Как продать неприватизированный дом?

Как продать неприватизированный дом?

Можно продать дом, если земля не приватизирована?

Имеется половина дома, на него имеется право собственности. участок у дома (огород) не приватизирован, собственник второй половины дома тоже не приватизировал свою часть огорода и этим заниматься не хочет.

Ответы юристов ( 9 )

Можно. При переходе права собственности на жилой дом к новому собственнику переходит в силу закона (статья 35 Земельного кодекса РФ; статьи 271 и 552 Гражданского кодекса РФ) и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего собственника дома.

Если собственник половины дома захочет продать его, то он сможет свободно это сделать. Просто в договоре купли-продажи будет указан только объект в виде 1/2 доли в праве собственности на дом (без земли). При этом права на землю перейдут к новому собственнику дома.

Можно ли продать приватизированный дом на не приватизированной земле

При заключении договора-купли продажи необходимо указывать кадастровый номер на землю, который присваевается при приватизации. Однако, Вы можете заключить договор аренды земли, получать кадастровый номер на него и этого будет достаточно для заключения договора куплипродажи. Если кадастровый номер есть, то проблем нет. Новый собственник сам сможет приватизировать землю.

  • 7,3 рейтинг
  • 1003 отзыва

Раз есть свидетельство о праве собственности на данный объект, то Вы как собственник можете им распорядиться, но только с соблюдением преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК РФ собственника доли в данном имуществе-дома, которым является муниципалитет, вероятнее всего. Для этого Вы должны сначала выяснить, кто является собственником второй половины, направить туда уведомление о намерении продать данную часть дома по определенной цене, если будет отказ или не поступит ответа, в течение, хотя бы месяца, то Вы вправе продать свою часть дома любому другому лицу, но по цене, не ниже, чем указали в уведомлении. Часть земельного участка как самостоятельный объект права будет передана новому собственнику на тех же основаниях — бессрочного пользования или другом, и он сможет уже сам приватизировать землю.

ДмитриЙ1 Продать собственность Вам ни кто не препятствует. Ст. 35 Конституции РФ, гарантирует Вам это право, а участок, если это аренда, то покупатель, перезаключит договор и будет решать вопрос с приватизацией, только вопрос цены, вероятно будет ниже, чем за участок в собственности.

Дмитрий, добрый день.

Вы можете продать как половину дома (1/2), так и целиком дом. Что касается земельного участка, то право пользования перейдёт к новому собственнику, который при желании может впоследствии оформить его в собственность.

Добрый день! В данном случае ограничений нет. Продать может путём договора купли продажи, что касается земельного участка-то новый собственник если захочет сможет его оформить самостоятельно т.к. оформление земли — носит добровольный порядок и состояние земельного участка не влияет на продажу жилого помещения (в собственности) расположенного на нём. С уважением…

Можно продать дом без участка. Но можно попытаться оформить участок в собственность и если это удастся продать еще и участок. Как говорится почувствуйте разницу. Потратив небольшое количество денег на улаживание формальностей, можно получить денег больше продав после этого участок.

Можно, потому как, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Помимо прочего, если дом с соседом в долевой собственности, то есть половины дома не являются разными объектами недвижимости с разными техпланами и в свидетельствах указано именно на долю в праве собственности, необходимо реализовать преимущественное право соседа на покупку продаваемой доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ: направить ему предложение о покупке с указанием цены продажи, ждать месяц или отказ от покупки (если поступит ранее), затем продавать.

Продать дом с неприватизированной землёй.

Доброго времени суток,уважаемые эксперты.

Вступила в права наследства на отдельностоящий дом в черте города.Собственник один.Дом 1935 года постройки.Документов на землю нет никаких. от слова абсолютно. Она не приватизированна.

Могу ли я продать дом в таком состоянии,как есть. Чтобы покупатель сам приватизировал,или не приватизировал потом эту землю.

Если нет,то куда бежать?

Сложность ещё в том,что я живу в другом регионе. Если что-то всё таки надо делать,то могу ли я сделать это дистанционно?

Очень надеюсь на достоверный ответ,так как мнений очень много и они кардинально расходятся (пыталась получить по этому поводу ЦУ и в кадастровой палате,и в МФЦ.и у юриста. )

Для начала надо понять, насколько будет велика разница в вырученных суммах от продажи дома без земли и с землей. Второе: на каком праве по закону и местным “обычаям” можно оформить участок: собственность или аренда? Следующий вопрос: какова стоимость регистрации права на участок самостоятельно и при помощи местного специалиста? Когда на эти вопросы ответите, будет понятно, как действовать.

