Как продать землю КФХ?

Земельный участок с разрешенным использованием крестьянское (фермерское хозяйство). Кто его купит? Кому он нужен?

Частенько риэлторам попадаются земельные участки для продажи с категорией Земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием Крестьянское (фермерское) хозяйство. Встает вопрос как его продать, кому он нужен, какие варианты можно предложить покупателю? Сначала разберемся- что такое Крестьянское(фермерское)хозяйство (КФХ) Начинающие риэлторы часто путают понятия КФХ и сельхозпроизводство.

Существует два термина:

Крестьянское (фермерское)хозяйство(КФХ)-это форма организационно-правовой коммерческой деятельности объединения граждан, либо одного лица. Федеральный закон № 74-ФЗ от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Последняя редакция 28.12.2010 года.

Крестьянское (фермерское)хозяйство(КФХ)-земельный участок для ведения КФХ, от 100 соток.

Для первого термина:

1. Необходима регистрация в налоговой инспекции
2. Членов объединения (в том случае, если это не родственники) должно быть не более 5 человек, наемных рабочих не более 15 человек.
3. Земля приобретается и регистрируется на имя физического лица. Составляется Соглашение по долям, в случае необходимости.
4. Члены хозяйства, желающие выйти из него, получают только денежную компенсацию. Земельный участок и другое имущество остается в КФХ.
5. Целевое использование ( в случае отсутствия разрешения на строительство) только сельскохозяйственные работы (производство).
6. Площадь участка не ограничена (от 6 соток до тысяч ГА), в зависимости от видов деятельности КФХ и общей площади земли муниципального округа.

Крестьянско-фермерское хозяйство.

Какую с/х коммерческую деятельность можно вести на земле КФХ?

Нумерация по ОКВЭД в налоговой инспекции.

01.1 Растениеводство
01.11 Выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
01.11.1 Выращивание зерновых и зернобобовых культур
01.11.2 Выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина
01.11.3 Выращивание масличных культур
01.11.4 Выращивание табака и махорки
01.11.5 Выращивание сахарной свеклы
01.11.6 Выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов
01.11.7 Выращивание прядильных культур
01.11.8 Выращивание прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
01.12 Овощеводство; декоративное садоводство и производство продукции питомников
01.12.1 Овощеводство
01.12.2 Декоративное садоводство и производство продукции питомников
01.12.3 Выращивание грибов, сбор лесных грибов и трюфелей
01.12.31 Выращивание грибов и грибницы (мицелия)
01.12.32 Сбор лесных грибов и трюфелей
01.13 Выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей
01.13.1 Выращивание винограда
01.13.2 Выращивание прочих фруктов и орехов
01.13.21 Выращивание плодовых и ягодных культур
01.13.22 Выращивание орехов
01.13.23 Выращивание посадочного материала плодовых насаждений
01.13.24 Сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих
01.13.3 Выращивание культур для производства напитков
01.13.4 Выращивание культур для производства пряностей
01.2 Животноводство
01.21 Разведение крупного рогатого скота
01.22 Разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков
01.22.1 Разведение овец и коз
01.22.2 Разведение лошадей, ослов, мулов и лошаков
01.23 Разведение свиней
01.24 Разведение сельскохозяйственной птицы
01.25 Разведение прочих животных
01.25.1 Разведение пчел
01.25.2 Разведение кроликов и пушных зверей в условиях фермы
01.25.3 Разведение шелкопряда
01.25.4 Разведение оленей
01.25.5 Разведение верблюдов
01.25.6 Разведение домашних животных
01.25.7 Разведение лабораторных животных
01.25.8 Разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах, разведение дождевых (калифорнийских) червей
01.25.81 Разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах
01.25.82 Разведение дождевых (калифорнийских) червей
01.25.9 Разведение прочих животных, не включенных в другие группировки
01.3 Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
01.30 Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
01.4 Предоставление услуг в области растениеводства, декоративного садоводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг
01.41 Предоставление услуг в области растениеводства и декоративного садоводства
01.41.1 Предоставление услуг, связанных с производством сельскохозяйственных культур
01.41.2 Предоставление услуг по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений
01.41.3 Предоставление услуг по эксплуатации мелиоративных систем
01.42 Предоставление услуг в области животноводства, кроме ветеринарных услуг
01.5 Охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях
01.50 Охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях

Причем такие виды деятельности как “01.12.32 Сбор лесных грибов и трюфелей” и “01.13.24 Сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих” вообще смещают “центр активности” в близлежащие леса! А “01.11.6 Выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов” позволяет высадить на земельном участке клевер и любоваться отличным газоном.

Это значит, что участки с целевым назначением Крестьянское( фермерское) хозяйство можно предлагать потенциальным фермерам, желающим приобрести землю для своего бизнеса.

Каждый из этих видов деятельности позволяет использовать земельный участок по его целевому назначению.

В случае второго термина:

А если человек не хочет быть фермером и сдавать отчетность в налоговую инспекцию, а большой участок иметь хочет, какие варианты можно рассмотреть в таком случае?
Собственник земельного участка КФХ еще не является фермером, пока он не встал на учет в налоговой инспекции!

На сегодняшний день, регистрация в налоговой инспекции КФХ – это добровольное дело, независимо от прав собственности на участок КФХ. Кстати, земельный налог меньше от дачного в 5 раз.

Читать еще: Как продать часть земельного участка соседу?

Очень часто покупатели задают вопрос « Что можно построить на участке с целевым назначением КФХ?»

Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 Гл.4.ст. 11,п.2 гласит:

Например, категория земли для населенных пунктов, разрешенное использование-для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства.

Участок не может быть изъят в случае его неиспользования в течение первых 3-х лет после возникновения права собственности. В судебной практике не встречаются изъятия земельных участков в случае их неиспользования.

Изымаются или предъявляются требования только в случае иных видов нецелевого использования, то есть использования не по назначению.

Крестьянско-фермерское хозяйство.

Что нужно для застройки?

1. Написать заявление в администрацию, в отдел градостроительства и архитектуры. Обосновать необходимость проживания на участке, связанную с непрерывным рабочим процессом.
2. Администрация должна разработать генеральный проект застройки участка на основе проекта, предоставленного собственником.(В проект застройки можно включить- жилой дом, хозпостройки, ограждения земельного участка, пруд, площади под сад, огород и др.)
3. В случае необходимости, изменить целевое использование, согласно градостроительных регламентов.( например на дачное строительство). Читай статью Как изменить целевое назначение земельного участка?
4. Генеральный план застройки утверждается Постановлением Главы муниципального округа

Почти всегда условием для получения разрешения на строительство является фермерство, то есть постановка на налоговый учет как фермер, для получения налогов в казну района.

Застройка должна занимать не более 30 % площади земельного участка.

Сооружения, такие как баня, сарай , теплица, туалет, не имеющие капитального фундамента регистрации не подлежат, но требуется получение разрешения на их возведение.

Практический опыт показывает, что РОСРЕЕСТР зарегистрирует право собственности на жилой дом, построенный на земле КФХ, если имеется постановление местной Администрации. А получить такое разрешение очень-очень трудно.

В настоящее время Правительство России рассматривает возможность жилого строительства на этих землях с соответствующими изменениями в Закон. ЖДЕМ!

В чем отличие участков КФХ от сельскохозяйственного производства?

КФХ– чтобы построиться надо стать фермером, сдавать отчетность
С/Х– фермером становиться не надо, но надо изменить целевое назначение под дачное строительство.

КФХ по всем юридическим и градостроительным параметрам подходит для создания и развития усадьбы (имения).Старое русское понятие родового поместья.

Большого рынка усадеб еще не существует, но имеются все предпосылки для его создания в России. Состоятельные люди ради престижа покупают такие участки и строят себе родовые поместья. Но для этого необходимо, чтобы участок был видовым, у водоема, у леса, существовала транспортная доступность.

