Можно ли продать заложенное имущество?

Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Как правило, при оформлении большого кредита или ипотеки банк выдает денежные средства только под залог недвижимости.

При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с обременением невозможно продать.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.

В тоже время, следует знать, что в случае несоблюдения условий отчуждения залоговой недвижимости банк вправе произвести следующие действия (абц. 1 ст. 39):

признать сделку недействительной;
потребовать досрочного погашения ипотеки.

Кроме того, если будет установлено, что покупатель такой квартиры заранее знал о том, что она находится в залоге, то он также понесет ответственность солидарно с ее продавцом.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

В настоящее время существует несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Ниже описаны наиболее распространённые варианты.

При досрочном погашении кредита

Один из наиболее простых и удобных вариантов. В данном случае продавец вначале полностью погашает задолженность перед банком, а только потом приступает к продаже квартиры.

В тоже время тут есть и ряд минусов, а именно:

далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.

В целом продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки имеет следующий вид:

Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.

В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости производится по стандартной схеме. При этом сделка с покупателем оформляется обычным письменным договором купли-продажи.

При погашении ипотеки в ходе сделки

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:

у заемщика появляется возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
можно безболезненно избавиться от недвижимости, которая больше не нужна.

В общем виде продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки имеет следующий вид:

Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.

Путем передачи долговых обязательств

Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.

Такой вариант выгоден тем, что по сути свое обязательство можно переложить на другого человека. Однако также и есть ряд минусов, к которым можно отнести следующее:

далеко не все банки дают согласие на такую схему погашения долга;
достаточно сложно найти подходящего покупателя.

В общем виде такая схема реализуется следующим образом:

Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):

если подобное условие прописано в рамках ипотечного договора;
если права залогодержателя удостоверены закладной.

Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при наличии которых обратить взыскание на ипотечную квартиру в досудебном порядке не получится (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).

Схема продажи квартиры банком имеет следующий вид:

Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор купли-продажи залоговой недвижимости

Вместе с тем его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в параграфе 7 ГК РФ.

Так, в текст договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, должна быть включена следующая информация:

сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
права и обязанности продавца и покупателя;
ответственность обеих сторон.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Кроме того, если продажа осуществляется с одновременным погашением ипотеки, то в договоре также дополнительно прописываются основные условия снятия обременения (залога) с отчуждаемой недвижимости.

В завершение стоит отметить, прежде чем выбирать тот или иной вариант продажи залоговой недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, в котором был взят кредит. Именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение. В противном случае любые действия несогласованные с кредитором будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как продавать имущество, обремененное залогом?

Имущество, обремененное залогом – общее название собственности, которую заемщик передает в банк, ломбард или другой кредитно-финансовой структуре, выдающей деньги в долг.

Залоговым имуществом может быть любой объект, имеющий показатель ценности. Наиболее распространенный вариант – недвижимость, оборудование, ювелирные изделия, движимое имущество (транспорт).

Кредитор, принимая имущество в залог, детально изучает его юридическую природу.

Имущество находится в залоге вплоть до полного погашения суммы займа. Если это не происходит, объект залога может перейти к финансово-кредитной организации.

Источник появления залогового имущества банков

Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.

Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.

Как можно продать имущество, обремененное залогом

Соглашение сторон

Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи – а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Как происходит продажа?

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Публичные торги

Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.

Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной – примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?

Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.

Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.

Переход в собственность кредитной организации

Если имущество не удалось продать по соглашению сторон и в рамках торгов, оно становится собственностью финансово-кредитной организации. Для нее этот вариант не самый удобный, так как имущество необходимо принять на баланс, создать под него финансовые резервы, и тратить средства на его содержание, пока не осуществится реализация.

