Продать дом какие документы необходимы?

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Содержание

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

1. Нанять риелтора;
2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. Имеющаяся инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

• Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
• Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
• Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

• Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

• Паспорта и копии продавца и покупателя;
• Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
• Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
• Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
• Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
• Технический паспорт;
• Поэтажный план дома;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• Справка об оплате налога на землю;
• Выписка из домовой книги;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из Росреестра;
• Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
• Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

• Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком

• Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

1. Наименование документа;
2. Место и дата его заключения;
3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

1. Разрешение на строительство;
2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

1. Выбрать район проживания;
2. Изучить порядок цен;
3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Какие документы нужны для продажи дома? Юридические тонкости сделки

Продажа дома всегда является более сложной сделкой, чем продажа квартиры. Часто уже перед самой сделкой выясняется, что не хватает каких-либо технических документов либо на сам дом, либо на участок, на котором он построен. Перед тем как размещать объявление о продаже и искать покупателя, нужно проверить весь комплект документации и восстановить все необходимое.

Чтобы разобраться, какие документы нужны для продажи дома, можно обратиться в риелторскую организацию, однако знающий основы законодательства домовладелец может справиться и своими силами.

Пакет документов на дом с участком

Достаточно часто документов, необходимых для продажи дома, нет у собственников

Нередко несколько поколений одной семьи живут в доме десятилетиями, и лишь перед продажей выясняется, что каких-либо нужных документов либо нет совсем, либо в них допущены серьезные ошибки, которые придется исправлять перед продажей.

Еще сложнее, если дом переходит новому владельцу по наследству, и восстановить документы после смерти предыдущего хозяина проблематично. В базовый пакет документов для продажи дома с участком входят следующие бумаги:

• Паспорт собственника. Перед сделкой нужно убедиться, что к моменту продажи паспорт будет действительным, в него правильно внесены все данные по ФИО, дате рождения и прочее.
• Неприятности нередко случаются с теми гражданами, у кого в фамилии присутствует буква ё: если в паспорте она вписана с точками, а в других документах – без точек, придется приводить все в соответствие фамилии.
• Правоустанавливающие документы. Они подтверждают, что именно вы являетесь владельцем объекта недвижимости и можете продавать его или совершать любые другие сделки. К ним относится договор купли-продажи, свидетельство о госрегистрации права собственности, полученное после приватизации, свидетельство, подтверждающее право на наследство и т. д. Это основной документ, и при утере его придется восстанавливать в первую очередь.
• Кадастровый паспорт на частный дом. Если этот документ был утерян, его можно получить в местном отделении Росреестра. В кадастровом паспорте стоит уникальный номер, присвоенный данному объекту недвижимости: без этого номера любые сделки будут невозможными.
• Выписка из домовой книги. В ней указываются все зарегистрированные на данной жилплощади лица. Указываются все прописанные родственники, в том числе находящиеся в местах заключения или в армии.
• Технический паспорт на объект недвижимости, Его нужно заказывать в БТИ, он будет действителен в течение 5 лет после выдачи.

Этот комплект документов потребуется для любой сделки купли-продажи. Если в любом из них присутствуют даже незначительные ошибки и неточности, придется исправить их в соответствующих государственных органах, чтобы не допустить срыва сделки.

Дополнительные документы при продаже дома

Без некоторых документов сделку просто не оформить

Помимо вышеперечисленного перечня, могут потребоваться еще некоторые бумаги, если при продаже дома есть особые условия и обстоятельства. Без них сделка может быть признана незаконной, и тогда деньги за объект придется вернуть.

Можно назвать ряд наиболее распространенных ситуаций, при которых потребуется собирать дополнительные бумаги:

1. Если в доме были прописаны несовершеннолетние, то для их выписки потребуется разрешение опеки и попечительства. Этот орган следит, чтобы права детей не нарушались, и при переселении несовершеннолетних не ухудшались жилищные условия.
2. Согласие супруга на продажу недвижимости. Этот документ потребуется, если дом был приобретен супругами в браке. Если же он получен мужем или женой по наследству или перешел в собственность по договору дарения, нотариальное согласие оформлять не нужно.
3. Отказ от первоочередного права на покупку части недвижимости. если продается не весь дом, а только одна из частей долевой собственности, другие собственники того же объекта имеют на нее первоочередное право. Продавать дом сторонним лицам можно только в том случае, если другие собственники подписали отказ. Если же это не было сделано, они имеют право оспорить сделку, и она будет признана недействительной.
4. Справка об отсутствии задолженности перед налоговыми органами. Формально для продажи она не является обязательной, но покупатель может ее потребовать для проверки чистоты сделки.
5. Справка об отсутствии долга за коммунальные услуги. Аналогично, для продажи она не требуется, но многие покупатели отказываются приобретать непроверенное имущество. Нередки случаи, когда квартира или дом продается вместе с огромным долгом, и новому собственнику приходится рассчитываться за безалаберность прежних хозяев.
6. Выписка из ЕГРП (реестра права). Она подтверждает, что данное имущество не находится под арестом, на нем нет никаких обременений. При покупке этот документ нужно требовать обязательно: это гарантия, что дом не заложен в банке, и его не могут отобрать по приговору суда. Однако если продавец и покупатель уверены друг в друге, а договор оформляется простой письменной форме, без этой бумаги можно обойтись.