Резюме:
• На земле КФХ строиться можно, но нужно пройти процедуру получения разрешений и согласований в местной Администрации
• Можно построить дом, назвав его сторожкой, никто не выселит!
• Можно создать сельскохозяйственный бизнес
• Можно построить усадьбу (имение),см.пункт первый
• Можно изменить разрешенное использование(или целевое назначение), если это не противоречит градостроительному регламенту муниципального округа.
• Ценность КФХ в том, что у него площадь от 100 соток, а в дачном строительстве от 6 соток

Вывод- господа риэлторы продавайте земли больше и лучше!

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки – возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Я являюсь ип Глава кфх планирую продать участок земли сельхоз назначения площадью

41 Га и стоимость 6000000 нужно ли будет мне платить налог, какой и сколько?

Да, нужно будет платить. Налог будет зависеть от того какую систему налогообложения вы применяете. (См например, гл. 26.2 НК РФ)

Вы об этом ничего не пишите. Тут Вам налог будут считать не как физическому лицу, а по правилам для ИП/КФХ исходя из системы налогообложения.

По общему правилу, если земельный участок находился в собственности более 3 лет, то при его продаже платить налог не нужно. Оплата налога будет зависеть от того, какая система налогообложения была выбрана индивидуальным предпринимателем.

В вашем случае налоговая ставка ЕСХН 6%.

“Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)

НК РФ Глава 26.1. СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ

(ЕДИНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ НАЛОГ)

поскольку Вы ИП и у Вас кфх, земля использовалась для предпринимательской деятельности и платить налог придется как ИП, согласно применяемой Вами системе налогообложения, а не НДФЛ. НК РФ ст.346.11 или НК РФ ст.249, либо единый сельскохозяйственный налог НК РФ ст.346.1-346.6. Если у Вас ЕСХН, то платить будете 6%, ст.346.8 НК РФ. Как физ. лицо выйти на НДФЛ Вы не можете, поскольку земля использовалась в предпринимательской деятельности.

У меня ЕСХН, значит я должна буду заплатить 6% от стоимости участка?

нужно понимать с какого времени вы являетесь право собственником, какая кадастровая стоимость?

Читать еще: Как продать земельный пай сельхозназначения?

В вашем случае налоговая ставка ЕСХН 6%.

НК РФ Глава 26.1. СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ

(ЕДИНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ НАЛОГ)

Вы не можете применять ЕСХН, продажа участка не является сельхоз деятельностью!

К Вам применяется общая система налогообложения НДС – 20% ,

Взносы в ПФР за год, если ВЫ не закроете КФХ

в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере (29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года) плюс 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период.

При этом размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование за расчетный период не может быть более восьмикратного фиксированного размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, установленного абзацем вторым настоящего подпункта;

2) страховые взносы на обязательное медицинское страхование в фиксированном размере 5 840 рублей за расчетный период 2018 года, 6 884 рублей за расчетный период 2019 года и 8 426 рублей за расчетный период 2020 года.»;

Итого НДС – 1200000

ПФР 2019 г.-29 354 за год

Мед страх. – 6884

Итого – 2073238 руб.

Можно уменьшить если закроете КФХ на Сумму-22015,5 ПФР и Мед страх-5163

Сам недавно закрыл КФХ

ОДИН ВЫХОД ЕСТЬ – если участок не использовался для ведения предпринимательской деятельности и владеете участком более 3 лет, то налог не платите

Как купить или продать участок земли под ферму: условия, порядок, плюсы и минусы

Продать или купить землю на территории РФ под ферму можно, учитывая некоторые особенности. Согласно законодательству, для ведения ЛПХ и КФК используются земли сельхозназначения и населенных пунктов. Все действия, связанные с юридическими моментами, регламентируются статьями Земельного законодательства России и другими федеральными законами.

Использование земли под ферму

Согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для ведения деятельности фермер может использовать или приобретать земли сельхозназначения. Что это означает? Все земли РФ подразделяются на категории. К примеру, жилые дома можно строить только на землях населенных пунктов, а в границах лесного или водного фонда нельзя. То же самое с использованием земель под ферму.

