Как продать машиноместо в подземном паркинге?

1 «серый» и 2 законных способа продать машино-место в жилом комплексе

Машино-место в подземном паркинге жилого дома, как правило, является общедолевой собственностью. А это значит, при его продаже, разрешение придется спросить у владельцев всех соседей по парковке. А их может оказаться и 100, и 150 и 200 человек. Впрочем, существует, как минимум, один полузаконный два законных способа продать машино-место.

Машино-место в подземном паркинге жилого комплекса сложно продать по двум причинам. Во-первых, в Екатеринбурге предложение в большинстве случаев опережает спрос. Потенциальных покупателей всегда ограниченное количество – обычно это жители одного многоквартирного дома. Причем, продавать машино-места в подземном паркинге могут одновременно как физические лица, так и сам застройщик. А последий может предложить покупателям квартир хорошие бонусы и скидки на машино-места. Тягаться с застройщиком в плане продажи сложно, частному продавцу машино-места, скорее всего, придется «двигаться» в цене.

Но даже если продавец согласится на демпинг, он столкнется с проблемой номер два. Парковочное место в большинстве случаев является объектом общедолевой собственности. Застройщики продают машино-места как доли или паи, поскольку на сегодняшний день закон не позволяет регистрировать место, не обособленное стенами, как самостоятельный объект.

Есть, как минимум, три способа продать машино-место в подземном паркинге. Два метода полностью соответствуют букве закона, еще два являются «обходными» путями.

I Законные способы

1) Получить отказ от всех сососбвеников

Это самый правильный метод с точки зрения соблюдения закона, но самый трудный в плане реализации. Первая сложность состоит в выявлении имен и адресов собственников остальных долей. ТСЖ может не располагать актуальной информацией о составе владельцев.

Второй сложностью является получение письменного согласия на продажу 100-200 человек в зависимости от размера паркинга. Формально соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса (слишком большие расходы в данном случае) или отправлением извещений о продаже телеграммами с уведомлением. В тексте телеграммы должна быть указана стоимость объекта, дата отправления и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя. Продавцу тогда придется возвращать деньги покупателю и выходить на новую сделку.

2) Передать полномочия главе ТСЖ

Этот способ можно назвать наиболее оптимальным с точки зрения соблюдения закона и удобства для продавца. Тонкость состоит в том, что изначально инициативу по оформлению доверенностей от покупателя должен взять на себя ТСЖ. Однако далеко не во всех жилых комплексах заведен такой порядок.

Впрочем, юристы считают, что этот метод получения отказа от преимущественного права выкупа является спорным. Не исключено, что подобную сделку можно будет оспорить в суде.

II Альтернативный путь

Этот способ связан с заключением притворной сделки – под видом одной операции производится другая. Наказание за совершение подобных сделок законодательством не предусмотрено. Однако, если заинтересованная сторона докажет, что сделка была притворной, то покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги.

1) Дарение

При дарении согласие от других сособственников не требуется. Продажа по договору дарения наиболее уместна в случае, когда сделка производится между родственниками или друзьями, т.е. продавец не заинтересован в обмане покупателя.

Реализация подобной схемы в случае, когда продавец и покупатель являются незнакомыми людьми, может подставить покупателя под удар. В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает. В данном случае покупатель не защищен от того, что на объект могут претендовать иные лица. Предъявить продавцу будет нечего.

Кроме того, у этого способа есть одна характерная особенность: в данном случае налог в размере 13% будет платить «одаряемый» – то есть покупатель. Тогда как в случае сделки купли-продажи налог с продажи всегда платит продавец.

Вывести продажи машино-мест из «тени» могли бы законодательные изменения. Эксперты не видят препятствия для того, чтобы на законодательном уровне было разрешено регистрировать машино-места в подземных паркингах как самостоятельные объекты.