Если сделка совершается по доверенности, она должна быть составлена на конкретное действие: продажу дома. Нужно убедиться, что срок доверенности не стек к моменту оформления сделки. Покупателю нужно быть особенно внимательным: проверяются ФИО доверителя и доверенного лица, дата и все другие сведения.

Документы для продажи участка

Участок с домом — дополнительные нюансы

Если участок находится в собственности, он продается вместе с домом, и для этого также нужно подготовить полный комплект документов:

• Правоустанавливающие документы. Это свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве на наследство и т. д. Документ подтверждает, что вы являетесь собственником участка на законных основаниях.
• Выписка из земельного кадастра. Участок к моменту продажи должен быть поставлен на кадастровый учет, ему присваивается определенный номер. Этот номер необходим для любой сделки с земельным наделом. Получить выписку можно в местном отделении Росреестра, срок ее действия составляет 1 год.
• Акт согласования границ. Для постановки земли на кадастровый учет перед продажей необходимо провести межевание – это юридическая процедура установления точных границ. Во время этой процедуры оформляется межевой план, его должны составлять кадастровые инженеры. Чтобы провести межевание, можно обратиться в специализированную организацию.

Эта процедура проводится один раз, после чего информация вносится в кадастровый паспорт, и участок ставится на учет. Без согласования границ и постановки на кадастровый учет невозможно зарегистрировать в Росреестре ни одну сделку с данным наделом.

Нередко человек владеет данным участком десятки лет, при этом его границы остаются размытыми, и сосед не претендует на территорию. Однако перед продажей потребуется привести все документы в порядок, иначе при оформлении сделки возникнут сложности.

Так же, как и на продажу дома, на продажу участка может потребоваться согласие супруги. Если земля приобретена после заключения брака, оформление согласия обязательно.

Как узаконить перепланировку дома перед продажей?

Усложняет ситуацию и перепланировка

Еще сложнее продать дом, если в нем проводились какие-либо перепланировки и конструктивные доработки. В БТИ хранится технический план, и жилой объект при продаже должен ему соответствовать. Если будут выявлены несанкционированные изменения, собственнику грозит штраф, кроме того, его могут обязать вернуть жилье в первоначальное состояние.

Чтобы избежать хлопот, перепланировку перед продажей жилья нужно правильно узаконить. Для этого нужно обратиться в муниципалитет с заявлением о разрешении на перепланировку, к нему нужно приложить следующие документы:

• Согласие соседей, если перепланировка затрагивает их интересы, например, если частный дом строился на двух хозяев.
• Поэтажный план и техпаспорт из БТИ.
• Эскиз частичной перепланировки или проект капитальной перестройки дома. Проект должен получить положительное экспертное заключение.

Заявление будет рассмотрено, и после проверки собственник получит право на изменения в конструкции дома. Узаконивать приходится возведение и снос перегородок, изменение дверных проемов, увеличение и соединение комнат, доработку газоснабжения и отопления.

Если при проведении экспертизы будет выявлена угроза безопасности дома или уменьшение несущей способности, в перепланировке будет отказано, и проект будет направлен на доработку. Таким образом, чтобы без проблем продать дом, владельцу придется предварительно проделать большую работу по сбору и подготовке необходимых документов.

Отсутствие какой-либо бумаги может привести к тому, что сделку признают недействительной, и она будет расторгнута. Для получения документов приходится обойти целый ряд государственных инстанций и учреждений: придется потратить время на ожидание в очередях, и все это нужно учесть заранее.

Чтобы не торопиться при продаже и не терять перспективных покупателей, позаботьтесь о соблюдении бюрократических формальностей. Если на самостоятельный сбор документов нет ни времени, ни желания, эту работу нужно поручить специалистам.

Какие документы необходимо подготовить, если Вы решили продавать собственный дом, на наличие каких справок и документов нужно обратить внимание если Вы решили приобрести дом — ответы в видеоконсультации:

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком?

