Продать часть дома с землей

Как оформить продажу части дома с земельным участком

Дом, как вид недвижимой собственности, может находиться в распоряжении нескольких лиц. Собственник вправе совершать сделки со своей долей в общем имуществе. Чтобы правильно оформить продажу части дома, важно разобраться в правовых основах данного вопроса.

Основания для возникновения общей собственности

Право на часть дома (а также землю, если право было приобретено на жилье с земельным участком) появляется у граждан в результате:

Во всех перечисленных случаях заключается соответствующий договор. Он становится основанием для пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Впоследствии может возникать потребность в её продаже. Этот процесс сопровождается составлением и подписанием договора купли-продажи.

Процесс продажи доли жилого дома

Отношения, возникающие при покупке и продаже общего дома, регулируются статьями ГК РФ. Согласно этому закону, другие собственники обладают преимуществом при реализации долей. То есть, инициатор обязан оповещать их о продаже своей части и её условиях.

После получения уведомления совладельцы принимают решение о покупке или отказе от неё, о чём сообщают в течение месяца в письменной и нотариально удостоверенной форме (участие нотариуса не обязательно, но специалисты рекомендуют заверять ответ его подписью).

При отсутствии ответа других сторон собственник вправе продать свою долю другим лицам.

Спорные ситуации

В некоторых случаях процесс реализации недвижимости затрудняется:

невозможно установить адрес проживания одного или нескольких собственников и их местонахождение, чтобы отправить уведомление;
обладатели долей целенаправленно уклоняются от получения уведомления и препятствуют совершению сделки.

При возникновении подобных проблем продавец может совершить сделку путем заключения договора дарения. Официально она представляет собой безвозмездную передачу имущества без участия остальных сторон. Во избежание появления споров в будущем рекомендуется поручать проведение сделки квалифицированным специалистам.

Наиболее приемлемые способы продажи

Рыночная стоимость части дома гораздо меньше, нежели всей жилплощади. В связи с этим, собственникам выгоднее продать недвижимость целиком, а затем разделить вырученные средства.

Поэтому продавцу необходимо, прежде всего, попробовать договориться с совладельцами, либо отделить его часть жилья и продавать в качестве самостоятельного объекта (если это возможно).

Как выделить долю

Чтобы выделенная в рамках одного дома часть приобрела статус самостоятельного жилого помещения, она должна:

отделяться от других помещений;
соответствовать всем предъявляемым нормам: иметь отдельный выход, технический паспорт;
при выделении в самостоятельное жилье не нарушать права других жильцов.

Документы

Процесс купли-продажи части дома сопровождает нотариус. В целом он совершается также как при заключении сделки с участием недвижимости целиком. Однако есть ряд особенностей. Так, придется представить кадастровые документы на всю жилплощадь и продаваемую часть, а в заключаемом договоре указать не только конкретную цену сделки, но и стоимость дома на рынке недвижимости в данном регионе.

Договор обязательно должен содержать сведения:

данные сторон: ФИО, место регистрации, сведения о паспорте (номер, серия, кем и когда выдан);
обязанности участников;
сведения о предмете договора: размер, условия, другие технические характеристики;
указание на обязательные нормативные акты;
стоимость передаваемого имущества;
подтверждение отсутствия обременений (арестов, нахождения в праве собственности других лиц);
правила расторжения;
количество копий;
дата заключения и подписи участников.

Как продать дом в долевой собственности

У меня в долевой собственности 1/3 дома, могу ли я ее продать?
Можно ли продать часть дома в долевой собственности без межевания.
Можно ли продать дом, если земля долевой собственности без межевания.
Как продать дом в собственности а участок в долевой?
Как продать дом в долевой собственности? Какие нужны документы?
Долевая собственность на дом
Долевая собственность дома
Долевое право собственности на дом
Общая долевая собственность на дом
Как продать долевую собственность

1.1. Распорядится, т.е. продать, подарить можно только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в росреестре. Причем, при продаже имущества, находящегося в долевой собственности преимущественное право покупки принадлежит сособственникам. Если они отказываются от письменного предложения приобрести долю, тогда вы имеете право предложить ее кому то постороннему.