«Я не вижу, в чем препятствие законодательно закрепить, сделать паркинг объектом собственности, к которому не возникало бы никаких вопросов. Для этого достаточно сделать изменение буквально в одной статье. У нас некоторые вещи доходят до абсурда, к сожалению».

А между тем, в последнее время в обсуждении этой темы даже были некоторые подвижки.

Отметим, что сегодня некоторые девелоперы бьются над тем, чтобы оформить машино-места как индивидуальные объекты. В исключительных случаях им это удается (за ограждения принимаются бордюры). Однако такие прецеденты носят единичный характер. Если законодательные изменения будут приняты, то владельцы перестанут испытывать сложности с их продажей.

Какие документы нужны при продаже машиноместа.

Николай

Какие документы нужны при продаже машиноместа. Машиноместо покупал по договору уступки прав. Можно ли оформить по постой письменной форме. И где регистрировать эту сделку.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нужны правоустанавливающие документы.Если вы один собственник,то можно в простой форме сделать договор. Если там долевая собственность,то в нотариальной,и кроме того нужно правильно оповестить сособственников о продаже,получив отказы,либо уведомить другим разрешенным законом способом.На регистрацию подается в Росреестр,через МФЦ

Собственник один. Кто считается сособственником, тот кто в доле? А нужны ли новые справки из БТИ, выписка из ЕГРН и тд. Есть в наличии старый тех. план из БТИ, старая выписка из ЕГРН, договор уступки прав и акт передачи. Нужно ли от нотариуса разрешение супруги или отсутствие токовой? И как я понял сделка считается совершенной при подачи документов в Росреестр (ну и конечно получение из Росреестра выписки на нового владельца).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственником является тот кто в доле. Подтверждается это выпиской из ЕГРН. если у вас 1/1 доля в праве, то можно ППФ, если нижняя цифра больше верхней, то поможет только нотариус. Нотариус может и зарегистрировать сделку. В противном случае регистрировать придётся через Мои Документы (МФЦ) или через специализированных регистраторов, например через тех кто находится на Курской.

От супруги нотариальное согласие потребуется или ППФ, что она не несла финансовых вложений, если её не было при покупке, а если была, но ушла менее 3-х лет, то тоже понадобиться согласие или брачный контракт.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Николай,если покупали в браке,то нужно разрешение супруги. Если нет то заявление,что покупали не в браке. Паркинги бывают оформлены в долевую собственность,тогда нужно уведомлять остальных сособственников. Что у вас в в свидетельстве,или в выписке ЕГРН написано? Там указана доля?

Свидетельство на тот момент не выдавали. Есть только выписка ЕГРН. Там написано правообладатель – я один. И вообще написано не машиноместо, а нежилое помещение. Это на что-то влияет?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в выписке вы один,значит все ок,там не долевая собственность

Чем так мучиться, наймите риэлтора на сопровождение, он и доки проверит (подскажет чего не хватает), и договор правильно составит, и поможет сдать на регистрацию. По возможным налогам еще подскажет.
Стоит недорого, но будете уверены, что все сделано правильно и приостановки не будет. Недавно провела такую сделку, в понедельник доки получаем с регистрации, подписываем акт передачи.

Я в общем-то не замучился. Написал-получил ответ. Просто думал, что на такой простой вопрос смогу получить полный развернутый ответ. Был опыт с риэлтором и недешево и с ошибками. Пришлось самому и бесплатно. А так если бы недорого и без ошибок, то можно. У меня сейчас такого риэлтора нет.

Ответы риэлторов на форуме к делу не пришьешь.
Надо видеть документы и работать по ним.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. А Вы думаете, что посредством форума найдете ответы? Не видя документов в глаза, можно разве предположить, что у Вас там?
Сергей выше уже трижды переспросил, чтобы понять Вашу ситуацию и каждая индивидуальная.
Со спецами да- бывает малоопытные попадаются.
С уважением.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Простая письменная форма договора. Потребуется Ваш паспорт, согласие супруги (если есть), договор, по которому будете отчуждать. Это обязательный минимальный перечень. Возможно потребуются дополнительные документы, но тут все зависит от покупателя или от его риэлтора, а в общем от квалификации того, кто будет покупать, от уровня знаний того, что нужно анализировать и учитывать.