Часто возникают ситуации, когда владельцу необходимо реализовать дом вместе с земельным участком. Такая сделка является довольно непростой из-за количества требуемых документов и нотариального способа их оформления. Попробуем разобраться, без каких же документов и алгоритмов действий вам не обойтись как продавцу.

Во-первых, когда вы найдете покупателя, постарайтесь договориться с ним о внесении задатка либо заключить предварительный договор. Такие меры помогут обезопасить обе стороны от рисков. Ведь любая из сторон может передумать и отменить сделку, причиняя другой стороне убытки.

Если же после внесения задатка потенциальный покупатель решит отказаться от сделки, то продавец имеет право оставить задаток себе.

Если же сам продавец передумает продавать дом с участком, то в качестве компенсационных санкций ему предстоит возместить покупателю двойную сумму задатка. Заключить предварительный договор не составит труда и без юридической помощи, на него впоследствии можно будет ссылаться в суде.

После достижения договоренностей с покупателем самое время предоставить ему все необходимые для продажи документы.

Многие из них придется заранее запрашивать в БТИ и других государственных органах. По закону информирование продавцом обо всех свойствах недвижимости и предоставление нужных сведений — его прямая обязанность. Только после данного этапа вы можете заключать договор о продаже дома с земельным участком.

На цену дома влияют следующие факторы:

• географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;
• готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
• этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;
• инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
• дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
• экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.

Документы, необходимые для продажи дома

1. Свидетельство о праве собственности на указанную в договоре недвижимость.
2. Данный документ служит подтверждением того, что именно вы являетесь собственником конкретной недвижимости и как следствие обладаете полномочиями на осуществление купли-продажи. Обратите внимание, что право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Если владелец собственности не достиг еще 18-летия, то во время сделки в обязательном порядке должны присутствовать его родители или опекуны согласно требованиям ГК РФ.
3. Справка, содержащая оценку стоимости недвижимости
4. Перечень всех прописанных в недвижимости лиц. Чем меньше лиц будет прописано, тем лучше шансы на продажу.

Продажа дома с землей

Если вы продаете дом с земельным участком, то потребуются дополнительные документы на землю:

1. Справка о правовом статусе участка и об отказе от земли
2. Свидетельство о праве собственности на землю
3. Кадастровый паспорт

Такой паспорт — один из самых важных для покупателя документов, так как содержит исчерпывающую информацию об объекте. Представляет собой выписку из государственного кадастра. Паспорт должен содержать данные об участке и собственнике, все характеристики объекта, адрес местонахождения и прочую информацию.

4. Документы с техническими и экономическими характеристиками земли.

5. Свидетельство, подтверждающее законность всех возведенных ранее на участке построек.

6. Документ с оценкой участка экспертом.

Фото: pravozhil. com

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Встройте “Правду.Ру” в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте “Правду.Ру” в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Какой пакет документов для продажи дома с земельным участком

Какие необходимо подготовить документы при подгодовке к продаже дома с земельным участком , если владельцев два(собственность перешла по наследству)?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При купле-продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Чтобы оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи вам потребуются (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 СК РФ):
1) документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
2) правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления, свидетельство о праве на наследство или иные документы);
3) свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
4) выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;
5) документ (документы), подтверждающий отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
6) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов). При получении объектов недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение) согласие супруга не требуется;
7) иные необходимые документы.

Шаг 2. Закажите и получите выписки из ЕГРН
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений – не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.
В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).
Выписки нужны, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности продавца и свободны от обременений.

Шаг 3. Согласуйте условия сделки и составьте договор купли-продажи
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К таким условиям в договоре купли-продажи недвижимости относятся сведения о предмете сделки, цене и о перечне проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования этим домом после его приобретения покупателем (ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить каждый продаваемый объект недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка – также категорию земель и вид разрешенного использования. Кроме того, нужно указать даты и номера регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.
Цена земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
При наличии лиц, проживающих в жилом доме на момент продажи и сохраняющих право пользования домом после его передачи покупателю (например, нанимателей), договор должен содержать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
Передача жилого дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562).
Количество экземпляров подписываемого сторонами договора зависит от количества сторон сделки, один экземпляр остается в органе регистрации прав.

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!
Доходы от продажи облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока. Стороны сделки имеют право на имущественные налоговые вычеты (ст. 210, п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1, 2 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Собственник недвижимости должен уплачивать налог на имущество физических лиц и земельный налог (п. 1 ст. 388, ст. 400, пп. 1 п. 1 ст. 401 НК РФ).