2. У меня в собственности 1/3 доли земельного участка и 1/6 дома. Письменные отказы от преимущественного права покупки каждому участнику долевой собственности через нотариуса оформила (письма отсылала) давно. Какие мои дальнейшие действия? Размежевать землю? Как? Выделить долю дома с отдельным входом? Ведь непонятно какую часть (комнату) или в каком месте клочок земли можно продать. И даже сдать не могу.

‘Использована информация юридической социальной сети https://www.9111.ru’оли дома.

2.1. Если вы приняли решение продать свою долю, то дальше ваша задача найти покупателя, который приобретёт у вас по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.
А поскольку вы продаёте именно долю на участок и квартиру, то ничего выделять и межевать, вы сейчас не сможете.
Покупатель приобретёт вашу долю в квартире и земельном участке.
А вот если вы хотите чтобы у вас был отдельный земельный участок и отдельная квартира, нужно было действовать совсем по-другому

Остались вопросы, Обращайтесь в личные смс.

2.2. Выделить долю в натуре можно по соглашению между собственниками, либо через суд устанавливать границы в доме.
А так, можете просто продать долю через нотариуса, без выделения комнат и границ.
Желаю Вам удачи и всех благ!

3.1. Если дом в долевой собственности, то у второго собственника есть преимущественное право покупки, конечно если доля продается не второму собственнику. Письменное предложение в данном случае для сделки купли-продажи является обязательной. Для договора дарения, уведомление не предусмотрено.
С уважением, адвокат Лугачева Е.Н.

3.2. Да, если дом находится в совместной долевой собственности, в частности двух собственников, каждый из которых вправе продать свою ДОЛЮ, но при этом обязан письменно уведомить другого собственника об этом, предложить ему воспользоваться преимущественным правом покупки, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ. В случае если собственник дома, получивший данное уведомление не воспользуется своим правом покупки в течение месяца, другой собственник вправе продать свою долю третьему лицу.

3.3. Исходя из того что вы написали действия должны быть в соответствии с законодательством рф.

4.1. Можете, с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ.

4.2. Да можете, но учтите, что у других собственников есть право преимущественной покупки, уведомляйте сначала их.

5.1. Оформить нотариальную доверенность.

6.1. Екатерина!
Вы как собственник имущества (доли в праве собственности на дом) имеете право его продать либо распорядиться иным способом.
Другие собственники имеют право преимущественной покупки, поэтому через 30 дней после уведомления соседей можете продавать другим лицам.
Право пользования землей под домом перейдет новому собственнику вместе с долей в доме.
Гражданский кодекс РФ, Статья 209.
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Удачи Вам! Благодарю за отзыв.

6.2. Да, можете земля принадлежит администрации города.

7.1. 1. Вы оба равноправные собственники, поэтому оба имеете право пользоваться своим имуществом.

2. Обратитесь в суд об определении порядка пользования этим имуществом.

3. Производился ли раздел имущества при разводе? Когда приобреталось это имущество? Может имеет смысл поделить имущество и дом вам целиком отойдет.

4. Как уже советовали, если в отношении вас совершают противоправные действия – обращайтесь в полицию. Это кроме того будет дополнительным доказательством в суде.

7.2. Во первых вы должны обратиться в полицию что он вас выгоняет
Если он вас не пускает в дом вы можете подать заявление на вселение и компенсацию морального вреда. Рекомендую найти хорошего юриста из вашего города.

8.1. В общей долевой собственности каждый собственник выступает в отношении своей доли самостоятельно. Поэтому Вы вправе выкупить только одну долю.

8.2. Да, Вы можете принять предложение только одного собственника, а другое проигнорировать. Никакой обязанности выкупать обе доли у Вас нет.

9.1. можете оформить на детей часть своей доли, например заключив договор дарения ГК РФ ст.572, за детей должен при этом должен выступать второй родитель. При дарении брата уведомлять не требуется.

10.1. Да, можете выделить доли детям путем дарения. При этом имейте в виду, что деньги, равные стоимости долей детей в имеющейся квартире должны быть после продажи депонированы на счетах детей и распорядиться ими Вы сможете только с согласия органа опеки и только в интересах детей, ст. 37 ГК РФ, то есть вложить эти деньги в строительство не получится.