“Написал – получил ответ”, а если ответ некорректен?! Риэлтор тоже человек, он может ошибаться, как врач, адвокат и любой другой специалист. Понимаете, что специалист не “тянет”, сразу отказывайтесь и ищите другого (это общий совет). Хорошего профессионала определить очень просто: задаёте вопрос(ы) и если получаете четкий и самое главное понятный ответ. он перед Вами. Удачи.

Как оформить продажу места в подземном паркинге?

Добрый вечер! Я хочу продать машино-место в подземном паркинге. Выписка о регистрации собственности (1/74) доли есть. Могу ли я без согласия остальных владельцев таких же м/мест продать, его. Предполагаемый покупатель является владельцем квартиры в доме, где расположен паркинг.

Ответы юристов ( 1 )

Могу ли я без согласия остальных владельцев таких же м/мест продать, его.
Ольга

С учетом изменений, внесенными Федеральным законом № 315‑ФЗ, Вам необходимо выделить долю в натуре и внести сведения о м/месте в ГКН.

статья 6 Федерального закона 315-ФЗ

Статья 6
1. Объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона).
2. Правообладатель объекта недвижимости, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение Единого государственного реестра недвижимости, заявление об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона), форма которого утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
3. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
4. До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
5. Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Как продать парковочное место в подземном паркинге – образец договора и важные нюансы

На основании вступившего в действие нового закона №315, повлиявшего на ряд поправок в ГК и прочих законодательных актах, в нынешнем году изменен статус машиномест. Отныне парковочные места в паркингах различных типов (подземных, надземных) причисляются к отдельному виду собственности. Законодательные новшества затрагивают процесс продажи подобных объектов. Что именно поменялось для желающих продать парковку?

Содержание статьи:

Трудности продажи парковочного места, оставшиеся в прошлом

Раньше владелец парковочного места считался долевым собственником стоянки. То есть ему принадлежало не отдельное машиноместо, а доля от общей площади паркинга. Например, 1/200 часть ли 1/600 часть. Все зависело от вместимости парковки.

Фактически продажа осложнялась изрядным числом долевых собственников. По закону они имели первоочередное право на покупку продаваемого места. Таким образом, продавцу доли было необходимо заниматься оповещением других собственников о продаже объекта. На это действие отводился месяц.

В чем заключались трудности:

• Продавец тратил время и деньги на рассылку писем. Иногда приходилось платить отступные – всегда находились претенденты на продаваемое место. С несогласными соседями договаривались финансовыми способами.
• Покупатель пребывал более месяца в ожидании завершения сделки.

Зачастую использовался обходной путь, избавляющий от лишних затрат и волокиты – машиноместо попросту дарилось. Большая часть продаж оформлялась с применением подобной схемы. Представляете, 95% мест для машин меняли владельца по факту дарения. Документально это выглядело именно так, на деле – за оговоренную сумму.

Продажа машиноместа с учетом законодательных новшеств

Теперь машиноместа можно ставить на кадастровый учет.

Этот процесс аналогичен процедурным действиям с иной недвижимостью (квартирами, домами, дачными участками):

• Заказывается техплан на объект. Этим занимается сотрудники кадастровой службы.
• Готовый план и документ, подтверждающий право на владение парковочным местом (договор о покупке или долевом участии) подаются в Росреестр.

На этом собственно и завершается перерегистрация. Сегодня (с 2017-го года) право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, а не свидетельством о госрегистрации, как было ранее.

Иными словами, владелец машиноместа регистрирует его в Росреестре с предварительным выделением своей доли из общего имущества. Следовательно, собственной площадью он вправе распоряжаться без предварительного оповещения соседей – согласие третьих лиц уже не требуется.

