Как продать участок зимой?

Когда выгодно покупать и продавать землю

Представляем вашему вниманию статью из нашей серии публикаций, посвященных извлечению максимальной прибыли из вашей земли при инвестициях. Материал будет полезен и тем, кто покупает участок «для себя», т.к. мы обязательно затронем вопрос выгодной покупки.

Речь пойдет о сезонных колебаниях цен, и их зависимости от «класса» и благоустроенности земли. Ведь изменения ценника в зависимости от времени года наиболее сильны именно на рынке загородных земельных участков.

Выгодное время, чтобы купить участок

Традиционно «мертвый» сезон на земельном рынке – зима. В это время предлагаются самые «вкусные» скидки на недвижимость. Может показаться что вот она, выгода, но есть большая проблема. Дело в том, что до большинства участков в зимнюю пору сложно добраться, если вы не на внедорожнике (и даже он не поможет, если поселок еще не начал строиться). Если подъезд есть, то из-за снежного покрова невозможно адекватно оценить:

• Границы участка
• Рельеф
• Грунт
• Окружающую местность

Весна – высокий сезон, как для участков под застройку, так и для сельхозземель: время для покупок не самое удачное. Второй пик года – с конца лета и до самого начала декабря. На первый взгляд остается один вариант – лето.

С июня до середины августа действительно на рынке относительное затишье. Не такое, как в январе-марте, но выгодные предложения найти можно. Правда, есть один нюанс: на участки «эконом» класса цена летом обычно не падает, а иногда спрос даже вырастает (что ведет к повышению стоимости).

Получаем некую патовую ситуацию, но выгодный вариант все же есть. Подойдет он для тех, кому не «горит» с покупкой и можно подождать с полгода.

Выбирать участок, несомненно, лучше осенью, когда листва уже опала и нет травы. Прекрасно видно качество грунта, окружающий рельеф как на ладони. Подберите таким образом несколько вариантов (вдруг какой-то выкупят) и подождите зимы. Как только начнут предлагать скидки (обычно это случается под новый год) – покупайте то, что приглянется, осенью.

По словам риэлторов, в высокий сезон они «накидывают» к цене в среднем 10% от «номинала», а зимой на ту же цифру снижают. Получается, по сравнению с пиком сезона, вы вполне можете сэкономить 20%. Согласитесь, веская причина подождать несколько месяцев.

Когда продавать землю

Переходим непосредственно к вопросу, как можно наиболее выгодно продать свой участок. Основной момент, который будет на это влиять – построили вы на нем жилье к моменту продажи или продаете «голый» участок.

Время продажи участка без застройки

Здесь все просто – действуем в полной противоположности тому, что вы делали при покупке.

Первую рекламу можно запускать с апреля. В это время землю без подряда скупают те, кто хочет к осени уже построиться. Сезон длится по конец мая, затем до осени наступит спад. Но, как мы уже сказали, спад обычно не затрагивает бюджетные участки.

Осень – второй пик. Осенние клиенты берут участки, чтобы начать строительство весной, а зиму потратить на разработку проекта, ландшафтного дизайна, выбор подрядчиков.

Лучшее время для продажи земли с домом

В целом нужно руководствоваться теми же принципами, что и при продаже земли, но для участков с домами есть пара нюансов.

Первый – на бизнес и премиум класс летом спроса нет (люди с деньгами в это время отдыхают за границей), поэтому цена несколько проседает. Если ваш дом принадлежит к этому сегменту, просто сдайте его на лето в аренду – спроса на это больше, чем предложения. Таким образом получите дополнительный доход и дождетесь высокого сезона. Для домов эконом класса просадок летом почти не бывает, но можно воспользоваться той же схемой для увеличения итоговой прибыли.

Второй нюанс заключается в том, что в отличие от девственной земли торговля жилыми домами бойко идет вплоть до середины декабря. В конце года даже наблюдается некий всплеск, по сравнению с осенью. Причины этого явления:

• Многими получены годовые премии и новогодние бонусы
• По итогам года как раз накопилась нужная сумма
• В банках акционные предложения по ипотеке
• Стремление сделать себе и семье подарок к Новому Году

Поэтому, если не удалось выгодно продать на пике осенью, не отчаивайтесь – все еще можно наверстать в начале зимы.