Читать еще: Проверка птс на подлинность по номеру
Особенности продажи залогового имущества банками

Большинство Банков реализуют имущество также в кредит – только на более выгодных условиях для покупателя. Речь может идти о сниженной процентной ставке или продленных сроках погашения займа. Может использоваться и другой вариант продажи залога банком. Речь идет о смене заемщика: покупателям предлагают приобрести собственность, взяв на себя финансовые обязательства бывшего владельца, который нарушил выплаты кредита.

Как отразить реализацию залогового имущества

До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).

Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.

Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС – кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).

Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:

Вопросы цены

Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) – серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:

потенциальные риски для покупателя;

отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;

сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.

Вывод – доведение процесса до продажи имущества на торгах – не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.

Вопрос-ответ

Ответ: Залог – это один из способов обеспечения обязательств (ст. 329ГК РФ). В вашем конкретном случае, было получено уже заложенное имущество, следовательно, необходимо внимательно прочитать договор купли – продажи, по которому к вашей организации переходили основные средства. В договоре должно быть указано, кто является непосредственным собственником переданных средств. Если при выяснении обстоятельств, будет понятно, что собственник всего лишь первоначальный залогодатель, то есть тот, кто первый заложил своё имущество, к примеру, в банк под залог, то необходимо выяснить, был ли залог полностью перед банком погашен. Закон не запрещает залогодателю отчуждать или сдавать в аренду предмет залога, но только с согласия залогодержателя. Поэтому, продажа вашей организации основных средств, заложенных, могли состояться с согласия того, кто давал средства под залог.

Залоговые средства перестают таковыми являться, если залог оплачен в полном объёме. Нужно связаться с продавцом и выяснить, закрыт ли залог. Если средства больше не являются залоговыми, для успокоения и дополнительного документа, попросите выслать справку или другого вида документацию о том, что средства в залоги не состоят. Если же залог покрыт не полностью, придется держать это на контроле, иначе, часть залога может перейти на вас, если первый залогодатель скроется и откажется платить по счетам.

Ответ: Заложенное имущество уже является объектом взаимных претензий (кредитора к должнику). Так, статья 384 п.1 ГК РФ говорит о том, что как только подошел срок по выплате, а платеж отсутствует, то залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество. В соответствии с ФЗ №138 «О несостоятельности» при реализации такого имущества 80 % получает кредитор первой очереди. Если он не единственный, то по 15% уходит иным кредиторам, остальные расходы идут на конкурсное производство.

Если заложенное имущество еще не выставлено на реализацию, а Вы хотите взять часть из него, то этот момент нужно будет обговаривать непосредственно с собственником имущества. Возможно, Вам придется оформлять новый залог, на ту часть, на которую Вы претендуете, а остальная часть пойдет уже официально на конкурс. Если Вы выкупите эту часть имущества, то вам необходимо заключить договор купли-продажи. Но этот вариант будет действовать только до момента выставления имущества на реализацию. Если кредитор откажет, то придется выкупать всё имущество целиком, а потом продавать излишек (все зависит от структуры продажи лотов). Также нужно посмотреть, является ли общее имущество и желаемая часть делимыми или неделимыми. К примеру, продаётся автопарк, а вы хотите забрать колеса с машин и двигатели. Такая часть имущества считается неделимой и претендовать на нее нельзя. Если имущество делимо, то решайте вопрос до реализации.

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

– отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

– заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

– для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Читать еще: Какую часть накопительной пенсии могут получить наследники?
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Особенности заложенного имущества

Вы заключили договор купли-продажи имущества, которое находится в залоге в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору? Банк узнал о заключении данного договора купли-продажи? Что теперь будет делать Банк? И что теперь делать Вам?

Для начала необходимо подробно изучить условия заключённого договора залога.

Указано ли там Ваше самостоятельное право на оформление договора купли-продажи заложенного имущества или по условиям договора для этого требуется согласие банка на продажу, как залогодержателя.

Нормами гражданского законодательства Российской Федерации предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Обратите внимание на указанную оговорку: «Если иное…».

