, а 400 тысяч — маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов составит 3 млн рублей. Именно эту сумму нужно пропорционально поделить между членами семьи, чтобы уменьшить налог при продаже долей. Не 2,6 млн рублей, а именно 3 млн. Если вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на НДФЛ.

Кстати, в налоговом кодексе про это ничего не написано, а разъяснения Минфина доступны не всем. Неизвестно, сколько семей уже потеряли деньги из-за этого нюанса: налоговая вам этого не расскажет.

Если квартиру продали дороже, чем купили

Тогда НДФЛ придется заплатить только с превышения. Но до поправок пришлось бы заплатить 13% от всей стоимости детских долей, а теперь — только с разницы между доходами от продажи доли и расходами на ее покупку.

Разберем на примере. Допустим, квартиру купили за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн.

Раньше. Родители могли ничего не платить, потому что доход от продажи их долей меньше их общего расхода на квартиру. А НДФЛ с детских долей пришлось бы считать так:

3 500 000 Р × 25% × 13% × 2 = 227 500 Р

После поправок. Если каждому члену семьи принадлежит по 25%, семья заплатит 13% от 500 тысяч рублей — то есть 65 000 рублей на всех.

Налог нужно считать так:

(3 500 000 Р × 25% − 3 000 000 Р × 25%) × 13% × 4 = 65 000 Р

Благодаря нескольким абзацам текста в налоговом кодексе семья с двумя детьми, которая купила трехкомнатную квартиру в регионе, сэкономит 162 500 Р .

Изменения можно использовать для сделок с 2017 года

Поправки по поводу продажи детских долей заработали задним числом. Они действуют для доходов начиная с 2017 года. Это значит, что при продаже квартиры в 2017 году семья начисляла налог с полной стоимости детских долей. А теперь можно подать уточненную декларацию и вернуть переплату. Потому что государство официально разрешило уменьшать доходы детей на расходы родителей. Но только при условии, что раньше сами родители не использовали всю сумму расходов для уменьшения своего налога.

Важна дата именно дохода, а не расхода, то есть год, когда квартиру продали. Если квартиру с детскими долями продали в 2017 или 2018 году, подавайте уточненные формы 3-НДФЛ и требуйте вернуть несправедливо уплаченные суммы. Раньше их нужно было платить, а теперь нет — пусть возвращают.

Если квартиру продали позже минимального срока владения — например дети получили доли в 2014 году, а продали в 2018, — налога и декларации вообще нет. Но это обычное правило.

Это не все поправки

Тот же федеральный закон урегулировал еще несколько важных нюансов по поводу начисления НДФЛ, например при продаже унаследованного и подаренного имущества. Эти изменения тоже помогут сэкономить деньги. Но об этом в следующий раз.

Переезд с несовершеннолетними. Продажа квартиры с их долями. Проблемы с опекой

Всем доброго времени суток!

Собрались переезжать ещё в сентябре. Но решили подождать, пока ребёнок закончит 4 класс (начальную школу). В планах определится с городами: Энгельс, Ярославль. Вот май уже на носу, заканчиваем 4 класс.
Сходили в опеку, так как в квартире есть доли наших детей, по 1/6 у сына и у дочери (дошкольница). Нас ошарашили, что мы должны съездить в город, куда собираемся переезжать, найти там квартиру и взять у хозяина квартиры КОПИИ ДОКУМЕНТОВ на квартиру, заверенные нотариусом. Или, сказали в опеке, пусть ваши бабушки-дедушки подарят детям доли в своих квартирах, тогда нам выдадут разрешение на продажу нашей квартиры.

Бабушки-дедушки у нас не согласны дарить нашим детям доли в своих квартирах, так как есть ещё вагон других внуков. А кто нам отдаст копии документов на свою квартиру? Сейчас редко люди друг другу доверяют, везде обман, часто люди всего боятся. Перерыли весь интернет, никаких законодательных актов мы не нашли на этот счёт. Хотелось переехать за лето, ведь ребёнку надо в школу. Неужели нет других вариантов с долями несовершеннолетних при переезде в другой город?!

Может кто-нибудь сталкивался в такой проблемой?

А вы что квартиру сначала продаете? И куда поедете на пустое место? Я думаю надо сначала квартиру там купить или снять в аренду на крайний случай. А то всякое быаает. Мы переезжаем квартиру не продаём на старом месте, а на новом сняли пока на год. Дети тоже с нами едут. Так спокойнее, будет куда вернуться если что. Подумайте. Опека права. Это не удобно, но защитит ваших деток.