Значит, процесс продажи сводится к следующим шагам:

• Поиску покупателя.
• Согласованию стоимости объекта.
• Подтверждению прав на машиноместо (предоставление документации).
• Составлению и подписанию договора о покупке-продаже.

Основными пунктами договора являются:

• Индивидуальные данные участников сделки (ФИО, адрес регистрации, данные паспорта).
• Описание объекта продажи/покупки с указанием точного адреса расположения, площади и так далее.
• В договоре прописывается стоимость (цифрами и прописью).
• Желателен акт о приеме-передаче или отдельный пункт об осмотре парковочного места покупателем и отсутствии претензий, касающихся расположения и других параметров, с его стороны.
• Отсутствие различных видов обременения (арест, залог и так далее) гарантируется продавцом.
• Организационные расходы перекладываются на покупателя.

Образец договора о продаже машиноместа

Договор купли-продажи машиноместа

Город _______________.
Дата_________________.

Мы, гр. _____________________________, дата рождения __________, место рождения: __________, гражданство: __________, пол: __________, паспорт гражданина Российской Федерации _____, выданный _____________, проживающий по адресу: _________ именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и
гр. __________, дата рождения __________, место рождения: __________, гражданство: __________, пол: _________, паспорт гражданина Российской Федерации _______, выданный ______________, проживающий по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые Стороны, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает машиноместо, назначение: нежилое, номер на поэтажном плане ___, находящееся по адресу: Россия, __________ область, г. __________, ул. __________, дом __, корп. __, этаж – ___ (подвальный), общей площадью ____ (______________) кв. м.

2. Указанное машиноместо принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании Договора купли-продажи машиноместа от __________ _______ года, что подтверждается:

2.1 Свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии ________, выданным _____________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № __________________.

2.2. Выпиской из ЕГРН _________________________.

3. По соглашению Сторон стоимость машиноместа по настоящему Договору составляет _________ (__________________) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

4. Расчеты между Сторонами на момент подписания настоящего Договора, произведены в полном объеме.

5. Машиноместо до заключения настоящего договора никому не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что машиноместо правами третьих лиц не обременено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал не передано.

6. Покупатель осмотрел машиноместо до подписания настоящего договора и не имеет претензий по месторасположению, состоянию и качеству отделки.

7. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Расходы по заключению настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.

9. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых передается в регистрирующий орган, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Видео сюжет расскажет об новвоведениях в закон об оформлении машиноместа в собственность

Машино-место: переоформлять по новым требованиям или нет?

Партнер юридической фирмы “Алимирзоев & Трофимов

специально для ГАРАНТ.РУ

Юрист юридической фирмы “Алимирзоев & Трофимов”

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 января 2017 года машино-место станет самостоятельным объектом недвижимости (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Закон уточняет определения, содержащиеся в ст. 130 Гражданского кодекса и ст. 1 Градостроительного кодекса, а также правовой статус машино-места в целом. Чтобы считаться объектом недвижимости, машино-место должно быть поставлено на кадастровый учет в установленном законом порядке. Кроме того, собственники смогут получать компенсацию за отчуждение машино-места в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ в новой редакции). Также машино-места станут предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями и пр. (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в новой редакции). Данные о машино-местах будут содержаться в ЕГРП. А при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, дискуссия о том, является ли машино-место самостоятельным объектом недвижимости, и если да, то каким требованиям оно должно соответствовать, можно считать закрытой.

Отметим, что на практике, сложившейся до принятия Закона, машино-место и сегодня является самостоятельным объектом гражданского оборота. Однако выработалось несколько способов оформления прав на машино-места.