Да,спасибо!Я интересовалась этим вопросом. Между продажей дома без земли и продажей с землёй разницы в цене нет никакой.
Могу ли я продать только дом?Пусть новые хозяева занимаются приватизацией сами. Меня,собственно,только этот момент и интересует.

Ого. На полярной станции земля ничего не стоит:) Можете продать только дом. Новые собственники что-то смогут сделать с землей, не факт, что приватизировать, возможно придется выкупать (зависит от ряда условий).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам нужно нанять риэлтора в том городе, где расположен дом, выдать ему доверенность на оформление земли в собственность и ждать. Продать можно и просто дом, если он зарегистрирован в росреестре. Информации дали мало.

У меня есть ЕГРН на дом. Это значит,что он зарегистрирован в росреестре. Правильно?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Участок выделялся в пожизненное пользование вашей семье. На дом собственность оформили. Нужно собирать документы в архиве на участок, подтверждать родство с тем членом семьи, кому он выделялся первоначально. Далее пробовать оформить право собственности на участок на своё имя. Не исключено, что придется это делать через суд. Возможно, что вообще не получится. у города могут быть планы на эту землю.
В зависимости от полученных результатов, можно будет строить планы с продажей этой недвижимости.

Родства с тем,кому он выделялся изначально у меня нет.Этот дом оставил мне мой отчим. Он и оформлял собственность на дом. Земли там много,но он ей никогда не пользовался,поэтому мысли о приватизации у него,видимо,и не возникло. С мамой моей они давно были в разводе (официально). Да,может это существенно – дом один,не разделённый ни на какие квартиры и никогда не был,а в документах написано квартира 1.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам нужно со всеми имеющимися документами обращаться к специалисту в своем регионе. НЕ НА ФОРУМ!

Для начала- межевание участка. Потом- выкуп его у администрации за 3% от кадастровой стоимости. Потом- полноценная продажа по рыночной цене.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.Здесь тоже ответы будут разные. Поэтому решить Ваш вопрос может только тот, кто будет им непосредственно заниматься на месте, с соответствующими полномочиями и документами. Вам надо обращаться в местную Администрацию с соответствующем заявлением о передаче в собственность БЕСПЛАТНО, на основании ст. 3 п. 4 ФЗ 137″Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.”.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.
Читать еще:  Как вычислить в какой квартире крадут электричество

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • Продажа и обмен с помощью специалистов

    На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    Продать дом если земля не приватизирована

    • Можно ли продать дом если земля не приватизирована.
    • Можно ли продать часть дома в Крыму, если земля не приватизирована?
    • Можно ли продать частный дом, не приватизируя землю приусадебного участка (огорода)?
    • Могу ли я продать дом под материнский капитал, если не приватизирована земля?
    • Можно ли продать дом, если земля не приватизирована.
    • Можно ли продать дом если земля не в собственности
    • Можно ли продать дом если земля не приватизирована

    1.1. Как вы планируете продать то, что документально не ваше? Для более детального анализа вашей ситуации необходимо видеть документы. Но, по трём словам вопроса предполагаю продать нельзя.

    2.1. В двух словах не ответишь, но общий смысл. До конца оформить документы на дом (регистрация на Вас), и продавайте, земля также перейдет покупателю на таких же условиях, как принадлежала Вам.
    Более конкретно, надо смотреть документы.

    2.2. Вам нужно зарегистрировать право собственности и оформить право на землю (право собстенности или прао аренды) ст.8.1,454 ГК РФ.После чего можете продавать.

    3.1. Не видя всех документов ответ дать сложно.

    4.1. Продать земельный участок, на который не оформлено право нельзя.
    Вы вправе только распоряжаться своей частью дома.
    Связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
    “При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости”. (Ст.552 ГК РФ)

    5.1. Тётя получила деньги и осталась владеть недвижимостью, т.к. продать то, что не зарегистрировано в реестре невозможно.

    5.2. Настя
    Из сказанного выходит, что тетя продала долю в доме который не приватизирован, а если так, то можно сказать сделка не состоялась. Дело в том, что продать возможно только собственное имущество, а у не приватизированного дома, собственник – орган местного самоуправления.

    5.3. Обратитесь в местную администрацию с заявлением, возможно, они знают где находится второй собственник.

    6.1. Обратиться в суд по месту нахождения земельного участка и оспорить сделку купли-продажи земельного участка.