11.1. Вам сначала нужно оформит право собственности на земельный участок. Определить также доли земельного участка, а потом уже продавать. Я не знаю подробностей, если подходите под дачную амнистию, можно подать заявление в Росреестр через мфц. Если нужна более подробная консультация, пишите в ватсап.

12.1. Обращайтесь в суд с иском о выделе доли в натуре.

13.1. Нет, не нужно будет ждать! Если Вы ранее владели долей в этой квартире, то срок владения для цели освобождения от налогообложения доходов от продажи квартиры будет отсчитываться от дня, когда Вы стали собственницей первоначальной доли, то есть от 2016 года.
То, что Ваша доля увеличится в этом году вследствие дарения 1/2 доли дочерью, не будет иметь значения.
На этот счет существуют многочисленные разъяснения Минфина, ФНС и судебная практика.

13.2. Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Поскольку одаряемой является ваша дочь вы освобождены от уплаты НДФЛ.

Как продать часть дома

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Читать еще: Наследование земли не оформленной в собственность

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
Жилое помещение – это недвижимое имущество.
Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.

Как продать долю в доме и часть земельного участка

Владельцами жилой недвижимости иногда бывают несколько человек. В таком случае квартира или дом – общая долевая собственность, а их продажа имеет регламентированные особенности. Если не соблюсти установленные нормы, подписанный договор может быть аннулирован.

Законы о продаже недвижимости

Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ). Глава 16 посвящена вопросам использования общей собственности. Статья 245 оговаривает, что каждый из владельцев вправе индивидуально распоряжаться своей частью имущества (продать, подарить, завещать).
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Статья 42 рассматривает ситуацию, когда имущество в общей собственности, описывает возможность продажи части дома, квартиры или земельного участка.
Постановление Верховного Совета РФ 11.02.1993 №4462-1 «О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Статья 5 говорит об особенностях работы нотариуса, заверяющего сделку.

Условия продажи части дома

С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.

С одним владельцем

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

Совместно нажитого супругами

Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
признание мужа или жены недееспособными;

С несколькими собственниками

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.

Продажа части дома с одним собственником

Пошаговые действия включают следующие этапы:

Поиск покупателя через объявления или агентства недвижимости.
Подготовка договора о купле-продаже. Лучше, если в процессе будет участвовать юрист. Нужно обязательно оговорить долю недвижимости, которую продавец отчуждает. Необходима ссылка на документ, подтверждающий права собственности.
Подписание договора и заверение его у нотариуса.
Государственная регистрация соглашения.
Получение денег за сделку, оформление расписки.

Типовой пакет включает оригиналы документов:

Паспорта или другие удостоверения личности продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об отсутствии обременений, о кадастровой стоимости, передаче прав на владение.
Разрешение провести сделку от органов опеки, попечительства, если на продаваемой части жилья прописаны несовершеннолетние дети.
Справка об отсутствии налоговой задолженности.
Выписка из домовой книги.
Документ, который подтверждает право собственности на долю жилья.
Сертификат об оценке (при необходимости).

Правоустанавливающие документы на недвижимость:

Договор купли-продажи.
Свидетельство о приватизации.
Завещание.
Справка о выигрыше имущества.
Дарственная.
Ипотечный договор с банком.
Соглашение об обмене.

Как продать долю, если дом куплен в браке

По закону, чтобы реализовать совместно нажитую недвижимость, требуется согласие второго супруга, при этом возможны два варианта:

Он разрешает продажу. Это самая простая ситуация, не требующая дополнительных усилий.
Не дает согласия. Формально это не мешает реализовать долю недвижимости, но может создать проблемы в перспективе.

При согласии второго супруга на продажу

В этом случае разрешение мужа или жены оформляют нотариально. Оно дополняет типовой пакет документов вместе со свидетельством о браке. Дальнейшая сделка, переоформление на нового покупателя доли в жилье происходит по стандартному пути.

Читать еще: Как продать часть дома без земли?

Пакет документов включает:

Паспорта продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Выписку из ЕГРН.
Документ, который устанавливает право на долю недвижимости (например, справку о принятии наследства).
Сертификат об оценке (при необходимости).