В соответствии с первым из них машино-место не рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, а помещения, в которых располагаются такие машино-места, находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме. Размер доли в таких помещениях определяется по количеству мест на паркинге. Соответственно, при таком подходе для надлежащего оформления перехода права собственности на машино-место собственнику приходится соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других сособственников (владельцев машино-мест) и получать их нотариально заверенные согласия на сделку. Стоит также отметить, что такие объекты облагаются налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляет до 0,5% от кадастровой стоимости, налоговые льготы не применяются.

На наш взгляд, классическим примером оформления машино-мест в долевую собственность могут служить те случаи, когда парковка устроена на многоуровневой механизированной платформе. Собственник не получает конкретное место в паркинге, а имеет право поставить свой автомобиль на любую платформу конструкции. В некоторых таких парковках собственник даже не может ни самостоятельно определить, ни проконтролировать, на какой именно из платформ будет размещен его автомобиль.

Добавим, что сложилась также судебная практика применения законодательства о долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Суды подтверждают, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами, и приходят к выводу, что машино-место таковым объектом не является. Они опираются на то, что документация, оформляемая в отношении машиноместа, не содержит сведений о каких-либо физических границах (ограждающих конструкциях, стенах, перегородках), которыми машино-место будет изолировано от других машиномест в помещении паркинга (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2011 г. по делу № А05-4359/2011).

Есть и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный. В тех случаях, когда техническая документация зданий содержит сведения о машино-местах (в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утв. ФГУП “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” от 20 октября 2008 г. № 244), последние рассматриваются и оформляются как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений). В таком случае машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг. Такое машино-место ставится на кадастровый учет, владельцы машино-мест получают кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.

С принятием новых правил, вступающих в силу с 1 января 2017 года, вопрос оформления прав собственности на машино-места в помещениях, находящихся в составе жилых домов, решен окончательно в пользу второго способа. То есть не должно быть сомнений в том, что машино-место (при условии, что его границы описаны в порядке, установленном законодательством о кадастре), представляет собой такое же недвижимое имущество, как и, например, квартира. А сделки с машино-местами должны совершаться в том же порядке, что и сделки с квартирами. Таким образом, собственники машино-мест получат такую же правовую защиту, какую имеют собственники других объектов недвижимого имущества.

По нашему мнению, законодатель подтвердил один из двух сложившихся на практике подходов, не привнеся в него ничего нового.

Полагаем, что с 2017 года в тех ситуациях, когда границы машино-места нельзя будет определить по правилам законодательства о кадастровом учете, или машино-место не будет иметь характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (вид, границы и местоположение объекта недвижимости в помещении, наличие соответствующей технической документации), новые нормы не могут быть применены.

Закон устанавливает порядок “перерегистрации” прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в ЕГРП. Так, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов (в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место) осуществляется по желанию собственника (то есть необязательна). Для этого будет необходимо подать в Росреестр заявление об учете изменений сведений, содержащихся в ЕГРП, в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями. В случае если в ЕГРП зарегистрирована долевая собственность на машино-места, собственники вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. При этом общая долевая собственность прекращается со дня регистрации права собственности последним участником долевой собственности. Необходимость уплаты и размер государственной пошлины в обоих случаях пока что не установлены.

На наш взгляд, остается открытым вопрос о том, будут ли и должны ли сособственники помещений паркинга многоквартирных жилых домов, владеющие парковочными местами на праве общей долевой собственности, сведения о которых не содержатся в ЕГРП, переоформлять такие машино-места в индивидуальную собственность, и если да, то каким образом.

Представляется, что если машино-место отвечает требованиям законодательства о кадастре (расположено в специально отведенном для этого месте, имеет границы и индивидуальный номер и т. д.), то у собственника есть формальное основание поставить такое машино-место на кадастровый учет и оформить в индивидуальную собственность. Полагаем, что для этого будет можно воспользоваться механизмом регистрации права собственности на вновь созданный объект – подача в Росреестр заявлении о государственной регистрации права собственности вместе с приложением всей необходимой технической документации. Размер госпошлины в этом случае составит 2 тыс. руб. для физических лиц.