Вышеуказанная правовая норма отсылает нас на статью 357 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривает, что залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

А теперь ещё раз подробно изучите свой договор залога на предмет необходимости или обязанности получения согласия банка (залогодержателя) на продажу заложенного имущества.

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Также закреплено, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Таким образом, закон не запрещает собственнику заложенного имущества отчуждать его третьим лицам, предусматривая лишь обязанность получить согласие залогодержателя на совершение соответствующей сделки.

Анализируя статью 346 ГК РФ во взаимосвязи со статьёй 351 ГК РФ, становится, очевидно, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога другому лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом, договором или не вытекает из существа залога.

При этом изучая основания признания сделок недействительными, можно прийти к выводу, что факт отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя не свидетельствует о ничтожности сделки.

Так как в случае отчуждения обремененного залогом имущества третьему лицу, последнее становится на место прежнего залогодателя и, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, на предмет залога обращается взыскание по общим правилам.

Следовательно, не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, которое приобретено по возмездной сделке у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Учитывая разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним.

Что касается недвижимого имущества, то действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.

Однако, учитывая нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о последствиях нарушения правил отчуждения заложенного имущества и условия оформления последующей ипотеки, при которых она допускается, отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Таким образом, отвечая на вопрос возможно ли сделку купли-продажи заложенного имущества, совершённую без согласия залогодержателя признать недействительной, можно ответить так: указанная сделка не может быть признана залогодержателем недействительной (за исключением вышеуказанного абзаца), поскольку в данной ситуации залогодержатель праве лишь предъявить требования о досрочном исполнении кредитного обязательства, обеспеченного залогом, и обратить взыскание на сам предмет залога.

Мы защитим Ваши права!

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

Процедура реализации залогового имущества при банкротстве: порядок, схемы, особенности

Процедура реализации залогового имущества при банкротстве: порядок, схемы, особенности

Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.

Содержание:

На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…

Что такое залоговое имущество?

Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.

В качестве обеспечения залога обычно указывают:

коммерческую и жилую недвижимость (например, при оформлении ипотеки заём предоставляется под залог приобретаемой квартиры или дома);

земельные участки;

автомобиль заемщика.

Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк — в роли залогодержателя.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.

Процедура реализации залогового имущества

Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.

Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ

Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.

По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.

Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.

Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.

Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.

Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).

Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.

Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.

Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…

4 способа реализации залогового имущества

1. Безусловный

Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.

2. По соглашению сторон

Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).

3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства

Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.

4. Продажа на торгах в ходе конкурсного производства (банкротства)

С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.

Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.

О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?

Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).

Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.

Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.

Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.

Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru.

Однако, если ваша цель — покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.

Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.

Полезные советы по быстрому поиску лотов я давал в другой статье:

В отличие от обычного аукциона, торги по банкротству проходят в 3 этапа, на последнем из которых цена снижается, поэтому можно дождаться минимальной стоимости и купить интересующий объект за копейки!

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства невыгодна кредиторам, зато очень выгодна для нас с вами, потому что цель таких торгов — не заработать на продаже имущества, а хотя бы частично покрыть задолженность.

Поэтому на торгах можно наблюдать даже такие случаи, как этот, когда цена на дом в залоге у банка упала всего до 5% от начальной стоимости…

В остальном специфика процедур схожа.

Организатор обязан опубликовать специальное объявление в периодической печати, а также на официальном информационном портале («Федресурсе»).

Кредитор и заемщик заинтересованы привлечь на аукцион как можно больше потенциальных покупателей, поэтому подробная информация о торгах размещена в открытом доступе.

Читать еще: Что лучше капли адвокат или стронгхолд
Особых ограничений нет; участвовать в торгах может как физическое, так и юридическое лицо, в том числе иностранцы (за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве).

Схема участия в онлайн-аукционе

Как заработать на торгах залогового имущества

Способ заработка будет зависеть от наличия собственных средств для покупки залогового имущества.

Самый простой способ заработка — покупка объектов на собственные средства (если их достаточно) с последующей перепродажей.