Без одобрения сделки вторым супругом

Если муж или жена не дают согласия на продажу доли в доме и части земельного участка, то есть два способа решить проблему:

Попытаться прийти к компромиссу.
Продать долю в доме с землей без согласования. Вторая сторона опротестовать такое решение быть в исковом порядке.

Документы для обращения в суд:

Паспорт.
Исковое заявление, где указаны обстоятельства продажи доли в недвижимом имуществе (дата, цена), несогласие с этим решением.
Свидетельство о браке.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Порядок продажи доли дома с несколькими собственниками

Продавцу необходимо соблюсти требования закона, дающего другим владельцам недвижимости преимущественное право на покупку. Когда дольщики по разным причинам не получили извещения и из-за этого потеряли свое преимущество на выкуп доли в доме, они могут подать иск. Если суд решит, что продавец ущемил права совладельцев, сделка будет аннулирована. Срок подачи иска – 3 месяца с момента, когда произошла продажа дома в долевой собственности.

Необходимые документы

Паспорта участников сделки.
Нотариально заверенные согласия на продажу недвижимости от всех совладельцев.
Справка из ЕГРН.
Брачный договор.
Выписка из лицевого счета.
Свидетельство о браке.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (соглашение о приватизации, договор купли-продажи, завещание, дарственная).
Соглашение о купле-продаже.
Акт приемки-передачи.

Оповещение совладельцев

По закону эта процедура обязательна. Требуется письменно уведомить совладельцев, что хотите продать долю недвижимости. Сообщения вручают лично под подпись или отправляют заказным письмом с уведомлением.

Текст оповещения обязательно содержит:

Информацию о намерении гражданина продать часть дома.
Предложение выкупить долю за установленную цену.

В течение 30 дней каждый из получателей должен дать один из вариантов ответа:

Отказ. При этом долю имущества можно продать третьим лицам.
Согласие на приобретение. Так он получает еще одну долю по упрощенной схеме. Если на эту часть претендует сразу несколько дольщиков, то продавец имеет право сам выбрать покупателя.

Когда совладелец отказывается приобрести предложенную долю, то его решение должно быть зафиксировано документально:

Если информацию отправляли почтой, то подтверждением выступит уведомление о вручении письма со сроком позднее, чем месяц назад. То есть совладелец извещен, у него было время, чтобы принять решение.
Если оповещение вручали лично, то для продажи имущества третьим лицам от каждого из собственников необходима письменная виза. Она подтверждает нежелание купить часть имущества на предложенных условиях.

Если другие собственники против продажи

По разным причинам дольщики могут хотеть, чтобы гражданин не продавал свою часть. Владелец доли недвижимости должен знать, что это будет препятствием только первые 30 дней после объявления им намерения реализовать свою часть дома. В этот период другие собственники могут не подписать отказ. По истечении срока их позиция не будет иметь значения.

Решение проблемы – выделить свою часть в натуральном виде. Это потребует от владельца дополнительных расходов, но стоимость его доли жилья возрастет.

Продажа части дома с земельным участком

Порядок действий включает следующие шаги:

Поиск стороннего покупателя, если получен отказ других собственников.
Подготовка двух договоров купли-продажи – отдельно для части дома и для земли.
Сбор продавцом типового пакета документов.
Подписание сторонами договора и нотариальное заверение сделки.
Государственная регистрация процедуры смены собственника недвижимости.
Передача денег от покупателя, получение расписки.

Нюансы продажи земли в том, что владелец предварительно может выделить ее из общей собственности. Эта операция возможна не во всех случаях. Например, если к участку можно подъехать только с одной стороны, то ничего не выйдет. Для отделения потребуется специальное межевание с установлением границ и новых прав собственности. Как и в случае с жилой недвижимостью, потребуется согласие всех дольщиков.

Как продать отдельно стоящую часть дома

Владельцу нужно знать, что юридическое понятие доли – это имущественное право на определенную часть недвижимости (например, на 1/4). Оно не имеет вещественного эквивалента в виде комнаты, но может быть выражено как часть от общей площади или суммы от продажи жилья. При этом по закону разрешено выделить долю в натуральной форме, обособив ее от остального жилья.

Самый распространенный пример – отдельно стоящая часть дома. После обособления это будет самостоятельный объект недвижимости, который продают так же, как обычное жилье. В таком случае стоимость строения увеличится, отпадает необходимость получать разрешения от прежних совладельцев.