Как предугадать движение цен

Как говорит величайший инвестор нашего времени Уоррен Баффет «попытки предсказать движение рынка равносильны гаданию». Поэтому, если кто-то утверждает, что точно знает, когда цена вырастет, а когда упадет, то скорее всего он либо заблуждается, либо пытается ввести в заблуждение вас. Но некоторые маркеры, указывающие на будущее поведение рынка, все же имеются.

Давно подмечена связь рынка подмосковной недвижимости с рынком Москвы. Если в столице рост – скоро он начнется и в пригороде. Если спад – ожидайте того же. Среднее время «реакции» – 4-6 месяцев. Конечно, связь не совсем тесная, но при серьезных колебаниях цен можете быть уверены, что они в скорости отразятся и в области.

Еще один значимый фактор – банковская система. Например, Центробанк снижает учетную ставку, что автоматически ведет к удешевлению кредитов и снижению требований к заемщикам. Это значит, что гораздо больше населения теперь захочет оформить ипотеку. Если есть такие тенденции, лучше немного выждать.

Обязательно обращайте внимание на указы правительства, касающиеся сферы недвижимости. К примеру, государство объявляет, что со следующего года будет оплачивать половину стоимости участка семьям, которые переберутся из столицы в пригород. После такого будьте уверены – в следующем году спрос резко подскочит. Также важными могут оказаться обнародованные планы по реконструкции шоссе или проведению газа в определенный район – подождав этих работ, можно смело повышать цену.

Конечно, мы не претендуем на то, что описали все тонкости ценообразования на рынке недвижимости Подмосковья – такая работа тянет на целый научный труд. Но надеемся те основы, которые мы рассказали, помогут вам и выгодно купить, и еще более выгодно продать свой участок земли.

У вас остались вопросы?

Оставьте заявку и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Нажимая кнопку “Оставить заявку”, вы даете Согласие на обработку персональных данных на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности.

Покупка земли зимой. Преимущества и недостатки сделки, «подводные камни»

Покупка загородного участка предполагает солидные финансовые вложения, поэтому желание сэкономить вполне естественно. Если сани готовить рекомендуют летом, то землю выгодно приобретать в зимний период, хотя такая покупка и связана с определенными рисками. Что нужно учитывать при выборе участка, чтобы материальную выгоду не перекрыли открывшиеся по весне трудности, знают пользователи FORUMHOUSE.

Почему зимой выгоднее

В силу особенностей рынка недвижимости активная торговля продолжается до конца осени, а вот с началом зимы приходит затишье, возможно даже снижение стоимости участков – большого спроса нет, а закрываться на зиму компаниям не вариант. В конце февраля-начале марта рынок снова активизируется, и цены подскакивают – обычно прирост составляет около 10%. Кроме прямой финансовой составляющей, у зимней покупки есть еще ряд достоинств.

1. Рациональный расход времени. Купив землю зимой, можно спокойно оформить документы, определиться с типом застройки, подготовить проектную документацию, подыскать исполнителей. Если необходимо подключение коммуникаций, зима как раз пройдет за согласованиями, получением разрешений, заключением договоров. С весны начинается ажиотаж, увеличиваются сроки ожидания и в госструктурах, и в строительных компаниях, и у частников образуются очереди из клиентов.

2. Подготовка к строительному сезону. Многие продающие организации зимой снижают цены на строительные материалы и предоставляют возможность хранения приобретенного до весны, так что есть вариант сэкономить не только на земле, но и на будущем строительстве. Да и рынок можно мониторить неспеша, пока не найдется оптимальное сочетание цены и качества.

3. Раннее начало стройки. Так как за зиму уже подготовлена документальная база, закуплены материалы и налажен контакт с исполнителями, строиться можно начать уже в апреле, без задержек и проволочек. Сэкономленное время покроет все возможные форс-мажоры, и в новый дом реально въехать до наступления холодов.

Как вариант, советуют присмотреть землю летом или осенью, пока ее не занесло снегом, а договор заключать уже зимой, но есть опасность, что понравившийся участок «уведут».

Что касается качества подъездных дорог, которое относят к недостаткам зимнего приобретения земли, это с какой стороны посмотреть – зато можно на практике убедиться, реально ли проехать к будущему наделу в любое время года. Ни весной, ни летом, настолько достоверных данных получить не удастся – ни один продавец не признается, что дорогу заносит, и никто ее месяцами не чистит.

