Можно ли продать единственное жилье должника?

Сохранить к себе и прочитать позже

Мы начали говорить о единственном жилье и о том, могут ли его принудительно продать для расчетов с кредиторами, в статье «Жилищный вопрос или почему важно своевременно подавать заявление о собственном банкротстве?».

Однако, бывает так, что единственное жилье было продано задолго до того, как гражданин начал процедуру своего банкротства.

Какие при этом у должника риски?

Совершенные в пределах трех лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом сделки попадают в период подозрительности. То есть, в зону интереса кредиторов.

Сейчас поговорим, о том, какие сделки с единственным жильем не могут быть оспорены в интересах кредиторов, а если таковые иски и подаются, то суд отказывает в их удовлетворении.

Отчуждение жилого помещения может происходить в результате заключения договоров:

купли-продажи;
дарения;
мены;
пожизненной ренты;
вклада в уставный капитал
иные сделки, крайне редко встречающиеся на практике.

Наиболее часто, конечно, встречаются купля-продажа и дарение.

Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов.

Поэтому, не признается недействительной сделка по отчуждению должником жилья, если на момент рассмотрения спора в нем проживают должник и члены его семьи. При возврате помещения в конкурсную массу такое жилье будет защищено исполнительским иммунитетом.

ст. 446 ГПК РФ, п.4 Постановления №48 от 25.12.2018 Пленума Верховного Суда РФ.

Иными словами, если сделка должником была совершена формально (фиктивно), без реальных намерений передать иному лицу, и фактически он и члены его семьи продолжают в нем проживать, то есть – данное жилье является для них единственным пригодным, то смысла в оспаривании такой сделки нет, так как оно не приведет к пополнению конкурсной массы.

Например, по делу А60-15044/2017 оспаривался договор дарения должником в пользу своих несовершеннолетних детей. По данному делу заключено мировое соглашение, предусматривающее следующую декларацию:

Должник осознает, что его право на единственное пригодное для постоянного проживания жилье не восстанавливается и право собственности на данное жилье сохраняется за детьми; а также в случае расторжения брака и проживании детей с матерью, бывшая супруга при наличии такого желания может выселить должника из данного жилого помещения, в таком случае законные основания для проживания в нем должника будут отсутствовать. Дело было прекращено.

Собственниками квартиры остались дети должника.

А как же обстоят дела, если это было не дарение, не «купля-продажа» своим близким родственникам, а реальная продажа с получением денег?

Постановлением 17 арбитражного апелляционного суда отказано в удовлетворении заявления об оспаривании договора купли-продажи должника по отчуждению жилого помещения по делу А60-50456/2017. Суд указал, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорная квартира не могла являться частью конкурсной массы, постольку сделка не могла повлечь предпочтение одного из кредиторов перед требованиями других кредиторов, в том числе привести к изменению очередности. Таким образом, поведение должника по отчуждению принадлежащего ему единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения – квартиры, на которую в силу действующего законодательство не могло быть обращено взыскание, не может быть расценено как противоправное, совершенное со злоупотреблением правом.

Постановление 17 арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018

Говоря простыми словами: да, должник продал квартиру и куда-то дел деньги от ее продажи, но если бы это не было сделано, квартиру все равно нельзя было бы продать в банкротстве, так как она на момент продажи являлась единственным жильем.

Как вы уже поняли, анализируя сделки, финансовый управляющий не имеет права не проверить, являлось ли спорное имущество единственным жильем должника (выписки из реестра прав, сведения о регистрации по мести жительства и пребывания, данные управляющих компаний о потребленных ресурсах, опросы соседей участковыми уполномоченными и т.д.).

Если данное обстоятельство сомнения не вызывает, то обращение по оспариванию таких сделок, как правило, нецелесообразно и не осуществляется.

А что делать управляющему, если единственное пригодное для проживания жилье должника было продано им не по рыночной, а по заниженной цене?

Есть ли необходимость в спаривании такой сделки в интересах должника и кредиторов? Скорее нет, так как кредиторы при возврате жилья все равно не получают пополнения конкурсной массы, а могут получить и еще одного кредитора-конкурента, которому должник будет вынужден возвращать деньги, полученные ранее за такую продажу.