Вы становитесь полноценным собственником, не рискуете заемными деньгами и не ставите свой доход в зависимость от срока реализации купленного имущества.

При таком подходе можно получить от 50% чистой прибыли — 150 000₽ на каждые вложенные 100 000₽. Чем ниже цена покупки от рыночной стоимости объекта, тем выше прибыль.

Если свободных денег нет, зато есть опыт участия в торгах, всегда можно предложить инвесторам свои услуги в качестве агента.

Посредники обычно работают за комиссию в размере 10-15% от стоимости лота, а если агент берет на себя еще и продажу приобретенного на торгах объекта, то можно рассчитывать еще на 3-4% прибыли.

Именно так наладил прибыльный бизнес Дмитрий Смелов, который купил дизельный погрузчик за свои деньги и два грузовика на средства инвестора, получив 320 000₽ прибыли менее, чем за месяц:

Более рискованная схема заработка включает в себя покупку залогового имущества на кредитные средства. Покупатель, выигравший торги, оформляет в банке кредит с льготным периодом погашения (к примеру, 50 дней) и оплачивает покупку из этих денег. После продажи заём гасят из полученных при перепродаже средств и «на выходе» получают чистую прибыль.

Чтобы работать по такой схеме, нужно знать рынок, постоянно отслеживать предложения банков по займам с льготным периодом погашения, а это слишком сложно для начинающих.

В поисках решения этой проблемы мы разработали безопасный способ покупки имущества банкротов вообще без собственных вложений — формулу Доктора Ватсона и рассказываем о ней на бесплатном мастер-классе.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кстати, покупка залогового имущества, которое продают в рамках конкурсного производства, это одна из самых безопасных сделок с залогами.

Исключением могут быть некоторые случаи покупки заложенного имущества ИП-банкротов, поэтому с ними нужно быть осторожнее.

Чтобы избежать распространенных рисков, следуйте простым правилам проверки, тем более что большую часть нужной информации можно найти в открытых источниках.

Что нужно сделать перед покупкой?

Проверьте двух последних собственников (а не только текущего).

Уточните, не была ли сделка по передаче права собственности совершена в преддверии банкротства. Если это так, то есть риск, что кредиторы потребуют признать сделку недействительной. Сведения об этом можно найти на сайтах bankrot.fedresurs.ru и kad.arbitr.ru.

Обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности на имущество.

При покупке недвижимости не лишним будет ознакомиться с расчетными документами, подтверждающими отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги, а также с отчетом оценщика, который был предоставлен залогодателем при первичном оформлении договора залога.

Сайт arbitr.ru, Консультант+ и официальный интернет-ресурс суда общей юрисдикции по месту регистрации имущества обязательны к посещению.

По возможности ознакомьтесь со справками из Росреестра и ПФ.

Это поможет удостовериться в том, что для приобретения недвижимости не использовался семейный капитал, и у несовершеннолетних нет долей в квартире.

Проверьте состав зарегистрированных граждан и наличие обременений.

Недобросовестный продавец может прописать в жилье нетрудоспособного гражданина (в том числе несовершеннолетнего), а выписать таких «жильцов» очень трудно. Иногда будет не лишним дополнительно отправить запрос в полицию.

Получить выписку о составе жильцов и о других сведениях можно по запросу на сайте Росреестра (rosreestr.ru).

Если вы хотите узнать, как реализовать залоговое имущество, купленное на торгах по банкротству, с прибылью 100-200%, то запишитесь на бесплатный мастер-класс. Вы узнаете, как находить самые дешевые объекты с помощью нашей методики, которая гарантирует 100% продажу еще до участия в торгах!

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

1. Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

2. Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

3. Продажа залоговой квартиры банком

4. Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

5. Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

5.1 Изменение жилищных условий в большую сторону

5.2 Изменение жилищных условий в меньшую сторону

5.3 Продажа залогового жилья незаконно

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.

Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.