Минусы зимней покупки

При всех достоинствах, есть у покупки участка зимой и ограничения:

• Под толстым слоем снега сложно рассмотреть рельеф (во многих регионах толщина покрова достигает метра и выше).
• Невозможно оценить уровень грунтовых вод и состав почвы.

Эти вопросы чаще всего волнуют потенциальных покупателей, пользователи портала – не исключение.

Нашел устраивающий меня надел, но после расспросов соседей выяснилось, что местность сырая из-за торфяной плиты. Участок очищен от зарослей, оставили несколько высоких деревьев, визуально ровный, но земля под метром снега. Через пятьдесят метров расположены два больших кирпичных дома. Сомневаюсь по поводу болотистой почвы, хотя готов к увеличению затрат на фундамент и ограничениям по строительным материалам, в связи с сыростью, но боюсь, чтобы не возникло слишком больших осложнений.

Подскажите, пожалуйста, как определить, что участок заболоченный, если покупаешь его зимой? На что следует обратить внимание? Сейчас есть заманчивое предложение, а весной цены снова загнут.

Многие форумчане предлагали обратить внимание на окружающую растительность, так как некоторые виды деревьев на болотистых почвах не растут. Однако такой способ диагностики не дает точных гарантий – слишком много нюансов. Гораздо эффективнее поступить, как советуют Tatusja или Кокушев.

Поищите геологические карты вашей местности с фрагментами преобладающего состава почвы. Исходя из полученных данных, можно будет просчитать и возможные проблемы с УГВ.

На карты, рассказы соседей (если такие имеются), форумы.

Если позволяют погодные условия и физические возможности, стоит воспользоваться советом dimon_p.

Взять лопату и углубиться на метр – в болотистых районах уровень грунтовых вод обычно высоко, а зимой особенно. Плюс осмотреть выбранную почву – если преобладает торф, это тоже показатель болот.

Как не прогадать ни зимой, ни летом

Независимо от сезонности, есть опасность вместе с землей приобрести осложнения, которые отнимут массу времени, сил и средств. Чаще всего это связано со следующими ситуациями:

• Расположенные поблизости свалки, заводы, полигоны, сельскохозяйственные объекты (свинофермы, коровники) – ветром будет доносить «ароматы», которые сведут на нет понятие свежего воздуха. В летний сезон свалки периодически загораются, организовывая всей округе крематорий.
• «Зависшая» инфраструктура – уверения продавца, что электричество и инженерные сети на границе участка, далеко не гарантия, что к ним получится подключиться без серьезных финансовых вложений.

Стараясь максимально сэкономить, стоит понимать, что слишком низкая цена участков в коттеджных поселках обернется в будущем расходами на инфраструктуру. Это подтверждается опытом форумчанина SemenS, в свое время занимавшегося продажей участков и знающего все реалии.

В КП эконом-класса дешевая земля – всё, необходимое для жизни, вы будете создавать и обслуживать с коллективом соседей. Вопросы коммуникаций, дорог, охраны, вывоза мусора и остальное – отдадут на ваше решение. Ну а люди в одной лодке с вами разные – всё, чего нет в посёлке на данный момент, может не появиться или появится очень не скоро (спустя годы).

Поэтому SemenS советует по возможности покупать участки с коммуникациями – хотя бы электричеством и дорогами, это увеличивает стоимость, но гарантирует наличие нормальных жизненных условий.

Кроме того, что следует собрать как можно больше данных о приглянувшемся наделе, посредством форумов, сайтов компаний и государственных порталов, нужно много ездить, изучать, сравнивать. Осматривать стоит не только сам участок, но и прилегающие территории.

Потратьте больше времени на изучение местности в радиусе 15 км от заинтересовавшего сектора, не стесняйтесь брать с собой резиновые сапоги и сменную одежду – многие места лучше смотреть, физически походив по ним, это и спуски к воде и находящийся рядом подлесок.

Полностью согласна по поводу обязательного личного осмотра местности, и сейчас тоже ездим постоянно, как выдается день свободный. Уже кучу мест посмотрели, и еще столько же хотим посмотреть.

Без тщательной подготовки и сбора информации попасть в неприятную ситуацию можно и летом, а с правильным подходом зима – самое подходящее время для сделки.

Какое значение имеют категории земель, и как не нарваться на мошенников, можно прочитать в материале «Социальная инфраструктура за городом». Статья о подключении загородного города к электросети – в помощь всем, кто столкнулся со сложностями, или хочет знать, что ждет в будущем. В нашем видео специалист дает практические рекомендации, как выбрать под застройку подходящую землю.

7 шагов, которые помогут продать земельный участок самостоятельно и быстро

Шаг 1 — разобраться с документами

Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:

1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
3. Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
4. Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — рассчитать оптимальную цену

1. Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
2. Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
3. Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
4. Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
5. Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
6. Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
7. Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.

Чем ниже цена, тем больше вероятность продажи. Когда спешить некуда, то рекомендую рынок немного «пощупать» — начать продажу по максимальной цене, постепенно ее снижая. К примеру, опускать цену 1 раз в 2 недели.

Шаг 3 — подготовить участок к продаже

• Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
• Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
• Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.

Когда участок подготовлен — переходим к поиску покупателей. И здесь я сразу предупрежу, что земельный участок товар сезонный. Пики продаж — это март-апрель и сентябрь-октябрь. Поэтому не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете, ваш верный помощник в любую погоду — это цена. Ликвидный земельный участок продается за 1-3 месяца, но когда цена завышена — можно не продать и за год.

Шаг 4 — разместить эффективное объявление

Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.

Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей.

Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточно бесплатно подать одно объявление о продаже земельного участка на сайте Avito.ru и еще может быть на самом крупном региональном сайте.

Чтобы создать эффективное объявление нужно:

1. Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
2. Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
3. Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
4. Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
5. Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.

Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а за время разговора договориться о показе. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа.

Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)

Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается – нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.

Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.

Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.

После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.

Шаг 6 — оформить продажу участка в Росреестре

Как правило, начинают оформление с подготовки договоров купле продажи, причем по доброй традиции, – ответсвенным за документ назначается именно продавец. В договоре указывают четкие условия сделки, город, дату, данные покупателя и продавца. Фиксируют предмет и срок действия договоренностей, обязанности сторон, порядок передачи прав на имущество и последовательность расчетов. Заранее подготовьте договор купли-продажи в 3-х экземплярах (500-1500 рублей).

По необходимости, в приложение к договору прикладывают:

1. акт приема передачи земельного участка, с реквизитами и перечнем прилагаемых документов для регистрации права собственности;
2. предварительный договор купли продажи;
3. протоколы разногласий и согласований;
4. дополнительное соглашение.

В день сделки попросите покупателя со своей банковской карты (важно) оплатить госпошлину за переход прав через терминал Сбербанка (установлены в здании МФЦ). После, в назначенное время пройдите на стойку регистрации. Далее следуйте инструкциям регистратора.

Сразу после подписания договоров, попросите передать деньги за участок в присутствии регистратора и напишите покупателю расписку (если в этом будет необходимость). Планируйте потратить в день сделки от 1 до 3-х часов.

Оплата и двухстороннее подписание договора купли продажи — не означают перехода прав собственности от продавца к покупателю. Сделка считается состоявшейся только после регистрации договора в РосРеестре.

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Как быстро продать дачу без посредников

Пошаговая инструкция для продажи дачи

1. Проверьте, есть ли у вас в наличии все необходимые документы на дом и землю.

Это важно, потому что из-за необходимости что-то дооформить вы можете потерять покупателя. Не все бумаги получаются за день-два — процедуры могут затянуться, а покупатель не захочет ждать все лето, пока вы с ними наконец справитесь и будете готовы заключить сделку.

Обратите внимание: у вас должен быть отдельный комплект документов на землю и на сам дом. Права и на то, и на другое должны быть зарегистрированы в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), участок — стоять на кадастровом учете. Имейте в виду, что покупатель может оказаться грамотным и, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра, самостоятельно проверить, все ли у вас с правами на недвижимость хорошо с юридической точки зрения.

2. Заплатите долги.

Недоимка по земельному налогу и налогу на имущество в виде ваших дачных строений может оказаться препятствием для сделки. То же касается долгов за электричество и прочие коммунальные услуги, которые присутствуют у вас на даче.

3. Приценитесь.

Параллельно с подготовкой документов можно провести небольшое маркетинговое исследование — почем сейчас реально продать аналогичную дачу в вашем районе. Самый простой способ — обзвонить несколько риелторских агентств и затем сверить их показания.

Только не надо в разговоре приукрашивать ситуацию и рассказывать, что у вас шикарный двухэтажный дом, в котором можно жить даже зимой, в то время как вы продаете щитовой домик. Вы ведь пока не с потенциальным покупателем торгуетесь, а хотите получить максимально адекватную оценку.
Не стоит слишком ориентироваться на цены в объявлениях — во многих случаях они завышены и что-то продать в соответствии с этими «хотелками» нереально. Тем более — еще в этом сезоне.

4. Приведите дачу в порядок.

Уберите весь хлам с участка, приведите его и сам дом в презентабельный вид (см. ниже основные ошибки продавцов). Не откладывайте это дело до того, как вам кто-то позвонит. Вполне вероятно, что дачу надо будет показывать срочно — и у вас уже не будет времени что-то там улучшить.

5. Готовим объявление.

Объявление о продаже – это первое, что видят потенциальные покупатели. И если оно не вызывает интереса, то и последнее. Главное, на что советуют обратить внимание специалисты, – фотографии. Чем их больше, тем лучше. Снимки должны свидетельствовать о достоинствах вашей фазенды, а вовсе не наоборот. Как ни странно, хотя это вроде бы все понимают, на практике многие публикуют что-то из серии «ну как смогли, так смогли». Вполне пристойные фотографии сейчас действительно можно сделать и любым мобильником. Но для этого все-таки надо приложить некоторые усилия. Итак…

✔ Фото должны быть четкими и правильно отражать цвета. У покупателя не должно складываться ощущения, что вы специально снимали дом в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

✔ В кадре не должно быть лишних деталей, отвлекающих внимание от достоинств вашего объекта. На фотографиях не нужны люди, одежда, сложенные друг на друга пластиковые стулья и т. п. Тем более туда не должны попадать мусор или грязная посуда (чистую тоже лучше убрать в шкаф).

✔ Попробуйте разные позиции для съемки. Одно и то же помещение может выглядеть как просторным и светлым, так и клетушкой – в зависимости от ракурса.

✔ Заранее сложно угадать, на что именно может запасть покупатель. Вполне вероятно, вовсе не на то, что нравится на вашей даче лично вам. Поэтому пусть на фото будет как можно больше интересных деталей. Кому-то важна веранда, на которой можно поставить самовар и пить чай, а для кого-то самое главное – хорошая баня.

Готовое объявление стоит развесить на максимальном количестве ресурсов, популярных в вашем регионе.

Не стоит игнорировать и социальные сети — пост на личной страничке, перепощенный «френдами» с их рекомендациями, может оказаться более действенным, чем стандартное объявление на портале недвижимости.

На заборе вокруг своего дачного участка также не забудьте повесить надпись «Продается» с номером своего сотового телефона.

6. Будьте вежливы, но снимите «розовые очки».

Показ — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не затягивайте переговоры — постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель сразу же мог посмотреть ваш объект.

Рекомендуется быть дружелюбными. Однако это не значит, что покупателю надо рассказывать всю историю семьи и вообще донимать излишней болтливостью и информацией, которая по большому счету отношения к делу не имеет. Соблюдайте обычный этикет.

Также не стоит оказывать излишнее давление или пытаться отвести глаза от недостатков, которые сложно не заметить. Ваша задача — показать себя человеком честным и адекватным, с которым можно иметь дело.

Покупаем участок зимой: на что обратить внимание

Редакция проекта « Загородное Обозрение »

197022 , Санкт-Петербург , Большой пр. П.С., 83

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Загородное обозрение

Отправившись на просмотр участка зимой, вы сможете оценить то, как загородный массив эксплуатируется в «несезон»: охраняется ли он, расчищаются ли дороги, есть ли в окрестностях постоянные жители. А это важно. Ведь не секрет, что многие дачные поселки в наших краях на зиму вымирают.

Смотрите предложения о продаже участков в Ленинградской области в фотокаталоге портала «Загородное обозрение»

Но есть и обратная сторона медали. Зимой световой день короток. Поэтому время нужно планировать, а на составление списков контактов и изучение каталогов объявлений тратить долгие зимние вечера. Потому как заниматься всем этим по утрам – непозволительная роскошь.

Второй момент. Когда земля покрыта снежным ковром, есть существенный риск «проглядеть» серьезные гидрогеологические дефекты. Впрочем, для нынешней зимы (по крайней мере, для первого ее месяца) это не столь актуально.

Но погода в наших краях – переменчива. Поэтому выезжать на просмотр, в особенности, если путь не ближний, следует засветло – рано утром, и с полной зимней экипировкой, включающей лопату, фонарик, компас, а также термос с горячим чаем.

Увидеть все проблемные зоны, что называется, «на ходу», при первичном просмотре объекта, будет нелегко. Особенно, если участок, который вам предлагают купить, расположен в незнакомой вам местности, а вы устали, потратив часы на дорогу и поиски, да и приехали уже в сумерки.

Поэтому будем отмечать главное.

Изучаем обстановку, составляем маршрут

Во-первых, перед тем, как отправляться в дальние края, внимательно изучите местность по интернет-источникам – краеведческим форумам, официальным и альтернативным сайтам муниципальных образований. Ищите сведения не только о лесах и водоемах, но также – об истории дачного массива, населенного пункта, расположенных по соседству сельскохозяйственных и промышленных предприятиях, перспективах нового строительства и развития территории. Все это очень интересно – вам ведь наверняка хочется иметь дом в местности, где есть, на что посмотреть.

Во-вторых, не замыкайтесь на сайтах с объявлениями о продаже участков. Много важной информации о том или ином садоводстве, дачном массиве, коттеджном поселке, его окрестностях и достопримечательностях можно узнать в сообществах его обитателей в социальных сетях (преимущественно это группы в VK). Важный момент: у одного СНТ, ДНП или коттеджного поселка, в котором предлагаются к продаже участки, может быть несколько групп – в одних собираются довольные, в других – недовольные. Таким образом, у вас будет возможность изучать ситуацию с разных сторон, оценивая сильные и слабые стороны тех или иных локаций.

Да, кстати, не ленитесь проводить предварительное собственное расследование даже в том случае, если вы отправляетесь на просмотр участка в места, хорошо знакомые вам с детства. Ведь может оказаться, что местность неузнаваемо изменилась за считанные годы.

Кроме того, заранее изучив обстановку и исключив для себя заведомо неудобные, проблемные и экологически неблагоприятные территории, вы сэкономите и время, и бензин. А ведь в заинтересовавшем вас районе подходящих объектов может оказаться несколько, поэтому составьте маршрут заранее.

И, разумеется, не забудьте созвониться с теми, кто вас будет встречать и сопровождать – хозяевами, или представляющими их интересы риэлторами.

Поехали.

Итак, поехали. Что нужно отметить для себя по дороге? Прежде всего, насколько удобны подъезды к массиву (коттеджному поселку) в зимнее время.

Вы не заблудились? Добрались и не увязли в сугробе? Уже хорошо. Теперь, отмечаем для себя, обитаем ли дачный массив (коттеджный поселок) в зимнее время, работают ли окрестные магазины и какой у них основной ассортимент.

Обращайте внимание на наличие и режим работы поселковой охраны, состояние дорог к массиву и внутри него. Но есть вероятность, что вас ждали, и позаботились, чтобы расчистить путь. Поэтому, даже если вы подъехали к участку без проблем, оцените альтернативные маршруты (вокруг квартала).

Еще один важный момент. Если вы рассчитываете, что вам иногда придется пользоваться общественным транспортом, имеет смысл также изучить его маршруты и транспортную обстановку. Можно также, «примеряя на себя» территорию, прокатиться на электричке или на автобусе. Но это тоже случай, когда обстановку нужно изучать сильно загодя.

Ориентирование на местности

Вот мы на месте. Осматриваемся. Теперь нас интересует рельеф территории. Благодаря нашим публикациям, все давно знают, что сухой участок на возвышенности всегда лучше, чем в заболоченный и в низине. Участки рядом с лесом и с интересным рельефом – всегда выглядят более привлекательно, чем ровные, как стол, и в поле.

Но не спешите делать выводы, обязательно оцените, как данный участок сориентирован по сторонам света. Ведь одно дело, когда лес с северной стороны, и совсем другое, – если с южной. В первом случае – это ваша защита от холодных ветров, во втором – избыточное затенение.

То же относится и к участкам с уклоном. Небольшой уклон предпочтительнее абсолютно ровного участка – легче обеспечить дренаж. Ключевой вопрос в том, какой уклон считать небольшим. Например, перепад высот больше 15% (1,5 м в высоту на 10 м в длину) уже скажется на стоимости подготовки строительного основания и приведет к удорожанию некоторых типов фундаментов.

А теперь, внимание, еще один важный момент. В какую сторону понижается предложенный вам участок? Дело в том, что рельеф и микроклимат – явления взаимосвязанные. На южные склоны раньше лето дольше. Весной они освобождаются от снега, земля прогревается, а под прямыми солнечными лучами сырой холодный воздух «стекает» вниз. Поэтому жителям наших северных широт имеет смысл приглядываться к участкам с понижением к югу.

Все это моменты, которые важно оценивать при первичном осмотре.

Осматриваем участок

Движемся дальше. На что еще важно обратить внимание? Разумеется, на характер грунтов. Что под ногами: песок, глина, или толща торфяника? Но если дело происходит зимой, то, скорее всего, все-таки снежные сугробы. Поэтому догадываться о проблемах придется по косвенным признакам.

Что должно насторожить? В первую очередь, высокий уровень воды в дренажных канавах, а также характерная для заболоченных территорий растительность (например, сухостойные заросли камыша, если дело происходит зимой). Второй момент. Тонкие кривенькие деревца (березы, ели, сосны), пораженные лишайниками, с вытянутыми ветками и плохо сформированными скелетами крон – верный признак периодически подтопляемой территории.

Если участок вас не разочаровал, имеет смысл сделать контрольный шурф, или скважину садовым буром – чтобы оценить уровень грунтовых вод и характер почвы. Но это уже не сейчас, а в следующий раз.

Что еще важно узнать?

Как обстоит дело с питьевой водой? Есть ли водопровод, скважина, колодец? Спросите у хозяев или соседей о лимитах скважин и колодцев, а также о качестве воды (сдавали ли они воду на анализ, и что он показал).

Как организовано электроснабжение? Кстати, еще при первом звонке по объявлению уточните – есть ли электричество: вдруг вас «забыли» проинформировать об его отсутствии. Вроде бы и XXI век на дворе, но не все дачные массивы в наших краях электрифицированы.

Что делать, если столбы стоят, провода натянуты, а хозяин уверяет, что электричество «вот-вот будет»? В данном случае придется узнавать в правлении СНТ или ДНП получены ли технические условия на присоединение к сетям. Хотя, конечно же, в наше время покупка дома в не электрифицированном массиве – серьезный риск: практика показывает, что решение вопроса может затягиваться на годы.

Кто соседи? Никогда не принимайте решение о сделке, не познакомившись с возможными соседями! Ведь может оказаться, что участок продается именно из-за конфликтов, или их неуживчивого характера. Разумеется, сам продавец, скорее всего, расскажет, что соседи золотые (он же заинтересован в том, чтобы представить все в лучшем виде). А потому обязательно познакомьтесь не только с ближайшими, но и теми, что через участок. Не исключено, что ваше мнение может поменяться как в ту, так и в другую сторону.

Также имеет смысл установить контакты с кем-либо из представителей администрации СНТ (ДНП): председателем, бухгалтером, или кем-либо из членов правления – узнайте их контактные данные у продавца, но можно попробовать сделать это и через соцсети. Наведите справки о порядке эксплуатационных затрат (эти данные окажутся весьма кстати, когда будете принимать решение, между тем, суммы поборов в соседних массивах могут различаться на порядок).

Уточните, участвовал ли продавец в общих расходах (водоснабжение, электрификация, ремонт дорог и т. п.). Впрочем, все это – не на первичном осмотре, а в следующий раз, если участок вам понравился, и речь зашла о сделке.

Удачного вам поиска, и не забывайте совмещать поездки по живописным местам Ленинградской области с прогулками, осмотром достопримечательностей и прочими составляющими здорового загородного отдыха.

Больше советов для тех, кто хочет выбрать и купить участок в пригородах Петербурга и Ленинградской области , смотрите в наших предыдущих публикациях.

Как продать свой участок дороже без помощи риэлтора?

Это статья для тех, кто планирует продать земельный участок подороже. Мы расскажем о самых главных особенностях рынка недвижимости, о том, что нужно сделать, чтобы ваше объявление чаще открывалось и конвертировалось в звонки. Помните главное правило продажи — чем больше просмотров объявления, тем больше звонков и показов участка. Именно так вы найдете покупателя для своей земли.

Чтобы участок продавался быстрее, нужно придерживаться нескольких правил, так скажем, из юридического и маркетингового направлений.

Что сделать, чтобы продать свой участок дороже

1 Оформите землю в собственность и отмежуйте

Самый главный совет от юристов и риелторов — участок, имеющий собственника и точные границы, стоит значительно дороже. Поэтому перед продажей нужно отмежевать участок, а именно, уточнить границы участка, и поставить его на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который проведет геодезические и камеральные работы. У Центрального кадастрового бюро работают квалифицированные кадастровые инженеры, аттестованные Росреестром.

Помните, что покупатель охотнее выберет участок с точными границами, местоположением и реальным собственником, чем тот, у которого неопределенные границы и непонятен хозяин. Да и земля такая будет дороже.

Часто земля покупается в кредит или ипотеку. В таких сделках банк дает согласие только при наличии всех кадастровых документов.

2 Продавайте участок напрямую, без посредников

Правда это правило действует только, если вы уверены в своих знаниях законов и в силах вести продажи. Однако, если в объявлении вы укажете, что продажа участка происходит без услуг агентства, то покупатель появится быстрее. Ведь в реальности именно он платит процент от сделки агенту. Если бы вы работали с агентством, то оно бы попросило вас снизить цену, чтобы побыстрее продать недвижимость и получить свои деньги.

Подготовьте участок к продаже

Чем больше вы вложились в объект недвижимости, тем выше у него цена. К тому же, такая земля выглядит более презентабельно. Поэтому рекомендуем привести участок в порядок: покосить траву, обрезать кусты, разровнять участок. Если он заболочен, то сделать на нем ливневки по всему периметру.

4 Переоформите вид земельного участка

Если ваш участок по документам ДНП или СНТ (дачное некоммерческое партнерство или садовое некоммерческое товарищество), и есть возможность изменить вид земельного участка на ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то рекомендуем это сделать. При продаже такая собственность стоит гораздо выше.

5 Составьте продающее объявление

Давайте вспомним схему продажи земельного участка: покупатель набирает в поисковой сети запрос о покупке земельного участка — покупатель заходит на сайт объявлений — находит ваше объявление — видит фото и заголовок и кликает на него — открывает телефон и звонит — приходит на показы — покупает.

На каждых этапах нужно сделать так, чтобы объявление открыли максимальное количество человек. Поэтому сделайте хорошие фотографии, где выгодно представлен ваш участок. Напишите продающий текст, в котором не забудьте про конкретную информацию. Укажите такие важные моменты, как дата газификации, точное расстояние до дороги или населенного пункта и других объектов.

6 Продавайте землю в сезон

В сезон цены выше, поэтому продавайте землю в теплое время года, когда хорошо виден уровень участка и понятен тип почвы.

Факторы, которые делают участок дороже

1. ИЖС дороже СНТ и ДНТ
2. Линия передач вдоль участка на 220В делает его дороже на 20-30%
3. Если рядом есть газопровод низкого давления, то такая земля стоит дороже
4. Если рядом стоят жилые дома, то участок также будет дороже
5. Удорожают объект недвижимости хорошие подъездные пути
6. Чем ближе земля находится к городу, тем она дороже
7. Если участок равнинный, он стоит дороже
8. Участок с плодородной почвой дороже, чем с глиной
9. Если на земле есть постройки, то цена может возрасти в несколько раз. Если постройки в плохом состоянии, то их лучше снести, поскольку демонтаж потребует усилий со стороны покупателя.

Что сделать, чтобы потенциальный покупатель не передумал?

Возьмите задаток. Причем сделайте это при первом же сигнале о покупке. Зафиксируйте залог не менее 10% от стоимости участка в виде предварительного договора о продаже земельного участка. Так вы получите страховку от того, что покупатель передумает. Если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог не получится. Однако и вы будете обязаны вернуть задаток в двойном размере в случае продажи третьему лицу.

Если в ходе продажи у вас возникли трудности с документами на участок, то обращайтесь в Центральное кадастровое бюро Москвы и Московской области. Мы работаем быстро и сами решаем проблемы наших клиентов.