Часть дома может быть признана отдельной, если недвижимость:

Физически отделена от других помещений, например, имеет собственный вход.
Соответствует установленным санитарным требованиям и техническим нормативам.
При выделении части из общей собственности не приводит к ущербу интересов других совладельцев.
Имеет отдельный техпаспорт, который оформлен на обособленную часть, и она поставлена на кадастровый учет.

Расходы по продаже доли в доме

Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости

Оформление отказа других собственников через нотариуса

При отправке почтовым сообщением

Заверение на рабочем месте

Госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи

При подаче заявки лично

Оформление через Госуслуги

Видео

Как продать часть земельного участка?

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

Завещать её в установленном порядке;
Отказаться от её владения;
Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

Субъекты России;
Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

Читать еще: Можно ли продать землю сельхозназначения?

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
Подготовка необходимой документации. К ней относятся:

Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
Кадастровый паспорт на недвижимость;
Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
Платежная квитанция об уплате госпошлины.

Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:

Личные данные участников процедуры;
Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
Стоимость части участка;
Способ и сроки её оплаты;
Ограничения по использованию объекта.

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Юридические тонкости купли-продажи недвижимости: как продать долю в доме с землей

Обычно продажа части недвижимого имущества наблюдается, когда собственников жилья несколько. Тогда вопрос отчуждения долей может встать при разъезде родственников при покупке другого жилья или супругов при разводе. Дополнительные нюансы имеет правопередача в отношении недвижимости, связанной с землей. Самый простой вариант продажи частицы дома – это передача правомочий остальным собственникам, поскольку для них законодательно предусмотрено преимущественное приобретение.

Особенности сделки по продаже доли дома с землей

В действующих законодательных правилах имеются четкие указания относительно сделок, связанных с недвижимостью с участком. Предусмотрены и тонкости правопередачи долей таких объектов. И вот каковы особенности этих сделок:

Если вы покупаете отдельно расположенный дом, то автоматически приобретаете и возможность пользования землей, на которой стоит здание. При этом решающее значение имеет, какой именно объем правомочий был у прежнего владельца: если он был собственником земли, то и приобретатель станет им, а если собственник мог распоряжаться в полной мере только строением, то и новый владелец будет располагать только правом землепользования.
Соответственно правилам Земельного кодекса (пункту 1 статьи 35) объем прав пользования земельным участком, на котором располагается жилая постройка, должен быть адекватен обеспечению нормального функционирования всего объекта в комплексе.
В случае, когда приобретается частица строения, вместе с нею возникает и определенный объем прав (пользовательских либо собственнических) пропорционально купленному.
яЕсли дом находится в собственности, а вот земельный участок под ним – нет, право первоочередного приобретения имеет собственник дома (или его доли) (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Первыми приобрести долю в доме имеют право сособственники остальных долей в соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому когда владелец доли задумал отчуждать свою частицу жилья, прежде чем предлагать ее посторонним лицам, он должен письменным образом уведомить об этом других собственников (п. 2 ст. 250 ГК).

Законом не предусмотрено отчуждение отдельно стоящего жилья без участка, на котором оно расположено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Однако в земельном законодательстве предусматривается и ряд исключений (ст. 27):

если продается частица объекта, для пользования которой не требуется участок;
если надел выведен из оборота;
земельный надел под приобретаемой постройкой используется на правах сервитута, то есть передать его нельзя.

В последнем случае все-таки возможно купить такую землю, но только если законом такая правопередача разрешается.

Как можно продать долю?

Для оформления сделки вначале требуется собрать пакет документов:

паспорта представителей сторон договора купли-продажи;
документы, устанавливающие право собственности продавца на дом или продаваемую его частицу;
письма от всех сособственников, если таковые имеются, что они не претендуют на первоочередное приобретение;
справка из паспортного стола о том, что все жильцы из продаваемого жилья выписаны;
договор купли-продажи, заверенный нотариально;
приемно-передаточный акт.

Все получаемые вами ответы и справки должны быть заверены нотариусом.