    7.1. Приватизация земли под домом, находящимся в совместной собственности, возможна только при согласии всех сособственников. То есть прежде всего, Вам нужно поговорить с соседями, и если они согласны на приватизацию, то вызывайте кадастрового инженера, делайте межевое дело, ставьте участок на кадастровый учет, если он еще не стоит, и подавайте документы на приватизацию в местную администрацию. Если же соседи не согласны на приватизацию, то нужно смотреть, возможно ли выделить Вашу часть дома в натуре, для этого у вашей части дома должен быть отдельный вход и отдельные места общего пользования. Если это возможно, то Вам нужно заключить с соседями соглашение о выделе Вашей доли, зарегистрировать его в Росреестре и получить новый кадастровый номер на Вашу часть дома. После этого вызываете кадастрового инженера, проводите межевание земли, то есть раздел земельного участка с соседями, и потом отдельно подаете документы на приватизацию Вашей части земельного участка.

    8.1. Анна добрый вечер! Нужно смотреть документы, теоретически приватизировать можно@

    9.1. Все зависит от кого, как именно зарегистрированы права собственности на объект в Росреестре. Если действительно как “квартира”, тогда никакой приватизации не нужно. Совокупность 2 и более квартир – это уже многоквартирный дом, право собственности на земельный участок под домом дополнительной регистрации не требует. В этом случае можно обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке (но если отказали именно в МФЦ, и именно в приеме документов, эти действия уже незаконны по той простой причине, что МФЦ лишь передаточное звено между Вами и Росреестром, они никакого решения не принимают, оценку документам дает Росреестр, а они лишь обязаны принять документы. Можно обжаловать руководителю Управления Росреестра и руководителю МФЦ). В случае, если права на дом (ИЖС) зарегистрированы как общая долевая собственность, тогда действительно, необходимо либо регистрировать право собственности или аренды на земельный участок. Но даже в этой ситуации, отказать в приеме документов МФЦ не имел права.

    9.2. Отказ неправомерен. Средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий. За покупку земельного участка деньги мат. капитала не переводятся. Не важно, что земля не приватизированная. Обжалуйте отказ в суде.

    10.1. Можно, потому как, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.» Помимо прочего, если дом с соседом в долевой собственности, то есть половины дома не являются разными объектами недвижимости с разными тех планами и в свидетельствах указано именно на долю в праве собственности, необходимо реализовать преимущественное право соседа на покупку продаваемой доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ: направить ему предложение о покупке с указанием цены продажи, ждать месяц или отказ от покупки (если поступит ранее), затем продавать.

    Читать еще:  Номер телефона налоговой краснодар карасунский округ

    11.1. Да, этот дом можно продать по договору купли-продажи с использованием средств материнского капитала. В договоре купли-продажи нужно указать кадастровый номер земельного участка (он есть в квитанции из налоговой) и указать, что земельный участок в собственность не передавался. Можно зарегистрировать право на земельный участок на основании ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости на основании любого документа о предоставлении земельного участка прежнему собственнику (свидетельство о праве собственности и (или) пожизненно-наследуемого владения земельным участком, государственный акт о праве собственности на земельный участок, постановление о предоставлении земельного участка для строительства или ведения личного подсобного хозяйства). Однако если Вы зарегистрируете право на земельный участок и сразу же продадите его вместе с домом, то заплатите налог с дохода от продажи (зависит от кадастровой цены земельного участка и цены в договоре)

    12.1. Надежда! Можете продать без согласия других собственников, но имейте в виду, что они имеют преимущественное право покупки доли (п.1 ст.250 ГК РФ), т.е. прежде чем продать долю постороннему лицу, Вы обязаны предложить приобрести Вашу долю другим сособственникам по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. И если в течение месяца они (или кто-нибудь из них) эту долю не приобретут, Вы можете продать долю постороннему.
    Наличие отдельного входа, разделения и пр. в данном случае не является необходимым, т.к. продается не жилое помещение (не комнаты, не квадратные метры), а доля в праве.
    С уважением, А.Д.Руслан.

    12.2. если дом находится в собственности нескольких лиц, то Вы не сможете продать свою долю с нарушением преимущественного права других сособственников на покупку Вашей доли.
    При подаче документов на государственную регистрацию с Вас потребуют предоставить документ, свидетельствующий о соблюдении прав других сособственников (предложение купить по определенной цене).
    для того, чтобы продать свою долю Вам необязательно оборудовать отдельный вход.
    Разрешается продажа в любом виде: будь то идеальная доля (дробь), прописанная в Вашем свидетельстве, или доля с уже определенным судом порядком пользования конкретной площадью в доме, либо с оборудованным отдельным входом, либо без него.
    Покупатель Вашей доли после ее оформления на себя сам решит, что ему надо: определить порядок пользования жилым домом, оборудовать отдельный вход или другое.
    С уважением,