Олеся, не у всех есть деньги купить новую квартиру, не продав старую.
Лера, я думаю, Вам надо проконсультироваться у юриста как должно быть на самом деле, по закону. Опека часто перестраховывается и придумывает свои правила, противоречащие закону. Проконсультируйтесь у юриста, если опека самовольничает, пусть напишут запрос в опеку, чтобы объяснили свои действия и прислали Вам письменный ответ. Обычно на этом этапе подобные учреждения, если нарушают закон, делают шаг назад и Ваша проблема будет решена.
Насколько я знаю, обычно с родителей берут письменное заверение, что они в новой квартире выделят доли детям в собственность и дают разрешение на продажу квартиры.

У нас Лера такая же ситуация, ребенок также заканчивает 4-й класс и мы переезжаем. Действительно когда узнаешь, что продать квартиру, в которой доля у ребенка, не так-то просто — сначала шок… Мы уже 2 года прорабатывем этот вопрос — консультировались и с юристами, и в Департаменте соцзащиты. Поделюсь тем, что знаю на данный момент. Вариантов в этом случае неск-ко. Первый: продаете свою квартиру и деньги на которые приходится доля детей вам переводят на счет, снять деньги с которого вы можете на покупку жилья только на новом месте (с разрешения опеки на новом месте). Если на новом месте стоимость жилья ниже, чем там где вы сейчас живете, то можете купить или большее количество квадратов на ребенка или оставшуюся часть потратить на мебель, на лечение, на учебу ребенка, на приобретение компьютера и т.д. (опять же с разрешения опеки). Второй способ: продаете квартиру с помощью риэлтора, сразу предупредив его о вашей ситуации. Находите покупателя на свою квартиру, риэлтор делает копии документов с любой квартиры которую якобы вы покупаете (у них ведь база большая) и сдаете в опеку. Получаете денежку с покупателя и уезжаете. По секрету знакомого сотрудника из опеки никто вас даже и искать не будет, тем более никто и не знает куда вы уехали (в опеке). Если вас будет мучать совесть, можете после покупки нового жилья, направить в опеку копии св-ва о собственности на детей. Третий: едите на новое место, подыскиваете там жилье, даете задаток, и с копиями документов возвращаетесь, сдаете документы в опеку, ждете 10- 14 дней разрешение, продаете свою квартиру. ЕДИТЕ ПО НОВОМУ МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА И расчитываетесь полностью за квартиру. Этот способ самый правильный по закону, но по-человечески самый немыслимый и неисполнимый. Но ведь Вы понимаете, что государство делает все для того, чтобы нам не жилось легко. Трудности ведь нас закаляют… Поэтому приходится выкручиваться… Может кто-то умудрился еще найти какой-то способ. Было бы неплохо, если бы рассказали нам об этом. Я думаю, что эта проблема у многих и каждый выкручивается кто как может.

Любопытная: Первый: продаете свою квартиру и деньги на которые приходится доля детей вам переводят на счет, снять деньги с которого вы можете на покупку жилья только на новом месте

Уточню, деньги переводят на счета, открытые на детей. У нас было именно так. ¼ доля каждому сыну ушли им на счета.
С детских счетов без разрешения опеки можно снимать ежемесячно сумму прожиточного минимума. Потихоньку, можно вытащить всю сумму.

Не знаю, по теме это или нет. но у меня такая ситуация была. Уехала к мужу в Свердловск, сама прописана в Питере. Родила в Свердловске и ребенок 2 года был без прописки, жил по временной регистрации. И это законно как бы было. Временная прописка так же и у меня в Свердловске.
Может быть этот момент уточнить, через временную регистрацию возможно будет продать квартиру.

Спасибо огромное всем за ответы!
Для Олеси пишу, что мы с мужем взрослые люди, нам почти по 40 лет и мы собираемся переезжать БЕЗВОЗВРАТНО. Никаких вариантов со съёмом жилья на полгода или год в другом городе мы не рассматриваем и даже близко не мыслим возвращаться. Да, мы хотим приехать в город, куда переезжаем, найти подходящую квартиру и дать залог. Потом продать свою и тут же купить квартиру, за которую уже дали залог.
Любопытной большое спасибо за столь развёрнутый ответ. У нас была мысль, чтобы подать в опеку документы на квартиру, которую якобы собираемся покупать и получить разрешение на продажу. Но неужели опеке будет настолько всё равно и никто ничего проверять после сделки не будет? Было бы замечательно. В своём городе мы делали покупку-продажу с долями детей уже 3 раза, для улучшения жилищных условий (то есть из комнаты в 1но комн. кв.; из 1-но комн. кв. в двух; из 2-х комн. кв. в трёх), и в разрешении опека всегда писала «Сделать сделку купли-продажи ОДНОВРЕМЕННО». Вдруг в юстиции будет сидеть дотошная тётя и не даст нам оформить продажу нашей квартиры, пока не увидит, что мы действительно покупаем другую прямо здесь по разрешению опеки.