В то же время будут ли все машино-места в подземном паркинге дома определены как объекты недвижимости на основании заявления первого сособственника (с приложением всей необходимой технической документации), или же этот процесс станет постепенным и будет зависеть от воли каждого отдельного сособственника (например, размер долей каждого не обратившегося собственника будет пропорционально изменяться), покажет правоприменительная практика.

На наш взгляд, перерегистрация машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости рекомендуема для полноценного использования объекта в гражданском обороте и защиты интересов собственников.

Как продать парковочное место в 2017 году. Новеллы законодательства.

В последние несколько лет стало «доброй традицией» начинать новый год с кардинальных изменений в законодательстве РФ. Вот и с наступлением 2017 года масштабные изменения коснулись многих сфер правового регулирования, в частности практически полностью утратил силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а ему на смену пришел ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Одной из новелл, которые привнес новый закон, является принципиально новый подход к регистрации прав на такие объекты недвижимости, как машино-места.

Ранее, приобретая права на парковочное место в подземном паркинге, вы получали документ о регистрации за вами доли в праве на весь подземный паркинг, как на нежилое помещение. В результате такой регистрации возникала масса неудобств: было крайне сложно привязать вашу долю к конкретному машино-месту, точно определить его площадь, а самое главное, при продаже требовалось уведомление владельцев всех остальных паркингов, а с 2016 года – обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Сложности при реализации парковочных мест породили массу схем, направленных на обход положений гражданского кодекса, требующих уведомления сособственников, таких как дарение, отступное и т.д.

Согласно новому закону машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, может быть поставлено на кадастровый учет и приобретено в единоличную собственность, что существенно упрощает жизнь его владельцу.

Правда новый порядок не будет применен к вашему парковочному месту автоматически, если ранее ваше машино-место было оформлено как доля в праве. Для этого законом предусмотрены переходные положения, предусматривающие порядок переоформления машино-мест.

Ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 315-ФЗ гласит:

В случае, если до 01.01.2017 г. в ЕГРП были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрация права собственности на машино-место возможен только по соглашение всех сособственников машино-мест. Это следует из ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Иными словами, одного вашего желания для оформления прав на ваше парковочное место, как на отдельный объект недвижимости не достаточно. Нужно получить согласие других собственников парковочных мест.

Кроме того, для постановки машино-места на кадастровый учет и оформления прав на него требуется издготовить технический план на каждое машино-место, как на отдельный объект. Процедура это платная, осуществляется кадастровыми инженерами.

Важно знать, что далеко не любое машино-место может быть оформлено в собственность.

Приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 № 792 установлены минимальные и максимальные размеры, в пределах которых возможно формирование обособленного машино-места для размещения автомобиля:

• минимальный размер – 5.3 х 2.5 м.;
• максимальный размер – 6.2 х 3.6 м.

Если обследуемое машино-место не соответствует указанным параметрам, изготовление технического плана, кадастровый учет и регистрация права собственности фактически невозможны.

Если же вы соберетесь продавать свое парковочное место без переоформления, следует руководствоваться ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой обязательными являются следующие условия:

– нотариальное оформление сделки (теперь не только купля-продажа, но и любая другая сделка);

– уведомление других собственников долей в паркинге (если число участников долевой собственности превышает 20, вместо извещения в письменной форме может быть размещено извещение об этом на официальном сайте). При некоторых видах сделок уведомления сособственников можно избежать.

Центр правовых решений «Right Union» осуществляет сопровождение сделок с недвижимостью любой сложности, а также оформление прав на машино-места.

Мы готовы:

– дать консультацию;

– разработать договор;

– проверить объект и контрагента;

– предложить безопасные условия оплаты;

– осуществить полное сопровождение сделки.

По всем вопросам обращайтесь по телефонам: +7 (343) 346 89 97; +7 912 680 19 80. Консультация бесплатно.