Участок, предназначенный для КФХ (крестьянского (фермерского) хозяйства), может быть только из земель с/х категории. Неважно, находится он в собственности или сдается в аренду на условиях. Это указано в статье 11, п. 1. На этой земле фермер совместно со своей семьей может выполнять следующие виды работ:

производство с/х продукции (растениеводство, птицеводство, животноводство, пчеловодство);
переработка продукции собственного производства;
хранение с/х продукции;
транспортировка и продажа.

Фермером считается предприниматель, который занимается на своей земле сельским хозяйством. А по сути — любым из перечисленных выше видов деятельности.

Чтобы построить помещение для хранения или переработки продукции, для содержания с/х животных, для обслуживания труда фермера, можно воспользоваться находящимися в распоряжении КФХ территориями.

Для жилых домов есть несколько вариантов: приобретать дополнительные ЗУ (земельные участки) из категории «Земли населенных пунктов» или, при возможности, переводить в эту категорию часть имеющейся земли.

Законодательные требования для фермерских земель

Кроме логики и здравого смысла есть законы, по которым одну территорию можно использовать для ведения фермерского хозяйства, а другую — нет. Основные требования прописаны в следующих законодательных актах:

Земельный кодекс (ЗК РФ);
Гражданский кодекс (ГК РФ);
закон «Об обороте земель с/х назначения»;
федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Основной идеей, объединяющей все законы, является положение о том, что фермерство может осуществляться только на землях с/х категории. Категория каждой территории указана на публичной кадастровой карте и в официальных документах на землю. Такие участки расположены за чертой населенных пунктов, что надо учитывать при их выборе.

Любой вид деятельности (животноводство, овощеводство, пчеловодство и пр.), связанные с фермерством, можно осуществлять только на землях с/х категории, что подтверждается соответствующими нормативными правовыми актами.

Каждый ЗУ, выбранный фермером, должен соответствовать максимальному и минимальному размеру. Нет понятия минимальной площади только у некоторых разновидностей КФХ, например тех, кто занимается пчеловодством.

Строительство сопутствующих зданий и сооружений, которые будут задействованы фермером, можно осуществлять на землях других категорий. Если фермер построит без соответствующего разрешения коттедж на «своей» земле с/х категории, то по закону здание может быть снесено.

Есть общие требования к ЗУ, без соблюдения которых его невозможно приобрести. Собственник должен пройти процедуру межевания участка, зарегистрировать его в Росреестре. Только после получения полного комплекта документов землю можно купить или продать.

Общие требования

Кроме общих юридических требований, по которым одну территорию можно использовать под фермерское хозяйство, а другую нет, есть задачи конкретного КФХ и возможности ЗУ. Участок должен обладать теми производственными ресурсами, которые подходят фермеру.

Читать еще: Как продать земельный участок без документов?

Экология

Под экологией понимается не только защита окружающей среды, но и вопрос о взаимодействии представителей живого мира между собой. К примеру, пчел нельзя заводить вблизи тех с/х угодий, где часто используются ядохимикаты. Или фермерам надо договариваться между собой.

Очень часто организация фермерского хозяйства невозможна из-за отсутствия подходящих климатических условий: невозможности организовать искусственный полив, при резких колебаниях температур, обильных осадках или их отсутствии.

Местоположение

Очень важный фактор — местоположение ЗУ. Здесь можно выделить несколько пунктов:

рельеф поверхности;
состав почвы;
климатические особенности;
близость населенных пунктов, дорог;
наличие рядом лесов и водоемов.

Последний пункт очень важен в первую очередь для тех, кто занимается растениеводством. Обычно леса защищают культурные посадки от ветров, которые неизбежно возникают на больших территориях.

Водоемы важны при необходимости полива или доступа к питьевой воде животных. Для водоплавающей птицы находящийся на территории фермерского хозяйства водоем станет основной средой обитания.

Транспортная доступность

Транспортная доступность в любой сезон очень важна для фермеров, поскольку они занимаются коммерческой деятельностью. Это значит, вся продукция, которую они выращивают, предназначена для продажи. При выборе ЗУ надо совместить удачное расположение участка и отдаленность его от населенных пунктов.

Особенно важна близость к городу для тех, кто занимается продажами не сезонно, а каждый день. К примеру, фермеры, реализующие молочные продукты ежедневно. Им важно как расстояние, так и качество дорожного полотна.

Инфраструктура и коммуникации

Земли с/х категории, как правило, имеют свои особенности. Главной зачастую является их удаленность от благ цивилизации. Почти в каждой отрасли сельского хозяйства важно проведение следующих коммуникаций:

электричество;
вода;
канализация;
газ.

Проверять технические возможности проведения или подключения нужных вам услуг необходимо заранее, чтобы в дальнейшем не получить неприятного сюрприза.

Условия продажи ЗУ

Основные условия продажи земельного участка — это дальнейшая форма деятельности на его территории. Под ЛПХ приобретается земля в черте города (категория «Земли населенных пунктов»). Второй вариант — за городом (категория «С/х назначение»), но только плодородная. Под КФК приобретаются земли только с/х категории, независимо от их плодородия. Запрещается использовать земли других категорий.

Кто может совершать такие сделки

Продавать землю имеют право только ее собственники. Продавцами ЗУ выступают частники, юридические лица, а также государство в лице представителей — местной власти. Государство использует в качестве метода продажи — аукцион, что не запрещено законом. Остальные продают участки напрямую или через посредников. Приобретать землю могут дееспособные граждане, компании и даже иностранцы.

Плюсы и минусы покупки

Несмотря на схожесть деятельности фермера и члена ЛПХ, между ними есть существенная разница. Если у фермера большая прозрачность перед государством, то у владельца ЛПХ — меньше возможностей. Какие есть возможности у КФХ, можно прочитать ниже.

Плюсы

Фермер имеет возможность выбрать для себя любой вид с/х деятельности. В этом он получает свободу, равно как и в том, что касается выбора земельного участка. При разумном вкладывании средств у фермера появляется возможность больших перспектив. Если КФХ получает государственную субсидию, то на первых порах проблемы существенных расходов на технику, посадочный материал или поголовье скота не возникает.

Минусы

Из минусов можно назвать в первую очередь большую зависимость прибыли фермера от внешних факторов. Чаще всего это климатические условия. Чтобы свести опасность к минимуму, на первых порах потребуется значительное вливание средств.

В первые годы деятельность фермера вряд ли можно назвать прибыльной. Обычно с/х продукция начинает окупать себя через несколько лет. К тому же помощь государства не всегда удается получить. Для ее оформления необходимо собрать определенные справки.

Как купить и продать земли сельхозназначения под КФХ

Покупка и продажа надела земли начинается с предпродажной подготовки документов. В настоящее время все нужные бумаги можно оформить не только в Росреестре, но и в МФЦ. Главной бумагой на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. Она объединяет старое свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт.

До начала подписания договора купли-продажи покупателю надо убедиться в том, что все документы есть в наличии, а земля не находится в залоге. Проверить такую информацию можно на сайте Росреестра. Перепроверить ее необходимо самостоятельно еще раз перед сделкой из документов продавца. Есть несколько способов продажи земли:

самостоятельно;
через агентства;
посредством аукционов.

Последний способ доступен только государственным и муниципальным предприятиям. При продаже первым способом договор можно составить без нотариального оформления в 3 экземплярах. На основе этого документа в МФЦ подается заявление. Через несколько дней новый собственник получает выписку из ЕГРН, которая становится документом, доказывающим право собственности.

Налогообложение сделок

На продажу участка под ЛПХ распространяется действие гл. 23 Налогового кодекса (НК РФ), по которому продавец платит 13-процентный подоходный налог. Освобождается от него только в том случае, если земля находилась в пользовании продающей стороны более 5 лет. При купле-продаже КФК нормы налогообложения зависят от того, какая система налогообложения выбрана продавцом.