    13.1. Разрешение на продажу жилья, в котором имеются доли несовершеннолетних, дают вам и следует обращаться.
    Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

    13.2. обратитесь за разрешением в органы опеки – ст. 37 ГК РФ что б продать доли детей, они в своем решении-разрешении укажут, какое жилье по кв.. метрам и благоустройству нужно приобрести.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Неприватизированная квартира является собственностью государства или муниципалитета. Проживание в ней возможно только по договору социального найма. Наниматели не являются собственниками, поэтому по закону распоряжаться таким имуществом не могут. Разберем, можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Можно ли по закону продать неприватизированную квартиру?

    Законных способов реализации неприватизированной квартиры не существует, но можно воспользоваться лазейками в законодательстве. Такие схемы не запрещены, но рискованны.

    Каждый из вариантов реализации жилья, принадлежащего государству, не имеет под собой законных оснований. Поскольку оборот такого жилого фонда относится ведении Жилищного кодекса, а он запрещает продажу неприватизированных квартир.

    В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель вправе только использовать жилье по назначению, прописывать граждан при условии, что площадь позволяет это сделать, сдавать в субаренду и обменивать на другую равнозначную жилплощадь из муниципального жилого фонда.

    Остается только пойти по пути приватизации и последующей сделки уже со своим имуществом или рискнуть и выбрать один из способов продажи, описанных ниже.

    Способы продажи неприватизированной квартиры

    Проверенными вариантами реализации квартиры, не прошедшей процедуру приватизации, являются следующие схемы:

    1. Сначала приватизация, затем – продажа.

    Самый продолжительный по времени вариант, но самый законный, сводящий риски к минимуму. Для этого потребуется сначала выяснить в местной администрации, возможно ли провести приватизацию в отношении этой квартиры. Если проблем не возникает, то время перейти к поиску покупателя.

    Не следует скрывать от покупателя, что жилье еще не приватизировано! Свои намерения сделать это в ближайшее время, лучше показать, подписав предварительный договор купли-продажи и предусмотреть внесение задатка или аванса. Затем собирайте необходимые документы и направляйте в муниципалитет на рассмотрение, срок которого обычно составляет в пределах двух месяцев.

    После подписания договора о приватизации теперь уже владелец физическое лицо должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру и получить выписку из ЕГРН на свое имя. Только теперь подписывается основной договор сделки, происходит полный расчет и переход права собственности уже к покупателю.

    1. Прописка покупателя, выписка продавца.

    Такая схема сопряжена с риском остаться вообще ни с чем: без жилья и денег! Потому важно использовать ее только при доверии к покупателю.

    Принцип действий заключается в прописке покупателя в неприватизированной квартире с целью дальнейшей ее продажи. Для прописки потребуется получить согласие:

    • от местной администрации, если прописываемый не является родственником квартиросъемщику;
    • от всех совместно проживающих с ним граждан, когда вписывается родственник.

    Затем на нового жильца переоформляется лицевой счет, происходит передача денежных средств за квартиру и прежние жильцы выписываются. Уже после за покупателем остается право приватизировать приобретенную квартиру.

    Передачу денег рекомендуется оформить распиской в присутствии нотариуса. По своему смыслу сделка не может называться куплей-продажей, но нарушений закона в ней нет. Риски в этом случае существуют, если покупатель окажется мошенником. Потому вариант желательно использовать, когда покупатель достаточно надежен или имеет родственное отношение к квартиросъемщику.

    1. Обмен неприватизированной квартиры.

    Жилищный кодекс в ст. 72 и 73 не препятствует обмену муниципальной квартиры на жилье в таком же статусе. Исключение составляют случаи, когда:

    • обмен происходит на квартиру, которая уже участвовала в приватизации;
    • одна из квартир отнесена к аварийному фонду, подлежащему расселению и сносу;
    • к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск об изменении или прекращении договора соцнайма, а также оспаривается в суде право пользования обмениваемым жильем;
    • по дому, где находится муниципальная квартира, принято решение о капитальном ремонте, в ходе которого будет произведена перепланировка жилых помещений;
    • в коммунальную квартиру в результате обмена будет вселен гражданин с одним из хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;
    • наниматель помещения признан недееспособным, потому не вправе совершать с ним сделки.

    Понятно, что такая схема проводится только с разрешения администрации, поскольку собственником обмениваемых квартир является муниципалитет. Но, как правило, он не препятствует таким сделкам. Потому риэлторские агентства в своем распоряжении имею неприватизированные квартиры, которые можно под видом обмена использовать в качестве «буферной» жилплощади.