Общий алгоритм действий при продаже выглядит так:

если не оформлены бумаги на долю в имуществе, необходимо произвести оформление и получить кадастровые документы и выписку из Единого госреестра недвижимости;
составьте бумагу, в которой указываете условия отчуждения и цену, заверьте нотариально;

Смысл указанного действия заключается в том, что по правилам гражданского законодательства осуществлять передачу в случае отказа или отсутствии ответа в течение месячного периода других сособственников можно по цене, не меньшей, чем предлагалась владельцам в этом же доме для выкупа.

направьте всем сособственникам письменные уведомление о продаже вместе с бумагой об условиях и цене, получите от них ответы и заверьте нотариально, если они не ответят, через месяц вы вправе продавать свою собственность другим лицам;
осуществите выписку всех прописанных лиц, возьмите об этом соответствующую справку в домоуправлении (паспортном столе);
составьте договор купли-продажи и заверьте его у нотариуса.

После всех этих действий покупатель может регистрировать возникшее у него право собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.

Если доля продающего выделена в натуре, он не обязан учитывать мнение других обладателей имущества.

Как продать свое имущество банку?

По правилам, установленным п. 2 ст. 246 ГК, каждый из обладателей в долевой собственности имеет право распоряжаться своим добром, как ему угодно. Однако ст. 250 в это правило внесены ограничения: необходим отказ всех остальных дольщиков от преимущественного правоприобретения.

Продать банку свою частицу можно, если это не единственное пригодное место жительства для вас. Банки редко соглашаются на заключение договора, так как тогда их представителям придется заниматься всей документацией. Чаще всего необходимость продажи имущества банку связана с задолженностью этому кредитному учреждению. Банки предлагают другой вариант: должник продает жилище и оформляет сделку сам, а вырученные деньги вносит в счет долга.

Банк может сам заняться реализацией жилья, если происходит взыскание долга при помощи судебных приставов.

Как продать половину (треть, четверть) дома второму собственнику?

На счет продажи части дома с земельным участком законом предусмотрено преимущество сособственников перед остальными приобретателями. Поэтому ст. 250 Гражданского кодекса и оговаривается обязательное письменное уведомление всех дольщиков перед передачей части дома посторонним лицам.

У собственников есть месяц на раздумья. Если в течение этого времени они выразят желание купить еще часть в доме (например, в собственности гражданина находятся 2/3 дома, и он покупает еще 1/3, чтобы владеть целой постройкой и всем участком), то продавец обязан передать часть объекта именно сособственнику, а не кому-то еще.

Перед тем, как предлагать другим владельцам купить еще часть строения и соответствующего земельного надела, следует составить бумагу с обозначением условий продажи и стоимости покупки. Дешевле этой цены продать сторонним лицам после отказа сособственников нельзя по закону.

Как продать часть дома и земельного участка без согласия других собственников?

Совладельцы имущества могут и никак не отреагировать на предложение о выкупе. Тогда через месячный срок можно продавать имеющееся кому угодно. Однако за совладельцами остается право в течение трех месяцев оспорить такое отчуждение в суде.

Чтобы этого не произошло, а также если сособственники каким-либо образом чинят препятствия правопередаче, рекомендуется произвести выделение в натуральном выражении. Тогда владельцу не нужно будет ничье разрешение на распоряжение своим имуществом.

Как выделить свою часть собственности?

Выделение обязательно сопровождается регистраций своего права и получением соответствующей документации. Сама процедура выдела осуществляется судом. Для того чтобы затеять такое судебное разбирательство, нужно выполнение следующих условий:

обращающийся в суд гражданин должен иметь документально подтвержденное право собственности на земельный надел;
сособственники всячески мешают продать часть имущества;
ранее истец обращался к совладельцам с просьбой изменить порядок пользования землей, на которой расположена его доля, но они все (или хоть один из них) не дали своего согласия.

На основании вынесенного решения гражданин признается единоличным владельцем своей доли, а остальные не имеют на нее никаких прав (равно как и истец не имеет никаких правомочий в отношении остального строения и надела).

Продажа не целого дома вместе с землей под ним – не такая уж сложная задача, если соблюдать все законодательные предписания. Основное отличие долевого правоперехода земли, связанной со строением на ней, заключается в том, что он осуществляется в объеме, пропорциональном собственническим правомочиям на отчуждаемое имущество.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.