Важный постулат, которого придерживается в деятельности финансовый управляющий Рыбникова А.В. и который только начинает формироваться в судебной практике (формируется с трудом): денежные средства от реализации единственного жилья (как и разница между рыночной ценой и заниженной ценой сделки) включению в конкурсную массу не подлежат.

Так, в рамках в рамках дела о банкротстве А45-5012/2013 конкурсный управляющий заявил об истребовании у должника 4 670 000 руб. – это денежные средства, полученные от продажи жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявления об оспаривании, суд первой инстанции указал, что проданное единственное жилье не подлежало включению в конкурсную массу. На полученные от продажи денежные средства Михайлов И.В. приобрел квартиру меньшей площади для себя и своей семьи.

Как уже выяснили, интересы кредиторов в данном случае не нарушатся.

Учитывая, что разница между рыночной и реальной ценой продажи единственного жилья в конкурсную массу не включается, соответственно, взысканные денежных средств с другой стороны сделки, приведут лишь к пополнению личных финансов должника, на которые также действует исполнительский иммунитет, что к достижению целей процедуры банкротства должника также не приведет (если только должник добровольно не внесет их в конкурсную массу, что маловероятно), что говорит о нецелесообразности данных действий управляющего.

Во второй части поговорим про бизнес-план имени Остапа Бендера – то есть, о том, как суд наказывает злоупотребляющих должников.

Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги

В России в последнее время растет число людей, имеющих долги. Их волнует вопрос, могут ли они потерять жилье, если не смогут погасить свои долги.

Это становится особенно важно, если речь идет о недвижимости, являющейся единственной.

В этой статье подробно расскажем о видах долговых обязательств и аресте жилплощади. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Могут ли продать единственное жилье должника по закону?

Под единственным жильем понимают жилое помещение, отвечающее следующим условиям:

Соответствует всем санитарно-технических нормам безопасности и подходит для жилья.
Для должника и лиц, проживающих с ним, – это единственное место, где они могут жить.

В России данный вопрос регулируется следующими нормативно-правовыми документами:

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Виды долговых обязательств и арест жилплощади

Выделяют 3 вида:

Долги по кредитам.
По алиментам.
Долги за ЖКХ.

Могут ли за эти долги наложить арест на жилище и затем продать его? Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Задолженность по кредиту

Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.

Взыскивать единственное жилье закон позволяет только в том случае, если оно является обеспечением обязательства (в залоге или в ипотеке). В таком случае финансово-кредитным организациям предоставляется право обратиться в суд для взыскания недвижимости (даже единственной) для того, чтобы погасить долг по ипотеке.

Вместе с тем, следует заметить, что наложить арест на единственную недвижимость должника для последующей продажи возможно только при:

наличии задолженности, превышающей или равной 5% оценочной стоимости имущества;
наличии просроченного платежа не меньше, чем за трехмесячный период, при этом отсутствует предупреждение кредитора должником о форс-мажорных обстоятельствах.

Кредитор после продажи имущества забирает только сумму долга, оставшиеся деньги передаются должнику, выносится решение суда о взыскании недвижимого имущества, заложенного на основе договора по ипотеке, и оно начинает действовать.

Все другие обязательства предоставления под обеспечение кредита своей недвижимости как в письменной, так и в устной форме, рассмотрению в суде не подлежат.

Что касается потребительских кредитов, то финансово-кредитные организации редко требуют изъятия недвижимости с последующей продажей для уплаты долга. Такая политика банков объясняется следующими причинами:

Задолженность может быть погашена с помощью средств от продажи жилища должника только на основании судебного решения. В большинстве случаев сумма займа не превосходит 100-300 тысяч рублей. Сравнительно с рыночной ценой квартиры такой долг считают не имеющим существенного значения и, по всей вероятности, суд не удовлетворит просьбу.
Процесс ареста, оценки и продажи жилья с торгов требует длительного времени, поэтому такие процедуры неоправданны для уплаты небольшой задолженности.
Жилище должника может оказаться под обременением, поэтому обращение может значительно осложниться, вырученная сумма может оказаться не удовлетворяющей требования и компенсацию расходов на проведение процедуры.
Взыскатели не часто обращаются в суд по поводу продажи единственной недвижимости должника, если там проживают и зарегистрированы другие лица, являющиеся социально-незащищенными (дети, студенты, инвалиды, пенсионеры и др.).

Читать еще: Что делать если потерял временную регистрацию

Если есть неоплаченные счета ЖКХ

Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.

Но основании статьи 90 ЖК РФ при невнесении платы за коммунальные услуги и жилое помещик жилец и его семья выселяются из квартиры. Выселение за долги допускается только, если должник проживает в жилище на основании договора социального найма больше полугода и не платит за квартиру без основательных на то причин. В таком случае он подлежит выселению в другое, неравноценное жилое помещение.

За долги по коммуналке могут выселить только при выполнении нижеследующих условий:

наличие решения суда о выселении жильцов;
наниматель взамен изъятого получает социальное жилье от государства, соответствующее санитарно-техническим нормам и не меньше 6 квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК РФ).

Статья 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства. Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади. Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.

Неуплата алиментов

В настоящее время наложение ареста на единственное жилище у лица, задолжавшего по алиментам, с последующим выставлением на торги, законом не разрешается (ГПК статья 446). Сейчас готовятся к принятию поправки, разрешающие это делать. Причина этого в том, что многие должники, не имеющие официальных средств к существованию, живут в элитной недвижимости.

В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м 2 . В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.

Порядок проведения процедуры

Существуют правила продажи единственного жилища должника, которые защищают граждан от полной потери жилища.

Процедура выставления жилого помещения на торги определяется главой 9 ФЗ №229. Приставы пользуются услугами электронных площадок. Недвижимость передается специализированной организации на торги вместе с правоустанавливающими документами, включающими постановление об аресте и решение суда. Пока проходит аукцион, должник может проживать в жилище, выставленном на продажу.

Аукцион проводится в двухмесячный срок в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми документами. Сведения о проводящемся аукционе должны быть опубликованы в официальных источниках сети интернет безвозмездно.

Если во время первого аукциона продаваемая недвижимость должника не была приобретена, то лицо, отвечающее за данное мероприятие назначает дату повторных торгов в течение одного месяца.

Приобрести жилье на аукционе могут все желающие. Объект торгов продается участнику, предложившему самую высокую цену. После того, как недвижимость продана, должник должен в течение четырнадцати дней покинуть помещение, должнику следует заранее подыскать жилье, куда он переедет после продажи.

Как мы видим, существующее законодательство Российской Федерации защищает должников от утраты единственного жилья, но не стоит забывать об исключительных ситуациях, например ипотеке. Во всех остальных случаях изъятие единственного жилья с последующей продажей для выплаты долга возможно только по решению суда.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, за какие виды долговых обязательств могут забрать единственное жилье:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Квартира за долги

Наша история началась в Краснодаре. Там некая гражданка взяла у знакомого взаймы под проценты 3 миллиона рублей. Заем подтверждало приложенное к расписке свидетельство о праве этой гражданки на наследство по закону. Наследством должна была стать квартира.

Но в жизни заемщицы что-то пошло не так, и долг она в оговоренный срок не вернула. Постоянные напоминания о долге также ничего не дали. Тогда ее кредитор отправился в суд. Он просил суд в исковом заявлении взыскать с гражданки сумму долга и проценты. Такое решение – удовлетворить иск, судом было принято. Когда оно вступило в законную силу, было возбуждено исполнительное производство. Но вот имущества, на которое может быть обращено взыскание, обнаружить так и не удалось.

Поэтому исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращен взыскателю. Все труды оказались напрасны – положительно решение суда ничего не изменило.

Тогда обиженный кредитор снова пошел в суд. На этот раз с иском “об обращении взыскания на наследство” своей должницы. Ведь она же прилагала недвижимость как обеспечение возврата долга – свидетельство на наследство квартиры. Нет денег – пусть отдает квартирой.

Должница со своей стороны стала оспаривать заключение договора залога. По ее словам, из буквального содержания расписки о получении займа совсем не следует, что деньги она брала под залог “объекта недвижимого имущества”. По мнению гражданки, там ведь не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.

Иск, расcтроенного таким поворотом дела кредитора, рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. И он кредитору в иске отказал. Суд в своем отказном решении исходил из того, что спорное жилье “является единственным пригодным для проживания”, а значит, на него не может быть обращено взыскание.

Краснодарский краевой суд, куда пожаловался проигравший, отменил решение суда первой инстанции и пошел навстречу требованиям гражданина.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не просто постановила передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее.

Апелляция еще и взыскала с гражданина в пользу должницы 1 140 974 рублей разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что дама-должница в расписке сама подтвердила заем своим наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог.

На этот раз обжаловать решение суда кинулась проигравшая сторона. И пожаловалась в Верховный суд. Когда дело дошло до Судебной коллегии по гражданcким делам Верховного суда РФ, куда пожаловалась должница, то его Судебная коллегия по гражданским делам обратила внимание на следующее важное обстоятельство.

Оно звучит следующим образом. Сам залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога (в нашем случае это оказалась квартира), а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется.

Следовательно, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, по закону обращение взыскания на жилье должно “осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены”.

Но коллеги судей Верховного суда – судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого важнейшего обстоятельства и вынесла решение о передаче квартиры в собственность гражданина-кредитора, минуя публичные торги.

А это по закону недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может “осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя”. Верховный суд напомнил, что об этом говорит пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ. Но в нашем случае апелляция – Краснодарский краевой суд – не указала на это.

Еще один серьезный момент, который был подчеркнут Верховным судом РФ в этом деле.

Апелляция в своем решении также не привела закон, которым руководствовалась, когда передавала предмет залога, то есть квартиру должницы нашему кредитору.

Кроме того, по мнению Судебной коллегии Верховного суда РФ, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами этого спора правоотношений и разобраться с характером взятых на себя сторонами обязательств. Проще говоря, посмотреть, что было предложено в залог получения кредита и могла ли наследственная квартира быть таким залогом. А если могла, то какие условия должны быть соблюдены.

Не менее важен и главный момент – что получает в таких случаях кредитор, настоящее жилье в виде готовой квартиры или только компенсацию от проданной на торгах жилплощади.

Читать еще: Оплата взаимозачетом в договоре как прописать
Разъяснение таких тонких моментов может оказаться полезно гражданам, которые дают деньги под залог или сами ищут нужные им суммы, предлагая в качестве того же залога разнообразные варианты недвижимости.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение.

Могут ли отобрать единственное жилье за долги

Последние изменения: Январь 2020

Ответственность за возникшую задолженность имущественными ценностями позволяет судебным приставам накладывать арест на недвижимость. Могут ли забрать единственное жильё за долги, зависит от статуса кредитора, размера задолженности, права собственности и квадратуры жилого помещения. К особой правовой категории принадлежит единственность жилья в силу конституционной гарантии.

Находящееся под запретом для взыскания имущество

ФССП во исполнение норм закона, регулирующего исполнительное производство, вправе направлять взыскание на принадлежащие дебитору имущественные ценности. Могут ли приставы забрать за долги квартиру, определяется составом имущества, запрещённого для взыскания по исполнительным документам (ст.446 ГПК РФ).

Первым пунктом, запрещающим процедуру взыскания, указано жилое помещение или его часть при условии, что данное жильё:

принадлежит дебитору на правах собственности; признано единственно пригодным для постоянного проживания должника и его семьи; не принадлежит залогодержателю и не находится в ипотеке.

Законодательные прения относительно изъятия единственного жилья начались в 2012 году, когда Конституционный суд страны указал на необходимость и целесообразность отмены «абсолютного иммунитета» для объектов недвижимости, отнесенным к категории шикарных, невзирая на единственность. В последней редакции законодательного проекта от ноября 2018 года, на вопрос — могут ли конфисковать единственное жильё, содержится утвердительный ответ при выполнении условий:

оценочная стоимость объекта недвижимого имущества превышает 30-ти миллионную отметку в рублях; каждому зарегистрированному на жилплощади гражданину принадлежит свыше 30-ти квадратных метров; заинтересованными лицами предоставлен альтернативный вариант, расположенный на территории того же района населённого пункта, до выселения из единственного жилья за долги.

Кредиторы не могут самостоятельно отобрать квартиру за долги, они вправе обратиться в судебную инстанцию, при положительном решении исполнительное производство открывается службой судебных приставов.

Условия изъятия недвижимого имущества

Могут ли отобрать единственное жильё за долги, определяется наличием обременений и доказательствами относительно наличия или отсутствия другой недвижимости. Взысканию подлежит жилое помещение:

Являющееся предметом залога. Помимо ипотечного кредитования, в договоре которого непогашение ипотеки влечёт передачу залогового имущества залогодержателю, оформление потребительского кредита или займа под залог конкретного помещения даёт право на изъятие. Банк продаёт квартиру за долги по ипотеке или потребительскому кредиту, обеспеченному залоговым имуществом, возмещая положительную разницу заёмщику.

Признанное не единственным. Такая ситуация возможна при проживании должника с семьёй в муниципальном объекте или в арендованном помещении. Формально при регистрации и проживании по договору социального найма собственником является государство, однако для исключения подобных инцидентов следует прописываться в объекте собственности.

Арест жилищного объекта

Законом № 229-ФЗ судебным приставам предоставляются полномочия для обеспечения максимально быстрого и полного погашения задолженности в соответствии с исполнительными документами. Одной из действенных мер является наложение ареста на имущество. Могут ли арестовать единственное жильё за долги, зависит от сопоставления рыночной стоимости жилого помещения с размером задолженности перед кредитором.

Данное правило предусмотрено в качестве защиты интересов должника, поскольку арест квартиры за долги:

не способствует выселению должника и членов семьи; вводит запрет на отчуждение объекта недвижимости посредством дарения или продажи; согласно предписанию приставов относительно дальнейшей эксплуатации препятствует порче и уничтожению; сведения передаются в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Цель мероприятия – стимуляция должника к погашению взятых обязательств, так как реализовать объект недвижимости невозможно при соответствии жилого помещения и должника наложенному запрету статьёй 446 ГПК РФ.

Порядок наложения ареста

Постановление о наложении ареста на имущественные ценности дебитора выносится судебной инстанцией с последующим исполнением судебными приставами. Кредитор лишь подаёт исковое заявление в суд, не принимая участия ни в решении вопроса о предпринимаемых действиях к должнику, ни в процессе их непосредственной реализации.

Информирование судебным приставом должника о вынесенном судебном решении, накладывающем арест на принадлежащие имущественные ценности.

Применение в предусмотренной последовательности, начинающейся с запрета использования денежных вкладов и заканчивающейся наложением ареста на квартиру за долги.

Составление акта должностным лицом в присутствии понятых с указанием:

анкетных данных должника, присутствующих членов семьи и понятых; описанием объекта недвижимости с фиксацией технических характеристик и приложением правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации; даты посещения с описанием ограничивающих условий в части распоряжения и запрета на отчуждение.

Защита жилья от реализации

При наличии задолженности по кредиту, неуплате коммунальных платежей финансовые учреждения и предприятия жилищно-коммунального хозяйства применяют угрозы выселением из квартиры за долги. Гражданину необходимо реально оценить ситуацию, обратившись к профессиональному юристу по квартирным вопросам.

При нарушении закона приставом и включения в перечень для продажи при условии единственности, необходимо представить документальные доказательства:

выписку из Росреестра обо всех правах на объекты недвижимости должника, включая долевую собственность; справку из органов муниципалитета по месту регистрации об отсутствии договоров социального найма; аналогичные документы относительно совместно проживающих членов семьи.

Может ли банк забрать единственное жильё, обременённое залогом? Несмотря на единственность, объект недвижимости может быть реализован на торгах вследствие обременения, однако процедура наложения ареста на квартиру с последующей продажей должна быть проведена судебными приставами, а не банковскими клерками или коллекторами, обезопасить себя от неправомерных действий которых помогут профессионалы.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Суд разрешил банкроту оставить единственное дорогое жилье

18-й ААС отменил решение первой инстанции, которая разрешила продать за долги единственное дорогое жилье должника – дом в элитном коттеджном поселке «Барвиха Клаб» в Московской области. Спор о том, включать ли его в конкурсную массу, возник в деле № А76-11986/2016. Там ВТБ банкротил бизнесмена Олега Назарова за долги по кредитам в размере 200 млн руб. Также в реестр включились Газпромбанк (83,6 млн руб.), Локо-Банк (39 млн руб.) и другие кредиторы.

В 2017 году суд ввел процедуру реализации имущества и «вернул» должнику объекты, которые тот продал, чтобы избежать взыскания. В их числе оказались три квартиры в Челябинской области, тот самый дом в поселке «Барвиха Клаб» площадью 386,1 кв. м, земля, машины и т. д. Квартиры в области в итоге достались добросовестным приобретателям, а покупателя обязали заплатить их стоимость. В конкурсную массу вернулся элитный коттедж, но должник возражал против его продажи. Он утверждал, что это единственное жилье для него, жены и несовершеннолетнего сына. А значит, на него распространяется исполнительский иммунитет. Закон запрещает налагать взыскание на такую квартиру.

АС Челябинской области отклонил эти доводы и разрешил продать спорный дом. Он учел недобросовестность бизнесмена, установленную предыдущими судебными актами, которые аннулировали его сделки. Зная о долгах перед банками, Назаров стал распродавать все имущество, включая другие квартиры. Он целенаправленно выводил все жилье из конкурсной массы, чтобы защитить исполнительским иммунитетом наиболее дорогой объект, решил судья Александр Осипов. Кроме того, он учел, что сейчас должник и его жена нигде не работают, поэтому им было бы обременительно содержать такой большой дом. Судья также отверг аргументы о правах несовершеннолетнего ребенка на жилье. «Обеспечить ребенка местом жительства должны родители», – отмечается в решении суда. А сам Назаров должен оценить «необходимость проживания его с семьей в доме при отсутствии какого-либо дохода и работы у должника и у супруги». Иной подход означает необоснованный приоритет прав несовершеннолетнего ребенка и его родителей над интересами кредиторов, заключил АС Челябинской области.

9 августа 2019 года 18-й ААС отменил это решение. Коллегия под председательством Людмилы Забутыриной удовлетворила ходатайство Назарова и исключила коттедж из конкурсной массы. Мотивы судей станут ясны позднее, когда будет опубликован полный текст решения.

Неопределенность и недобросовестность

Решение первой инстанции, которая отказалась исключать дом из конкурсной массы, называет «абсолютно ожидаемым» старший юрист юридического бюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 30-31 место По количеству юристов × Евгения Лим. Суд учел очевидную недобросовестность должника и позицию высших судебных инстанций о том, что надо учитывать социальную норму жилплощади при оценке возможности обратить взыскание на единственное жилье, говорит Лим. «Тем интереснее будет исследовать мотивировку апелляционной инстанции, которая отменила определение», – заключает она.

Госдума так и не решилась принять закон о продаже единственного элитного жилья, хотя Конституционный суд указал сделать это еще несколько лет назад, напоминает старший юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство 6 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 32-33 место По количеству юристов 33 место По выручке Профайл компании × Артем Фролов. Поэтому судам не хватает определенности во многих вопросах. Например, если должник своими действиями защитил жилье иммунитетом, но при этом имеет другое жилье, суд может отказать в исключении имущества из конкурсной массы. Но если другого жилья нет, то нет и разъяснений для судов, что в этом случае делать, рассуждает Даниил Владимиров из Saveliev, Batanov & Partners Saveliev, Batanov & Partners Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × . По словам юриста, практика пока не дает ответов на вопросы, можно ли продать единственное жилье при условии покупки другого и кто должен определять условия сделок. В частности, цену и площадь.

Владимиров считает, что по отношению к кредиторам было бы справедливо реализовывать жилье с условием покупки нового. Разрешать вопросы о цене, площади, районе нового жилья должно собрание кредиторов, говорит юрист. При этом, по его мнению, должнику надо оставить право представить свои предложения с учетом социальных нормативов.

Что будет с единственным жильем при банкротстве физических лиц?

Последняя редакция 14 мая 2020

Время на прочтение 2 минуты

Долги перед банками и другими кредиторами возникают, когда у человека ухудшается финансовое состояние. Потеря работы, внезапная операция или травма, рождение детей и масса других причин, которые приводят к просрочкам и нарастанию задолженностей.

Легальным выходом в такой ситуации является признание себя банкротом. Но возникает вопрос — могут ли забрать единственное жилье при банкротстве физического лица? Предлагаем разобраться.

Что считается единственным жильем по законам РФ

Должники, которые всерьез задумываются о признании несостоятельности, заранее думают и о возможных потерях. Ключевой вопрос — сохранность имущества, особенно квартиры. За долги по кредитам не могут изыматься защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом предметы и собственность.

Так, пунктом 1 ст. 446 ГПК РФ установлено, что взыскание не обращается на единственное пригодное для жизни должника и его семьи помещение — единственное жилье.

Подробное о том, что еще не подлежит изъятию, читайте в разделе что нельзя реализовать при банкротстве.

Разумеется, наиболее ценным имуществом выступает единственная квартира или дом. Что считается единственным пригодным для жизни помещением, которое нельзя изымать?

Это жилая недвижимость, которая:

куплена или досталась должнику по договору дарения, в наследство и так далее;

разделена на доли, и должник — один из долевых владельцев;

на 100% принадлежит должнику;

перешла должнику по договору социального найма.

За признанием банкротства часто обращаются люди, у которых в собственности числятся только квартира и предметы домашнего обихода, иного дорогого имущества нет. Но иногда признание несостоятельности осуществляется в отношении более состоятельных людей — у них может быть 2 и больше объектов недвижимости.

Могут ли изъять все квартиры? Что считают единственным жильем должника, когда недвижимости много?

Если у человека в собственности не одна квартира, то единственной будет признана та, где должник проживает постоянно. Ее адрес будет определяться в суде. После установления местоположения такой квартиры остальные будут оценены и выставлены на продажу.

Важно! Все имущество включается в конкурсную массу при введении соответствующей процедуры банкротства (реализации имущества). Затем единственное жилье и другие предметы, защищенные от изъятия по ст. 446 ГПК РФ, исключаются из конкурсной массы. Исключённое имущество не будет продано или иным способом отчуждено, чтобы рассчитаться с задолженностями по кредитам и другим обязательствам.

Могут ли кредиторы забрать единственное жилье?

Несмотря на неприкосновенность единственного жилья, законодательством предусмотрены случаи, когда продажа такого имущества возможна. Отбирают ли единственное жилье?

Да, единственная квартира может пойти под продажу, если выступает предметом залога или ипотеки.

Например, вы взяли кредит под залог квартиры. При банкротстве физ. лица квартира будет включена в конкурсную массу и в дальнейшем реализована в торгах. Порядок следующий:

суд вводит реализацию имущества;

залоговый кредитор (банк, выдавший кредит под залог жилья) заявляет о требованиях (подает в суд кредитный договор, составленный под залог квартиры);

квартира включается в конкурсную массу;

проводится оценка и опись жилья;

финансовый управляющий организует торги и осуществляет продажу единственного жилья;

после продажи 80% от вырученных средств поступают залоговому кредитору, остальные распределяются на судебные расходы, на погашение требований других кредиторов.

Не имеет значения:

прописаны ли малолетние дети в ипотечном жилье;

сколько времени платился кредит по ипотеке;

на кого оформлена недвижимость, нажитая в браке — на должника или супругу.

если ипотечное жилье классифицировано как единственное

квартира куплена с использованием материнского капитала или разделена на доли с третьими лицами.

Ипотечная квартира подлежит реализации, вне зависимости от перечисленных факторов.

Если вы взяли ипотеку и не хотите потерять ее в банкротстве, можно пройти реструктуризацию долгов через суд. Реализация единственного жилья должника в таком случае не нужна. Вы получите возможность рассчитаться по обязательствам в срок до 3-х лет без банковских процентов, пеней и штрафов.

Что будет, если должник продал единственное жилье перед банкротством?

В банкротстве арбитражный управляющий обязан проверить финансовую активность должника за последние 3 года: когда возникли просрочки, какая собственность приобреталась, заключались ли сомнительные сделки и так далее.

В отношении банкротов может применяться оспаривание сделок по отчуждению имущества, которые вызывают обоснованные подозрения:

имущество продано за сумму ниже рыночной;

покупателем выступает родственник;

имущество распродавалось в период, когда имелись просрочки и росли долги.

Как правило, интерес для арбитражного управляющего и кредиторов представляют сделки с имуществом, которое можно продать на торгах. Но встречается отмена сделок с единственным жильем, если очевидна цель обойти интересы кредиторов.

Наши юристы не советуют осуществлять какие-либо сделки с имуществом накануне банкротства — слишком высоки риски, что последует отмена. Тогда имущество включат в конкурсную массу, чтобы продать и погасить долги.

Показательный пример представляет дело № А76-11986/2016.

Должник накануне банкротства распродал всю недвижимость кроме самого дорогого объекта — дома в элитном поселке под Москвой стоимостью 80 миллионов рублей. Финансовый управляющий оспорил сделки по продаже остальных объектов, квартиры вернули в конкурсную массу.

Возник вопрос: что считать единственным жильем?

Должник настаивал на признании дома за 80 миллионов рублей единственным жильем, которое защищено Законом о банкротстве от продажи. 18 ААС признал коттедж в подмосковной Барвихе единственным жильем (в доме больше 10-ти лет проживала семья должника). Однако точку поставил окружной суд, указав, что у должника есть ¼ доли 32-метровой квартиры в Магнитогорске.

Кроме того, банкрот женат, и после продажи совместного имущества супруга получит половину вырученных денег, на которые вполне можно купить жилье для себя и некредитоспособного мужа.

Нужно отметить, что с 2018 года судебная практика нацелена на борьбу со злоупотреблениями правом на единственное жилище, и суды все чаще оставляют должнику самое дешевое из имеющихся в собственности помещений. Если вы продаете единственное жилье перед банкротством, будьте готовы, что сделка может быть оспорена, что повлечет расходы и затянет процедуру минимум на полгода.

Благоразумнее не отчуждать имущество перед банкротством или делать это под контролем грамотного юриста, чтобы не получить статус недобросовестного должника.

Можно ли продать единственное жилье НЕ под залогом: судебная практика

Банкротство на начало 2020 года было признано в отношении 163 000 человек, но пока зафиксированы единичные случаи, когда продали единственное жилье, которое НЕ пребывало в залоге.

Речь идет о деле № А40-67517/2017. Предмет спора — 5-тикомнатная квартира в Московской области, в Одинцово. Дело рассматривалось в трех инстанциях, но ВС РФ пришел к выводу, что жилье должно быть продано. Квартира приобреталась на заемные средства, потом должник заключил сделку о разделе имущества с супругой: согласно условиям, жилье доставалось жене. Позже сделку признали недействительной.

Таким образом, квартиру определили на продажу, несмотря на статус единственного жилья. Суд классифицировал действия должника как недобросовестные, так как он злоупотребил правом на жилище, пытаясь защитить самую ценную недвижимость от продажи.

Дело N 78-КГ15-42 подтверждает, что это возможно. Единственная квартира неприкосновенна, ее не могут продать принудительно, если там проживают должник и семья. Но судебный пристав вправе наложить:

арест,

ограничение на осуществление сделок с жильем.

При банкротстве все исполнительные производства приостанавливаются, а когда должник становится банкротом, долги списываются и ограничения снимаются. После процедуры должник снова может осуществлять сделки с единственным жильем. Но банкротство — не простая процедура, поэтому желательно перед началом процесса проконсультироваться с юристами.

Если вас интересует, заберут ли жилье, существуют ли риски остаться без квартиры в результате признания банкротства — обратитесь к нашим экспертам! Мы бесплатно проконсультируем, дадим правовую оценку шансов на безопасное признание несостоятельности и поможем списать долги в минимальные сроки!

Проведем банкротство с сохранением жилья.
Юрист перезвонит через 1 минуту.