    По документам происходит обмен, затем выкуп квартиры агентством обратно. Соответственно, гражданин получает денежные средства и не нарушает закон. Но здесь важно не нарваться на недобросовестное агентство.

    Алгоритм в таком случае следующий:

    • с покупателем заключается договор, объектом продажи по которому является «буферная» квартира, принадлежащая агентству недвижимости. При этом покупатель должен быть предупрежден о том, что квартира не приватизирована;
    • происходит обмен «буферной» квартиры на муниципальную, что планировалось изначально продать;
    • теперь «буферная» жилплощадь выкупается агентством обратно и продавцу выплачивается разница между стоимостью муниципальной квартиры и затратами на сделку, которые понесло агентство.

    Риски и подводные камни при продаже неприватизированной квартиры

    Продажа муниципального жилья не подкреплена законом, потому подвергнута большим рискам:

    • вариант с обменом может не отвечать всем юридическим требованиям (например, квартира может оказаться в залоге или под арестом, в ней прописаны посторонние граждане и т.д.);
    • «буферная» квартира принадлежит агентству и может одновременно использоваться в нескольких схемах, т.е. продана нескольким покупателям сразу. При этом агентство настоятельно просит внести задаток еще до момента совершения сделки и многие соглашаются на это, поскольку продать неприватизированное жилье очень сложно. В итоге может оказаться, что сделка будет признана недействительной, но вернуть задаток уже невозможно;
    • еще одним подвохом является необходимость постоянной регистрации в муниципальной квартире. Но до тех пор, пока нынешний жилец не выписался, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости;
    • если с квартиросъемщиком проживают несовершеннолетние дети, то продать муниципальную квартиру, минуя этап приватизации, невозможно.
    Читать еще:  Работник поменял фамилию действия кадровика

    В результате может случиться так, что наниматель останется и без квартиры и без денег. Потому рекомендуется совершать такие действия только в сопровождении с проверенными риэлторами или родственниками. Чтобы свести к минимуму риски попасть к недобросовестному агенту, придерживайтесь следующих простых правил:

    • проверьте документы и репутацию агентства по продаже недвижимости, прочитайте отзывы и обратите внимание на количество лет успешной работы на этом рынке;
    • не бросайтесь сразу подписывать договор с агентством, особенно, когда вам обещают, что только сегодня и только сейчас действует акция на услуги риэлтора. Помните, что это способ заманить вас к себе, а услуги имеют фиксированную стоимость, которая мало отличается от других агентств.

    Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность.

    Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?

    Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.

    Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

    Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.

    Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.

    Соответственно, если необходимо продать неприватизированную квартиру, то алгоритм купли-продажи предусматривает:

    1. Приватизацию и регистрацию права собственности.
    2. Сделку купли-продажи.

    Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.

    Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

    Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.

    Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:

    • работы в определённой организации;
    • службы по контракту в вооружённых силах;
    • командировки или стажировки;
    • учёбы в среднем или высшем учебном заведении.

    Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

    Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:

    • совместная приватизация;
    • обмен;
    • буферная продажа.

    Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

    Совместная приватизация

    Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

    • если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
    • при снижении стоимости объекта;
    • когда ему требуется время для поиска денежных средств.

    Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

    Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

    1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
    2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
    3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
    4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

    После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.

    Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

    Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

    В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

    Обмен

    Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

    Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

    • занижением стоимости жилья;
    • улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

    При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

    Алгоритм обмена следующий:

    1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
    2. Составление и регистрация договора мены.
    3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
    4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

    Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

    Буферная продажа

    Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

    Сделка происходит по следующей схеме:

    1. Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
    2. Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
    3. Стороны обмениваются квартирами.
    4. Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.

    Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

    Порядок действий для жилья с долгами

    Нередко наниматели социального жилья не участвуют в приватизации из-за существенных финансовых затруднений. Соответственно, у них могут быть долги и неоплаченные счета за услуги ЖКХ. Для таких случаев также имеется соответствующий порядок действий, допускающий одновременное погашение долгов и продажу жилья одним из перечисленных выше, способов.

    Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:

    1. Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
    2. Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
    3. Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.

    После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.

    Каковы риски данных сделок и как их избежать?

    Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

    • учредительную документацию компании;
    • документацию на буферный объект;
    • доверенность уполномоченного представителя компании.

    Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

    • получить сопровождение сделки компетентным юристом;
    • передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
    • удостоверять договоры сделок нотариально.

    Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

    Полезное видео

    Предлагаем в дополнение к статье посмотреть информативное видео на тему продажи неприватизированной квартиры:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector